進入6月份，廣東物業公司加快了上市步伐。在6月9日至6月16日這8天時間里，力高健康、禹佳生活、長城物業集團相繼遞交了IPO招股書。

據《證券日報》記者統計，截至6月23日，按照主要辦公地址為基準，剔除已通過聆訊但未上市的企業，目前廣東共有6家公司在港交所排隊上市，它們分別是長城物業集團、禹佳生活、力高健康、富力物業服務、海悅生活和天譽青創，占當前港交所排隊上市物業公司總數的近四成。

上市門檻升高在即

廣東物業公司加快上市步伐

對于物業公司近期加快IPO步伐，IPG中國區首席經濟學家柏文喜在接受《證券日報》記者采訪時認為主要原因有三個：“一是作為母公司的房企融資環境惡化，需要分拆物業公司上市，打造再融資平臺；其次，物業管理行業競爭加劇，行業集中度快速提升，上市是加快企業發展和強化收并購能力以提升自身競爭力的重要手段；三是港股未來要提高上市門檻，導致一些中小物業管理公司扎堆上市。”

今年5月20日，港交所首次修訂上市申請人主板盈利規定，將盈利規定調高60%，實施日期為2022年1月1日。具體來看，根據港交所披露的咨詢文件，港交所主板上市申請人三年累計盈利不得低于8000萬港元，其中前兩個財政年度最低盈利總和不低于4500萬港元，最后一個財政年度不低于3500萬港元。

在此背景下，不少小型物業企業面臨年內上市的迫切壓力。以力高健康為例，根據招股書數據，其在2018年、2019年、2020年分別實現歸母凈利潤人民幣1058.60萬元、2790.30萬元、3961.20萬元，大約相當于1208.17萬港元、3114.94萬港元、4706.53萬港元，雖然2020年業績達標，但是2018年、2019年業績總和低于4500萬港元，如果按照新標準可能無法達到上市門檻。

友鄰出行創始人、物業和社區經濟分析師黃昇也對《證券日報》記者表示，交易所對物業公司上市的要求會越來越高，行業“內卷化”將越來越嚴重。

值得注意的是，除了長城物業集團以外，其余5家排隊上市的廣東物業公司都背靠關聯房企，例如富力物業服務背靠富力地產(8.92, 0.00, 0.00%)、力高健康背靠力高集團(2.61, 0.00, 0.00%)、禹佳生活背靠禹洲集團(2.04, 0.01, 0.49%)等。

物業股稀缺性減弱

中小規模公司或遇冷

截至6月23日，按照港交所行業分類，港股市場中已有47家物業公司。而且，這一數字正在不斷地擴張中。6月18日至6月23日這5天時間內，已先后有德信服務、朗詩綠色生活、康橋悅生活、領悅服務等4家公司通過港交所聆訊。

不過，伴隨著物業公司的上市熱潮，上市物業公司的數量與日俱增，物業股的稀缺性也逐漸減弱，部分新股在市場上受到冷遇。

以近期通過港交所聆訊的越秀服務為例，6月21日，越秀服務結束招股，公司擬以每股4.88港元至6.52港元的定價區間全球發售3.70億股股份，最多集資24.1億港元，其中公開發售部分需募資額2.41億港元，最終孖展額為9.05億元，超購不足3倍。

“物業新股遇冷主要是受物業板塊估值合理回歸和個股分化、供股增加較快的影響。”柏文喜告訴《證券日報》記者，另一方面新上市物業企業規模普遍較小、業績平平且缺乏投資亮點也是原因之一。

黃昇認為，在未來，物業新股上市遇冷現象會越來越明顯，行業越來越缺乏想象空間，能夠讓投資機構和二級市場投資者相信的故事也越來越少。

據《證券日報》記者統計，截至6月24日，今年年內在港交所上市的4家物業企業2020年的平均營收為7.76億元，而去年在港交所上市的18家物業企業2020年的平均營收為26.07億元，規模縮水的現象較為明顯。

柏文喜認為，隨著物業股數量的增多和稀缺性的減弱，未來大中小物業企業的市場表現出現較大分化是必然的事。

就2020年來看，按照后復權計算，截至6月24日收盤，收入規模排名前二十的港股物業公司股價年內平均漲幅為29.18%，遠高于收入規模排名后二十的港股物業公司股價9.67%的年內平均漲幅。

黃昇表示，未來物業市場兩極分化會越來越嚴重，強者恒強，誰能夠利用資本迅速“跑馬圈地”，誰才有機會勝出。