5月4日晚，據披露，中原建業有限公司已通過港交所聆訊并上傳聆訊后資料集，聯席保薦人為工銀國際和建銀國際。

資料顯示，中原建業是中國領先且快速發展的房地產代建公司，其為項目擁有人于房地產開發過程中管理物業開發項目，并采取輕資產業務模式運營，從而無需承擔土地取得及建設的成本。截至2021年4月30日，在管項目共計235個，在管建筑面積共計2，854萬平方米，覆蓋河南省大多數縣及縣級以上城市，并擴展至河北、陜西、山西、安徽、新疆及海南等六個省及自治區。

中原建業成功上市后，將成為除綠城管理（09979.HK）之外，第二家房地產代建上市公司。

凈利率高且穩定 中原建業的生意經

鑒于無需拿地、資本投入，僅進行管理輸出和品牌輸出的角度而言，代建公司更像是房地產行業的“咨詢公司”，通過向中小型項目擁有人輸出其所需要的豐富而專業的開發經驗流程，實現成本控制、周轉效率提高、銷售品牌溢價提升，為中小型項目擁有人帶來更大的利潤空間和周轉速度。中原建業在過去幾個財年凈利率方面交出了遠高于傳統房地產開發的成績。

根據招股書顯示，中原建業于2018-2020年，分別實現營收6.76億元、10.29億元和11.52億元，與此同時，同期扣稅凈利潤分別為4.04億元、6.41億元和6.81億元。營收保持較高速度增長的情況下，凈利率分別達到59.7%、62.3%及59.2%。

據市場數據，傳統房地產開發企業的凈利率普遍約為10%，而代建行業平均凈利率普遍約為25%。一方面是傳統房地產開發商主要以土地增值及物業銷售實現資本回報，需要更多的前期資本開支，優質的土儲導致成本增高而壓縮了利潤空間，通過較高財務杠桿高速周轉來提高回報，增大了潛在的財務風險；而輕資產模式運營的代建服務商，主要是通過管理及品牌的輸出從而收取基礎的管理費或服務費，如果去化和售價端做得好，還有幾率收取一定比例的溢價管理費，不受資本驅動的輕資產模式不會涉及到資本的投入且不依賴外部融資，輕資產模式的成本也主要為人員成本的開支，可見輕資產模式高利潤率的必然性。

中原建業近三年凈利潤率平均約為60%，明顯高于代建行業平均25%的水平。分析原因，首先是中原建業專注于三大代建類別（商業代建、政府代建、資本代建）中利潤率最高的商業代建。據市場數據披露，商業代建毛利率水平約為50%左右，政府代建毛利率水平約為35%。其次是中原建業區別于同業的不同之處是其所有業務均直接管理，不涉及業務外包，即無需將利潤分給其他合作伙伴，從而享有全部收益。最后是其清晰的戰略定位在其所擅長的河南省及大中原市場，品牌及規模效應顯著，項目密度大，資源協同強，且該地區人力成本低，從而實現人均高效能，銷售管理成本具有顯著優勢，因此可以獲得傲視同業的利潤率。

輕資產模式帶來的另一個積極影響，是充足的現金流和低負債，而中原建業更是實現了0有息負債的運營成績。

在現金流方面，2018年-2020年三年間，中原建業的經營活動產生的現金流凈值分別為5.19億元，6.71億元和6.15億元。截止2020年底的現金及現金等價物也高達3.85億元人民幣。

巨頭布局輕資產 代建業務成房地產行業新藍海

近年來，隨著“房住不炒”、各地限購限售政策的推出，以及受房地產企業高額的負債壓力、利潤率降低以及杠桿率下降的影響，各大房企也悄然開始對傳統業務的調整和改革，把新的發展目標放在了區別于傳統業務的“輕資產”上。

區別于傳統地產行業高投入、高負債、利潤下滑等種種局限，輕資產業務的投入小、風險低、回報率高等特點無疑能讓各大房地產巨頭無所顧慮的輕裝上陣，萬科、保利、龍湖、中海地產等龍頭房企也早已將部分業務重心放在了“輕資產”上。“物業服務”、“代建服務”等房地產新行業類型的嘗試也已初見成效，預期未來會有更多房企的“輕資產”業務被拆分上市。

同樣具備輕資產特點，2015年，成長扎根于河南本土的建業地產(4.43, 0.05, 1.14%)，開啟了“代建模式”的探索，中原建業也成為較早專注于代建業務的房地產服務商。中小型房地產開發商，乃至于中小型擁有土地的企業甚至個人，受資金、經驗等限制，在品牌影響力、專業化團隊、精益成本管理、豐富營銷經驗共同加持下的大型房企的代建業務逐漸成為房地產市場新寵。中原建業正是借助市場需求的不斷擴大，實現了多年營收和利潤的雙增長。

代建業務的持續穩定增長，也讓中原建業的發展方向更加明確的專注于輕資產模式的代建業務，并將河南省臨近的安徽、山東、河北等其他省份作為全國化擴張的第一步。招股書披露，截至2021年4月30日，在管項目共計235個，在管建筑面積共計2，854萬平方米。截至2020年12月31日，中原建業在管的206個項目中，193個位于河南省，其余13個位于全國其他六個省份。中原建業全國化業務拓展的空間，仍然很大。

根據中指研究院報告，中國房地產代建行業收入規模將持續快速增長，從2015年的27.4億元人民幣至2020年的110.2億人民幣，并預測2025年將達到316.7億人民幣，2015-2025年復合增長率高達28%；中國房地產代建新簽約面積亦將持續快速增長，從2020年的8，060萬平方米預測到2025年將達到2.3億平方米，復合增長率達23.6%。可見對于目前代建市場規模來看，增長空間仍然巨大。中國房地產代建行業近年來發展迅勐，且持續受到外界的認可，得益于代建行業三大強勁的未來增長驅動力：一是中小型房地產開發商的強勁需求。中小型開發商商面臨品牌知名度低、產品能力薄弱、物業開發成本高昂、利潤率下降等挑戰，不斷推動其對代建的強烈需求。二是公共住房及城市更新需求。公共住房及舊城改造的政策支持，持續推動房地產政府代建的增長。三是非地產開發商、外部資本和金融機構的參與。非地產開發商及金融投資者依賴具備知名品牌的代建企業的專業開發經驗，以管理及推廣其投資的房地產項目，推動房地產代建業務規模的擴張。

代建行業未來可期，相信中原建業將憑借其卓越的品牌實力、強大的口碑效應以及專業化的運營能力持續保持行業領先地位，實現企業更高質量及更快速的發展。