2021年4月23日，香港交易所(484.8, 0.00, 0.00%)披露了順豐房地產(chǎn)投資信托基金 SF Real Estate Investment Trust 通過聆訊后的招股書。

從2月10日遞表，到通過聆訊，前后大概70天的時(shí)間。星展為其獨(dú)家保薦人。

外媒指，順豐房托計(jì)劃今日開始預(yù)路演，擬在香港募資3億美元。

編輯 | Arti

本文僅為信息交流之用，不構(gòu)成任何交易建議

*后臺(tái)回復(fù)“順豐”獲取完整招股書。

4月22日晚，順豐控股（002352，SZ）發(fā)布2021年一季度報(bào)告。報(bào)告顯示，2021年一季度，順豐實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入426.2億元，同比增長27.07%，歸屬于上市公司股東的凈利潤-9.89億元，同比下降209.01%；扣非后凈利潤-11.34億元，同比下降236.28%。

與財(cái)報(bào)一同發(fā)布的是高管人事調(diào)動(dòng)公告，順豐在公告中稱，公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人伍瑋婷因個(gè)人原因辭去董事會(huì)審計(jì)委員會(huì)委員、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人、副總經(jīng)理職務(wù)，同時(shí)將聘任伍瑋婷為公司物流產(chǎn)業(yè)園資本運(yùn)作顧問。伍瑋婷將繼續(xù)擔(dān)任公司董事職務(wù)。

公開資料顯示，伍瑋婷2013年至2016年任深圳順豐泰森控股（集團(tuán)）有限公司董事，2013年至2015年任深圳順豐泰森控股（集團(tuán)）有限公司財(cái)務(wù)本部總裁，2015年至2016年任深圳順豐泰森控股（集團(tuán)）有限公司財(cái)務(wù)總監(jiān)。自2016年12月28日起任順豐控股董事、副總經(jīng)理兼財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人。

隨著順豐房地產(chǎn)投資信托基金通過港交所上市聆訊，除順豐老板王衛(wèi)擔(dān)任董事會(huì)主席，此次伍瑋婷調(diào)任或?yàn)轫権S房托上市做準(zhǔn)備。

順豐將通過境外控股子公司間接持有的三項(xiàng)物業(yè)設(shè)為底層資產(chǎn)，分別為佛山桂城豐泰產(chǎn)業(yè)園、蕪湖豐泰產(chǎn)業(yè)園、中國香港青衣的亞洲物流中心順豐大廈。

根據(jù)招股書，以上所有物業(yè)均為現(xiàn)代物流地產(chǎn)，包含配備有自動(dòng)分揀及供應(yīng)鏈支持設(shè)施的分撥中心。于2020年12月31日，可出租總面積為307，617.5平方米，評(píng)估價(jià)值為60.999億港元，物業(yè)的平均出租率約為95.3%。各物業(yè)均位于香港及中國主要物流樞紐內(nèi)，毗鄰主要機(jī)場(chǎng)、海港、鐵路、高速公路及交通樞紐。

業(yè)績方面，2018-2020年，順豐房托基金的收益分別為2.56億港元、2.69億港元、2.79億港元；公司擁有人應(yīng)占年內(nèi)溢利分別為2.98億港元、1.75億港元、2688萬港元。

近年來得益于電商的崛起，帶動(dòng)物流行業(yè)的加速發(fā)展，疊加2020年4月，國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs開始試行，有一定關(guān)聯(lián)的物流地產(chǎn)得到市場(chǎng)廣泛關(guān)注。

萬科、招商蛇口等房企紛紛布局，甚至京東、蘇寧等電商企業(yè)也涉及這與領(lǐng)域，如近期招商蛇口試水首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs；2018年12月，“華泰佳越-順豐產(chǎn)業(yè)園一期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”成功設(shè)立；而此前2005年，越秀集團(tuán)已成功推動(dòng)越秀房地產(chǎn)投資信托基金在香港上市。

順豐房托初步重點(diǎn)投資香港和中國內(nèi)地的物流地產(chǎn)，而順豐控股在中國投資、發(fā)展及管理物流地產(chǎn)。在若干情況下，順豐房托將直接與順豐控股競(jìng)爭(zhēng)。例如，蕪湖項(xiàng)目由蕪湖運(yùn)營管理人管理，該管理人同時(shí)也是順豐控股旗下安徽其他物流園的管理者。

順豐首席戰(zhàn)略官陳飛指，分拆房托上市，主要是希望將現(xiàn)時(shí)集團(tuán)的重資產(chǎn)慢慢減少，套現(xiàn)更多現(xiàn)金，因物流公司的全球趨勢(shì)都是以輕資產(chǎn)方式經(jīng)營，“未來物流需要的不是資產(chǎn)，是科技，所以這個(gè)交易都會(huì)將嘉里物流(23.15, 0.00, 0.00%)的倉儲(chǔ)業(yè)務(wù)拿走”。

以時(shí)效件為王牌的順豐，雖然市場(chǎng)占有率只有約10%，但卻一直憑借更高的單價(jià)穩(wěn)坐快遞業(yè)高端賽道，被稱為“快遞一哥”。第一季度的虧損也是順豐自2009年一季度有記錄以來第一次出現(xiàn)一季度虧損。

順豐對(duì)此解釋稱，新業(yè)務(wù)的前置投入、緩解產(chǎn)能瓶頸都導(dǎo)致了成本承壓，因“就地過年”給員工發(fā)放高額補(bǔ)貼以及同行春節(jié)不打烊的安排分化了順豐的散單業(yè)務(wù)，時(shí)效件業(yè)務(wù)增長低于預(yù)期等原因都導(dǎo)致了順豐的虧損。

據(jù)悉，在接下來的競(jìng)爭(zhēng)中，順豐將跳出“高端戰(zhàn)場(chǎng)”，走向“下沉市場(chǎng)”，占領(lǐng)更多市場(chǎng)份額。順豐首席戰(zhàn)略官黃赟表示，順豐未來不僅著眼于國內(nèi)市場(chǎng)，還會(huì)加快在國際市場(chǎng)的布局。而新業(yè)務(wù)的發(fā)展，勢(shì)必需要較大的資金投入。

有券商研究員認(rèn)為，順豐在下沉市場(chǎng)、跨境市場(chǎng)等方面正在跑馬圈地，虧損是暫時(shí)的。業(yè)內(nèi)人士分析，現(xiàn)階段加大資本開支力度，長遠(yuǎn)來看，可以進(jìn)一步提升順豐在行業(yè)內(nèi)的優(yōu)勢(shì)。

順豐房托的上市，預(yù)期會(huì)為順豐帶來更寬的融資渠道。這或許也是順豐房托急于上市的原因之一。