在剛剛過去不久的2020年中，因為此次疫情幾乎各行各業都發生了一定的變化，并且相比于迎來高速發展期的在線教育與社區團購等賽道，長租公寓無疑面臨著較為艱難的時刻。其中作為這一行業最為典型的代表，蛋殼公寓在走過了長租公寓的繁榮期后，也陸續經歷了高管被抓、租金貸風波、拖欠房東房租與租客退款等一系列事件，并且沒能成功吸引到投資機構為其“續命”的情況下，也于近日也幾乎迎來了在資本市場的終局。

近日紐交所方面宣布，其監管部門已決定啟動將蛋殼公寓美國存托股從紐交所摘牌的程序，該企業的美國存托憑證(ADS)將立即暫停交易”。同時還表示，蛋殼公寓有權向紐交所董事會委員會申請對這一決定進行復核，紐約證券交易所將在完成所有適用程序(包括蛋殼公寓提出的任何上訴)，向美國證監會(SEC)申請將蛋殼公寓的股票摘牌。

作為早在2015年就已進入O2O租房市場的企業，蛋殼公寓隨著這一行業的持續升溫，在此前也獲得了包括Tiger Global Management、螞蟻金服、高榕資本等投資機構的青睞。根據官方公布的信息顯示，截至2019年初，蛋殼公寓所管理的房間數量已接近40萬間。但其自2020年1月17日正式在紐交所上市，到2012年4月6日紐交所決定啟動程序將蛋殼公寓摘牌，僅僅只過去了445天。

事實上，退市早或許對于蛋殼公寓來說，早已成為了必然的結局。根據官方此前公布的招股說明書與2020年第一季度財報顯示，其017年、2018年、2019年前9個月的凈虧損分別為2.72億元、13.69億元、25.16億元，營收分別為6.57億元、26.75億元、50億元，2020年第一季度營收為19.4億元，凈虧損為9.789億元。在至今尚未公布2020年第二與第三季度財報的情形下，無論是財務數據，還是在紐交所相關文件的提交上，蛋殼公寓如今的果早已種下了因。

盡管根據紐交所的退市規定，在公司出現退市情形時允許有18個月的整改期間，18個月后仍未達到持續上市標準才會被終止交易。但對于如今的蛋殼公寓來說，長達18個月的整改期或許并沒有太多的意義。

用高杠桿的蛋殼公寓，遭遇疫情黑天鵝

作為長租公寓行業中最為典型的代表，蛋殼公寓同樣也經歷了發展歷程中的多個拐點。在行業繁榮期，大量資本進入市場，依靠例如高價搶占房源等運營方式，當時其就已經有著沖擊行業頭部地位的諸多動作。2019年3月，蛋殼公寓宣布完成5億美元的C輪融資，使得其估值超過20億美元。截至2019年6月30日，根據官方公布的數據顯示，其租客入住率為89%，續租率則超過51%，均居于行業首位。

但隨著疫情的到來，2020年蛋殼公寓則先后經歷了例如高管被抓、租金貸、拖欠房東房租與租客退款等一系列事件后，運營狀況也急轉直下。此后關于蛋殼公寓“破產跑路”的傳言更是頻頻出現，盡管當時官方依舊表示，“我們沒有破產，也不會跑路”。但隨著在紐交所退市幾成定局，如今的蛋殼公寓無疑也只剩下了一地雞毛。

事實上早在數年前，愛我家前任副總裁胡景暉就曾預言，“長租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害”。而蛋殼公寓通過“互聯網+房屋租賃”所形成的高杠桿模式，無疑也使得自身處于了高風險中，特別是在面臨疫情這一黑天鵝的沖擊下，抗風險能力也就變得尤為脆弱。

長租公寓的運營模式，就已面臨“四處漏風”

在外界看來，長租公寓事實上是個穩賺不賠的生意。通過房源的引入，在經過重新裝修與房間數量的排列組合后，平臺就可以將原有房屋格局進行擴充，從而引入更多的租客，并且獲得更多的收益。而相比于原有的租房模式，即便是在承擔了包括裝修與房屋格局改造的成本，長租公寓平臺依舊有例如免租期與租金價差用于盈利。但隨著這一賽道中越來越多競爭者的出現，為了搶奪房源的不理性競價，則使得這門生意開始逐漸變味。

在激烈的市場競爭中，無論是“高收低租”還是“長租短付”，更是逐漸成為了業內默認的模式。其中“高收低租”即高租金向房東收房，低租金向租客出，“長收短付”則是向租客收取更長時間的租金，但向房東則是按月支付租，以獲取資金的時間差。同時租金貸這一形式的出現，更是使得企業在房客與房東兩方面的資金壓力下，在房源爭奪中有了更多“底氣”。

因此盡管隨著整個長租公寓行業的發展，其幾乎在各運營環節也開始顯現出相應的風險。作為受眾的租客手中除了租房合同，還多貸款合同，而作為服務提供者的平臺則需要不斷在擴張過程中考慮資金分配問題，而僅僅是提供房源的房東也開始成為平臺聚攏資金的來源。所以在面臨疫情這一黑天鵝的情況下，即便是頭部企業蛋殼公寓也難免“跌落神壇”。

特別是在沒有資本“輸血”的情況下，無論在房東處所欠的后續租金，還是前期房屋裝修等方面的投入，亦或是面臨租客的續住問題，長租公寓平臺在資金消耗過大的情況下，很難補上各方面的“窟窿”。而在資金鏈出現斷裂后，頻頻爆雷也就成為了自然而然的事情。

未來長租公寓行業將走向何方

事實上此前整個長租公寓行業可謂是壞消息不斷，根據鳳凰網財經公布的相關數據顯示，2017年就有69家長租公寓因為“資金鏈斷裂”等原因無法再繼續經營，2018年則有45家長租公寓企業爆倉。盡管去年下半年隨著國內疫情的好轉，許多行業都陸續迎來回暖，但不長租公寓行業卻似乎并未從困境中脫身。

因此在遭遇這一輪沖擊后，長租公寓行業的諸多問題也陸續浮出水面，并且隨著包括強監管政策的落地，原有運營模式已經成為過去式的情況下，原本簡單明了的租房生意究竟該何去何從，例如蛋殼公寓這樣的為租住雙方提供服務的二房東，又將如何自處呢？在許多業內人士看來，或許回歸更為理性的市場競爭與服務，才是整個長租公寓行業未來的可能生存下去的唯一方式。