3月29日，中南服務(wù)商業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“中南服務(wù)”）向港交所遞交招股書，擬香港主板IPO上市，建銀國(guó)際為其獨(dú)家保薦人。

招股書顯示，中南服務(wù)在管面積由2018年的2160萬平方米增至2020年的3691萬平方米，三年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)30.7%。但值得注意的是，中南服務(wù)的母公司中南集團(tuán)為其發(fā)展提供了長(zhǎng)期、穩(wěn)定的支持，過去三年（2018年-2020年），超過半數(shù)以上的收入來自中南集團(tuán)。

長(zhǎng)三角在管面積約6成

招股書稱，中南服務(wù)“是一家高速發(fā)展的中國(guó)綜合物業(yè)管理服務(wù)提供商，深耕長(zhǎng)江三角洲并已建立全國(guó)性的戰(zhàn)略布局”。

截至2020年12月31日，中南服務(wù)擁有合共173個(gè)在管項(xiàng)目，在管總建筑面積為3691萬平方米，覆蓋中國(guó)15個(gè)省、市、自治區(qū)53個(gè)城市；中南服務(wù)訂約管理299個(gè)總合約建筑面積6461萬平方米的項(xiàng)目，覆蓋中國(guó)20個(gè)省、市、自治區(qū)85個(gè)城市。

其中，截至2020年12月31日，公司在長(zhǎng)三角地區(qū)共管理99個(gè)項(xiàng)目，在管總建筑面積2148萬平方米，占總在管面積約六成。而在擴(kuò)張速度方面，2020年，中南服務(wù)在長(zhǎng)三角地區(qū)的在管總建筑面積增長(zhǎng)24.2%； 2019 年，中南服務(wù)在長(zhǎng)三角地區(qū)的在管總建筑面積增長(zhǎng)25.8%，高于同期在該地區(qū)運(yùn)營(yíng)的物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)的平均增長(zhǎng)率21.1%。

長(zhǎng)三角區(qū)域中，江蘇為中南服務(wù)的重點(diǎn)布局區(qū)域。截至2020年12月31日，在中南服務(wù)管理的173個(gè)項(xiàng)目中，有78個(gè)項(xiàng)目位于江蘇省。此外，據(jù)招股書，過去三年中，中南服務(wù)也于四川、河北加速布局。截至2019年12月31日，四川和河北在管建筑面積相比2018年12月31日分別增長(zhǎng)88.2%和81.6%。

隨著規(guī)模的增長(zhǎng)，公司多項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)也得以提升。據(jù)招股書，2018年、2019年及2020年，中南服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入5.52億元、6.82億元、8.63億元，三年復(fù)合年增長(zhǎng)率為25.1%；年內(nèi)凈利潤(rùn)約1795萬元、2705萬元、6675萬元，三年復(fù)合年增長(zhǎng)率為92.9%。此外，根據(jù)未經(jīng)審核管理賬目，公司于截至2021年2月28日止兩個(gè)月期間的收入及毛利較2020年同期有所增加，主要由于業(yè)務(wù)擴(kuò)充。

于往績(jī)記錄期間，公司整體毛利率受業(yè)務(wù)組合的影響而呈上升趨勢(shì)。2018年-2019年，公司毛利率由16.4%上升至18.6%，并進(jìn)一步上升至2020年的23.0%，整體毛利率保持相對(duì)穩(wěn)定。

招股書指出，公司收入主要來源于物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)及社區(qū)增值服務(wù)。招股書顯示，2018-2020年，三大主營(yíng)業(yè)務(wù)規(guī)模均逐年上漲。其中物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)仍為最主要的收入來源，所產(chǎn)生收入分別為人民幣2.8413億元、3.4628億元及5.0413億元，分別占截至2018年、2019年及2020年12月31日止年度的總收入的51.5%、50.8%及58.4%。

值得一提的是，截至2020年底，中南服務(wù)為155個(gè)住宅項(xiàng)目及18個(gè)非住宅項(xiàng)目提供物業(yè)管理服務(wù)，非住宅物業(yè)項(xiàng)目數(shù)量逐年上升。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)-南通通州灣濱海園區(qū)（效果圖）

絕大部分收益來自母公司

值得注意的是，雖然中南服務(wù)與中南集團(tuán)在股權(quán)架構(gòu)上相互獨(dú)立，但中南服務(wù)大部分收入來自中南集團(tuán)開發(fā)的項(xiàng)目提供的物業(yè)管理服務(wù)及非業(yè)主增值服務(wù)。

據(jù)招股書，中南服務(wù)的控股股東為中南集團(tuán)創(chuàng)始人陳錦石之女陳昱含及其家族信托，合計(jì)持有87.2%的股份。同時(shí)，“我們與中南集團(tuán)維持長(zhǎng)期的戰(zhàn)略業(yè)務(wù)關(guān)系。我們自2005年起已簽約管理由中南集團(tuán)開發(fā)的物業(yè)。于往績(jī)記錄期間，我們的大部分從物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)生的收入來自中南集團(tuán)開發(fā)的物業(yè)”。在“風(fēng)險(xiǎn)因素”說明中，招股書也直言，“我們于往績(jī)記錄期間獲得的絕大部分收益來自我們就中南集團(tuán)開發(fā)的物業(yè)提供的服務(wù)”。

2018年-2020年，就中南集團(tuán)開發(fā)的物業(yè)提供的物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)生的收益分別為約人民幣2.810億元、3.390億元及4.672億元，分別約占同期物業(yè)管理服務(wù)收益的98.9%、97.9%及92.7%。

克而瑞分析指出，物管企業(yè)之所以出現(xiàn)估值分化，與物業(yè)板塊固有的特點(diǎn)有關(guān)。一方面，不少企業(yè)過于依賴地產(chǎn)母公司，缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力，同質(zhì)化程度較高；另一方面，尤其是對(duì)于一些中小房企拆分的“蚊型”物管公司，母公司輸出有限。因此第三方拓展能力仍舊是估值分化的重要衡量因素。

毫無疑問，中南服務(wù)也意識(shí)到了外拓的重要性。

盡管強(qiáng)調(diào)“我們與中南集團(tuán)的長(zhǎng)期合作關(guān)系使我們能夠降低溝通成本并與中南集團(tuán)建立互信”、“中南集團(tuán)開發(fā)的物業(yè)將繼續(xù)為我們物業(yè)管理組合重要來源”，但招股書稱，2020年起，為使客戶基礎(chǔ)多元化，中南服務(wù)也戰(zhàn)略性加速和擴(kuò)大了與第三方物業(yè)開發(fā)商的合作。“于往績(jī)記錄期間，我們一直通過獲取新物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議來擴(kuò)大我們的項(xiàng)目組合。展望未來，我們計(jì)劃通過有機(jī)增長(zhǎng)以及尋求戰(zhàn)略性投資及收購(gòu)機(jī)會(huì)來增加我們的業(yè)務(wù)規(guī)模及市場(chǎng)份額”。

招股書透露，2020年末，為擴(kuò)張業(yè)務(wù)，中南服務(wù)擬收購(gòu)物業(yè)服務(wù)企業(yè)（“目標(biāo)公司”）51%的股權(quán)。擬議收購(gòu)?fù)瓿珊螅A(yù)期目標(biāo)公司將成為本公司的間接非全資附屬公司。中南服務(wù)目前正就擬議收購(gòu)條款進(jìn)行磋商，但并未簽立明確協(xié)議。據(jù)悉，目標(biāo)公司為一間于中國(guó)成立的公司，從事提供物業(yè)管理服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)及非業(yè)主增值服務(wù)。

同時(shí)，中南服務(wù)也在招股書中表示，關(guān)于上市后所募集資金將用于尋求選擇性戰(zhàn)略投資及收購(gòu)機(jī)會(huì)、拓展及多元化增值服務(wù)、進(jìn)一步升級(jí)信息管理系統(tǒng)和將用于一般業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)及用作營(yíng)運(yùn)資金。

在進(jìn)行收并購(gòu)時(shí)，公司會(huì)主要考察在管面積大于100萬平方米的企業(yè)；如果按收入和利潤(rùn)論，則會(huì)著重考慮年收入不低于1500萬元或年凈利潤(rùn)不低于150萬元的企業(yè)，而上下游包括科技、醫(yī)療、養(yǎng)老等企業(yè)都將是收并購(gòu)的目標(biāo)。