在高估值等因素的影響下，“輕資產”的物業公司IPO步伐加速。

據中國網財經記者統計，自去年以來共有21家物業公司成功登陸港交所，首發募資凈額接近600億元，不過，股價方面目前有超過一半處于破發狀態。

多位業內人士在接受中國網財經記者采訪時指出，盡管今年以來物業企業上市潮仍在繼續，但隨著大量企業涌入，物業股在經歷集中調整期后，估值逐漸回歸到合理水平，也漸漸進入“分化”階段。但資本市場永遠追捧實力企業，未來物業股的分化將會持續，具備增長實力和良好業績表現的物業股將會持續受資本加持。

　合計募資凈額接近600億元

2020年新冠疫情的爆發讓物業服務價值進一步凸顯。在估值暴漲推動下，多家房地產開發商紛紛拆分物業上市。數據顯示，目前港股市場共有31只物業股，其中包括融創服務(22.3, 0.50, 2.29%)、恒大物業(15.46, 0.48, 3.20%)等21只股是2020年以來上市的。

中國網財經記者注意到，去年以來登陸港股的這21家物業公司，均是房地產開發企業分拆而來。

對于房地產企業積極推動物業分拆上市，一位不愿意透露姓名的業內人士告訴中國網財經記者：“一個很重要的原因是利用輕資產平臺募集資金。”中信證券(15.8, 0.12, 0.77%)分析師陳聰也指出，“三道紅線”之下，分拆物業被當作一種改善財務的辦法，無論該板塊是否已經準備好獨立運營，房企都會急于推動物業公司上市募集資金。

同花順IFIND數據統計，去年以來登陸港股的21只物業股，合計首發募集資金凈額接近600億元，其中華潤萬象生活(41.75, 0.75, 1.83%)募資金額最多，高達138.13億元；融創服務、恒大物業、金科服務(67, 0.50, 0.75%)、世茂服務(14, -0.02, -0.14%)的募資凈額也超過了50億元。還有公司選擇以介紹方式上市，即股票開始掛牌交易時并不進行融資，比如深耕福建的建發物業(3.04, -0.06, -1.94%)。

記者還注意到，目前還有超過10家物業企業在排隊港股IPO，如新力服務等；還有一些房地產開發商正在籌劃分拆物業公司上市，如陽光城、龍光等。

　超過六成個股跌破發行價

扎堆上市的物業股，在資本市場上并沒有全部受到資金的青睞。以3月11日收盤價格計算，去年以來上市的21只物業股，18只已跌破發行價，占比接近62%。其中燁星集團(0.71, 0.03, 4.41%)跌幅高達56.41%；宋都服務(0.112, 0.00, 0.90%)的跌幅超過50%；第一服務控股(1.24, 0.02, 1.64%)、興業物聯(1.16, 0.00, 0.00%)、榮萬家(7.9, 0.00, 0.00%)、金融街物業(4.75, 0.00, 0.00%)、遠洋服務(4.11, 0.00, 0.00%)跌幅也在30%以上。

針對多數物業股破發，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受中國網財經記者采訪時表示：“背后可能隱藏著基本面不足。”從業績來看，以2019年為例，恒大物業、華潤萬象生活當年營收在50億元以上，融創服務、世茂服務、金科服務也超過了30億元，而興業物聯、宋都服務和燁星集團則不足3億元。

值得一提的是，這些頭部企業強者恒強的趨勢愈來愈明顯。融創服務近期發布的年報顯示，2020年公司收入46.23億元，同比增長約63.5%；扣除一次性上市開支影響后，當年公司擁有人應占利潤6.2億元，同比129.8%。融創服務盈利能力的提升，主要因業務規模持續擴大，規模效應顯現，加之不斷完善的精益化管理，促進了降本增效所致。

2020年業績大增的還有時代鄰里(6.1, 0.02, 0.33%)，當年收入約為17.58億元，同比增加62.6%；凈利潤約為2.37億元，同比增幅約148.6%。時代鄰里相關人員稱，業績大增主要有三方面原因：一是集團管理的物業的建筑面積增加；二是物業管理服務及增值服務收入增加；三是集團積極優化運營和采取智能化應用，提升運營效能及降低成本和費用所致。

此外，恒大物業預計2020年凈利潤及股東應分配利潤預計均為去年同期的2.8倍左右，世茂服務預期2020年集團未經審核凈利將錄得不少于80%的增長。這兩家公司同樣將業績增長主要歸功于在管建筑面積的增加，及社區增值服務與非業主增值服務收入的綜合上升。

對于物業股未來的表現，多位物業企業的相關人士認為取決于“增長實力和良好業績表現”。那么，物業公司未來該如何實現業績突破？嚴躍進表示：“未來物業公司增量將主要來自第三方市場，這將考驗物管公司的外拓和并購整合能力。此外，多元化及高溢價服務方向也可能有較大的空間。”