有著15年發展歷史的朗詩綠色生活絕大部分業務集中在長三角，如今借助資本的力量走出長三角或是公司的一個重要訴求。

時隔一年，朗詩綠色集團分拆旗下物業公司上市有了實質性進展。

港交所信息顯示，朗詩綠色生活服務有限公司（下稱“朗詩綠色生活”）于1月25日遞交招股書，沖刺港股IPO。2020年2月，市場傳出朗詩綠色集團旗下物業公司籌備赴港上市的消息，如今分拆上市的“靴子”終于落地。

業務集中于長三角

朗詩綠色生活為2021年沖擊港股的第四家物企，與此前的三家物企相比，朗詩綠色生活在管面積規模偏小。

招股書顯示，截至2020年9月30日，朗詩綠色生活的物業管理服務涵蓋19個城市，包括14個長三角城市及5個中國其他城市。

公司同期的在管總建筑面積為1620萬平方米，合計117項在管物業，包括94項住宅物業及23項非住宅物業。此外，其總合約建筑面積為2310萬平方米。

與今年遞交招股書的另外3家物企相比，朗詩綠色生活的規模僅超過新希望服務。截至2020年9月30日，新希望服務的在管總面積為1030萬平方米，德信服務為2310萬平方米，世紀金源服務為6390萬平方米。

有著15年發展歷史的朗詩綠色生活絕大部分業務集中在長三角，從2007年開始，公司便在長江三角洲擴展市場版圖及開始于無錫市提供物業管理服務，并進一步擴展至常州市、杭州市及蘇州市。

2018年、2019年及2020年前9個月（下稱“報告期”），朗詩綠色生活位于長江三角洲的項目的在管建筑面積分別占在管建筑面積的90.8%、88.8%及87.1%，長江三角洲在管物業產生的物業管理服務收益分別占物業管理服務總收益的92%、89.2%及86.6%。

盈利水平低于業內平均

報告期內，朗詩綠色生活實現營收分別為3.1億元、4.33億元、4.06億元；實現凈利潤（以公司權益擁有人應占溢利為準）0.25億元、0.34億元、0.41億元。

克而瑞數據顯示，2020年上半年，30家上市物企平均營收為13.16億元，平均凈利潤為2.47億元。而截至2020年前9個月，朗詩綠色生活的凈利潤方才達到0.41億元，明顯低于行業平均水平。

凈利潤偏低與其盈利能力脫不開關系。記者注意到，雖然朗詩綠色生活與近期沖刺IPO的物企規模都較小，但其毛利率卻處于最低水平。

報告期內，朗詩綠色生活毛利率分別為26.7%、23.4%、26.3%，平均值為25.47%。新希望服務同期的毛利率均值為43.13%，德信服務為28.6%，世紀金源服務為33.83%。

另外，高毛利率的社區增值服務是物企利潤的重要增長點，而朗詩綠色生活這一業務的發展并不如意。

招股書顯示，朗詩綠色生活主要通過物業管理服務、非業主增值服務以及社區增值服務三大業務產生收益。報告期內，來自物業管理服務的收益占比分別為63.8%、68.6%、73.1%；非業主增值服務的收益占比分別為28.3%、22.7%、18.3%；社區增值服務的收益占比則分別為7.9%、8.7%、8.6%。

據招商銀行(59.55, -0.10, -0.17%)（港股03968）研報指出，2016年至2019年，百強物企增值服務收入中，非業主增值服務與社區增值服務基本各占一半。以此來看，朗詩綠色生活的社區增值服務業務占比較行業水平相差甚遠。其在招股書中提及，公司于2019年底取得有關經紀牌照后，開始提供二手房物業代理服務，令在管項目數目增加及所提供的服務范圍擴大。

長三角“破圈”進行時

2020年前9個月，朗詩綠色生活錄得經營活動現金凈額-5466.5萬元，較2019年末的1.17億元下跌約146.62%；錄得現金及現金等價物凈額為-2.75億元，而2019年末該指標為5.72億元。

對于經營活動現金凈額大幅下跌的原因，朗詩綠色生活解釋稱，主要由于貿易應收款項因季節性波動而增加8170萬元，“我們相信其反映若干客戶因付款偏好及方便而傾向在年末支付其物業管理費，以及部分由于COVID-19疫情所致”。

另外，記者注意到，朗詩綠色生活報告期內的資本負債比率分別為459.8%、874.2%、227.5%，而日前同樣赴港IPO的德信服務同期資本負債比率分別為24%、17.8%、8.6%，二者之間懸殊頗大。

有業內人士告訴記者，與近期提交招股書的企業相比，朗詩綠色生活的資本負債比率相對處于高位。其表示，物企的資本負債率高，較大一部分原因是由于母公司拿物企的現金流為底層資產發布ABS產生的，明面上是屬于物企債務，實際債務人為地產集團。這對物企本身生產經營活動并不造成較大的影響，上市后可以通過其他財務手段去解決。

這或許也是朗詩綠色生活謀求IPO的原因之一。除此之外，該公司另一訴求是上市后通過收購優質標的擴大規模，其計劃在于長三角或華南地區或中國西南地區的城市收購不超過四個潛在目標的51%至60%股權。

收購標準顯示，潛在標的若是專注于住宅物業的物管公司，其在管總建筑面積需超過200萬平方米，且最近一個財政年度的總年度經營收益超過1億元；若是專注于為辦公大樓及醫院等非住宅物業的物管公司，其在管總建筑面積需超過100萬平方米，且總年度經營收益超過5000萬元。并且，目標公司在最近一個財政年度的平均純利率需要超過8%。