2020年已近尾聲，根據(jù)港股物業(yè)板塊指數(shù)顯示，該板塊在2020年漲幅接近50%，而在2019年漲幅幾乎翻倍，與地產(chǎn)板塊指數(shù)形成鮮明對(duì)比。巨大的成長空間，穩(wěn)定的業(yè)績(jī)，是物管板塊指數(shù)成長的秘訣。

智通財(cái)經(jīng)觀察到，12月28日，來自長三角的物管服務(wù)商宋都服務(wù)通過港交所聆訊，信達(dá)國際為獨(dú)家保薦人。招股書顯示，宋都服務(wù)于1995年成立于浙江杭州，在物管行業(yè)有超過20年經(jīng)驗(yàn)。

根據(jù)中指院的數(shù)據(jù)，按照物業(yè)管理綜合實(shí)力，2017年至2020年，宋都服務(wù)在中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)分別排名第81、71、65和56名。我國的物管行業(yè)參與者眾多競(jìng)爭(zhēng)激烈，不過浙江省和長三角是我國人口最多、經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的地區(qū)之一，業(yè)務(wù)深耕該地區(qū)的宋都服務(wù)，未來發(fā)展空間也十分具備想象空間。

行業(yè)馬太效應(yīng)凸顯，宋都排名持續(xù)提升

城鎮(zhèn)化加速及可支配收入增加，使房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展及優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)需求上升。智通財(cái)經(jīng)觀察到，1999年至2019年，中國的城鎮(zhèn)化率從34.8%上升至60.6%，不過較發(fā)達(dá)國家還有一定差距。而中國城市人均年度可支配收入從2009年以來逐年增長，2019年達(dá)到42359元，年復(fù)合增速9.4%。

市場(chǎng)需求和購買力的上升奠定了物業(yè)服務(wù)發(fā)展的良好“土壤”。根據(jù)中指院的數(shù)據(jù)，國內(nèi)所有物管公司的在管面積從2015年的175億平方米增至2019年的239億平方米，年復(fù)合增長8.2%。但整體上我國的物管服務(wù)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局較為分散，2019年，物管行業(yè)約有13萬家參與者，就在管面積而言，前十名企業(yè)市場(chǎng)份額約為9.2%。

不過由于頭部公司在收入、凈利潤和增長率方面都更有優(yōu)勢(shì)，該行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)呈現(xiàn)頭部企業(yè)加速、市場(chǎng)份額向頭部集中的馬太效應(yīng)。

2014年至2019年，物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)的在管面積持續(xù)增加，平均在管建筑面積達(dá)到4280萬平方米，年復(fù)合增速達(dá)到21.6%。2019年百強(qiáng)企業(yè)在管項(xiàng)目平均達(dá)到212個(gè)，年復(fù)合增速17.7%，百強(qiáng)企業(yè)市場(chǎng)份額達(dá)到43.6%，比2018年的38.9%高4.7個(gè)百分點(diǎn)。

智通財(cái)經(jīng)觀察到，宋都服務(wù)所在的長三角地區(qū)是我國經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的地區(qū)之一，物管服務(wù)的發(fā)展速度也超過全國平均水平。2019年，長三角地區(qū)、浙江省和杭州市的城鎮(zhèn)化率分別為68.1%、70%和78.5%，高于全國平均水平，城市人均年度可支配收入則分別為全國平均水平的1.3倍、1.4倍和1.6倍。且長三角地區(qū)和浙江省的平均物管費(fèi)用分別為2.3元/月及2.4元/月，超過全國平均水平的2.1元/月。

這使得該地區(qū)的物管公司不僅發(fā)展較快，且誕生了大批行業(yè)頭部公司。2019年，總部位于長三角地區(qū)物管百強(qiáng)企業(yè)的百分比為18.2%，在中國主要都市地區(qū)占比中最高。百強(qiáng)物業(yè)服務(wù)供應(yīng)商中，有62家總部位于長三角，其中有21家總部位于浙江。

按照物業(yè)管理綜合實(shí)力，2017年至2020年，宋都服務(wù)在中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)分別排名第81、71、65和56名。2019年，在總部設(shè)在杭州的物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)中，按綜合實(shí)力宋都服務(wù)排名第10，按純利排名第5，并且排名不斷上升。

在管面積快速增長，高毛利增值業(yè)務(wù)占比提升

智通財(cái)經(jīng)觀察到，宋都服務(wù)的業(yè)務(wù)主要分為四部分。一是物業(yè)管理服務(wù)，包括保安、清潔、園藝、公共區(qū)域及公共設(shè)施維修和養(yǎng)護(hù)；二是非業(yè)主（主要為房地產(chǎn)開發(fā)商）增值服務(wù)，包括咨詢服務(wù)、銷售協(xié)助服務(wù)及交付前服務(wù)；三是社區(qū)增值服務(wù)，包括物業(yè)維修及養(yǎng)護(hù)、廢物清潔、收取公用事業(yè)費(fèi)用、裝修裝飾及社區(qū)空間服務(wù)；四是其他業(yè)務(wù)如酒店業(yè)務(wù)及長租公寓。

截至2020年6月30日，宋都服務(wù)在14個(gè)城市設(shè)有9間附屬公司和15間分公司，向33個(gè)物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)，在管總建筑面積約640萬平方米。

收入結(jié)構(gòu)方面，往續(xù)記錄期內(nèi)以物業(yè)管理服務(wù)為主，不過增值服務(wù)的收入占比逐漸擴(kuò)大。2017年至2020年上半年，物業(yè)管理服務(wù)收入占比分別為71.2%、53.5%、43%和51%，整體呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，主要是期內(nèi)增值服務(wù)（非業(yè)主+社區(qū)）收入占比提升，合計(jì)占比分別達(dá)到27.9%、42.2%、47.7%和43.9%，整體呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。

智通財(cái)經(jīng)注意到，增值服務(wù)的毛利率遠(yuǎn)高于物業(yè)管理服務(wù)。2020年上半年物業(yè)管理服務(wù)毛利率20.7%，非業(yè)主增值服務(wù)毛利率38.6%，社區(qū)增值服務(wù)毛利率高達(dá)41.5%，高毛利率業(yè)務(wù)占比的提升有助于公司整體盈利能力的提升。

收入增長來源于在管面積不斷增長，2017年至2020年上半年，集團(tuán)在管建筑面積分別為317萬、382萬、595萬和636萬平方米，年復(fù)合增速達(dá)到37%。同期在管物業(yè)數(shù)目分別為17個(gè)、22個(gè)、29個(gè)和33個(gè)，不斷增長。

客戶方面，宋都服務(wù)物管服務(wù)、增值服務(wù)的客戶群主要包括房地產(chǎn)開發(fā)商、業(yè)主及住戶，酒店業(yè)務(wù)客戶群主要包括非預(yù)約酒店住客及通過第三方預(yù)定網(wǎng)絡(luò)及旅游代理預(yù)定的住客。長租公寓業(yè)務(wù)的客戶群主要包括非預(yù)約客戶，客戶集中度合理。

值得一提的是，按照地產(chǎn)商分類，宋都服務(wù)大部分業(yè)務(wù)來自母公司宋都股份獨(dú)立開發(fā)或者相關(guān)的物業(yè)項(xiàng)目，不過近幾年來自第三方開發(fā)商的業(yè)務(wù)占比有所提升，2017年至2019年從1.8%提升至8.3%，2020年上半年更是達(dá)到30.3%。背靠母公司項(xiàng)目可以為公司提供穩(wěn)定的業(yè)績(jī)保障，但是第三方項(xiàng)目的增多，一方面說明公司的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力在增強(qiáng)，另一方面業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化，未來更具增長空間。

而在未來發(fā)展方面，宋都服務(wù)將在老舊住宅小區(qū)項(xiàng)目拓展、智慧物業(yè)模式等方面發(fā)力。智通財(cái)經(jīng)了解到，一方面，由于市場(chǎng)上發(fā)展性物業(yè)的增速趨緩，未來中心城市的翻新將成為物業(yè)服務(wù)的一大增量市場(chǎng)，而宋都服務(wù)在往續(xù)記錄期間已有十分豐富的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)。另一方面，隨著智慧社區(qū)等服務(wù)模式的出現(xiàn)，增值型物業(yè)的市場(chǎng)需求正在擴(kuò)大，且利潤空間更大，宋都服務(wù)通過自己開發(fā)的移動(dòng)應(yīng)用，已成功為業(yè)主和住戶提供了更多增值服務(wù)。

以上舉措不僅可以拓寬集團(tuán)未來的收入空間，更進(jìn)一步增強(qiáng)了集團(tuán)的盈利能力。

營收年復(fù)合增長超60%，現(xiàn)金儲(chǔ)備充足

不斷增長的業(yè)務(wù)版圖，支撐了宋都服務(wù)業(yè)績(jī)的快速增長。

智通財(cái)經(jīng)觀察到，2017年至2019年，集團(tuán)收入分別為8396萬元、1.33億元和2.22億元，年復(fù)合增速達(dá)到62.6%，2020H1收入1.17億元，同比增長25.8%；2017年至2019年毛利潤分別為2498萬元、3758萬元和6487萬元，年復(fù)合增速61.1%，2020H1毛利潤3218萬元，同比增長27.8%；股東應(yīng)占凈利潤分別為1397萬元、2089萬元和3512萬元，年復(fù)合增速58.6%，2020H1凈利潤1619萬元，同比增長16.5%。

營收的增長有賴于在管面積和項(xiàng)目數(shù)量的不斷增加，同時(shí)集團(tuán)的盈利能力十分穩(wěn)定，2017年至2019年毛利率分別為29.7%、28.3%和29.2%，今年雖然受到疫情影響，毛利率仍然達(dá)到了27.6%，橫向?qū)Ρ仍撁室蔡幱谳^高水平。而且，未來隨著增值業(yè)務(wù)收入占比的提升，整體毛利率仍有上升空間。

業(yè)績(jī)?cè)鲩L的同時(shí)，宋都服務(wù)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)也在持續(xù)優(yōu)化。智通財(cái)經(jīng)觀察到， 2017年至2019年及截至2020H1期末，集團(tuán)的流動(dòng)資產(chǎn)分別為9041萬元、1.34億元、1.85億元和2.23億元，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為6855萬、6586萬、1.38萬元和1.53萬元，而同期流動(dòng)負(fù)債分別為6003萬元、1.58億、1.28億元和1.62億元。流動(dòng)資產(chǎn)大部分為現(xiàn)金形式，并且完全可以覆蓋流動(dòng)負(fù)債。期內(nèi)流動(dòng)比率分別為1.5、0.8、1.4和1.5，表明集團(tuán)的現(xiàn)金流動(dòng)性持續(xù)向好。

從運(yùn)營質(zhì)量看，2017年至2019年經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流分別為4841萬元、4876萬元和3696萬元，2020H1為1380萬元，是集團(tuán)的主要現(xiàn)金來源，對(duì)比同期凈利潤可以發(fā)現(xiàn)集團(tuán)回收現(xiàn)金能力比較強(qiáng)，進(jìn)一步增強(qiáng)了集團(tuán)的運(yùn)營“安全墊”。

綜合來看，宋都服務(wù)在物業(yè)管理服務(wù)這一優(yōu)質(zhì)賽道上，憑借行業(yè)頭部?jī)?yōu)勢(shì)以及優(yōu)越的地理位置，成長空間十分充足。同時(shí)公司的業(yè)績(jī)?cè)鲩L迅速，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)健，加之資本市場(chǎng)青睞，宋都服務(wù)可能迎來新年“開門紅”。