在禹洲集團（HK.01628）成功突破千億銷售額后，林龍安將目光投向了物業板塊。

12月13日，禹洲集團發布公告稱，建議分拆禹佳生活服務于港交所主板獨立上市。而在此之前，港交所已先披露了禹佳生活服務的招股書。由此，禹洲集團旗下物業板塊的經營情況也展現于公眾面前。

截至2020年上半年，禹佳生活服務在管總建筑面積約為1320萬平方米，幾乎全部來自于禹洲集團及其關聯方。在管理面積動輒達幾億平米的物管企業中，禹佳生活服務的規模并不顯眼。此外，高達96.4%的資產負債率也成為其進一步擴張的絆腳石。

分析人士稱，禹佳生活服務上市或不難實現，但若想獲得好的估值，則需要好好下一番功夫。

業務高度集中，外拓能力待提升

千億銷售額和物業上市，是林龍安早早立下的“Flag”。

在3月份的業績發布會上，林龍安就表示，“物業力爭今年年底前分拆上市，最晚明年一季度。”在此前后，林龍安還把萬科物業的老將王海群挖來，為推進物業上市積蓄力量。在本月初千億目標達成后，禹洲拆分物業板塊上市也擺上了日程表。

得益于禹洲集團銷售業績及交付面積的快速增長，禹佳生活服務近年來發展迅速。截至2020年6月30日，禹佳生活服務為74個項目提供物業管理服務，在管總建筑面積約為1320萬平方米；已訂約123個項目，簽約面積為2260萬平方米。

于2019年、2020年前11月，禹洲集團銷售面積為：497.12萬平米、601.64萬平米。隨著集團旗下項目陸續交付，禹佳生活服務的在管面積有望繼續增長。不過，禹佳生活服務高度依賴母公司，外拓能力不足的弱點也引發了媒體的關注。

如禹佳生活服務在管面積中，來自禹洲集團及其關聯方的面積為1317.4萬平米，比重達99.9%。于往績記錄期間，禹洲集團為公司最大的客戶，公司的大部分收入來自向禹洲集團所開發的項目提供服務。

2017至2019年度及2020年上半年，在物業管理服務所得收入中，來自禹洲集團開發的項目約占同期物業管理服務所得總收入的96.9%、94.6%、91.6%及88.9%。同期，同期在商業運營服務所得收入中，來自禹洲集團開發的項目分別約占100.0%、100.0%、98.0%及98.0%。

IPG中國區首席經濟學家柏文喜指出，物管面積依賴母公司，雖然會帶來穩定的收入，但會影響企業的市場化運作，導致公司不夠獨立，影響其可持續發展。

或許是意識到了這些問題。以往頗為佛系的禹佳生活服務也在努力加大第三方業務的拓展。2020年7月，禹佳生活服務收購了舟山星城物業管理有限公司70%股權，新增42個物業項目，管理面積260萬平米。于2020年11月至12月期間，禹佳生活服務還中標兩個新項目，預計新增管理面積10萬平米。

林龍安表示，物業板塊未來會繼續外拓及收并購，力爭在未來3年物管管理面積達到1億平方米。

興業證券發布的報告指出，至少在未來3-5年內，物業管理行業仍將享受規模紅利。非常明確的一點是，規模擴張將成為禹佳生活服務的發力重點。不過，而今頭部房企下的萬科物業、碧桂園服務（HK.06098）等管理面積均已超過萬億規模。想要在強敵環伺中突出重圍，禹佳生活服務還有很長的路要走。

資產負債率過高，盈利能力待改善

事實上，受物業股高估值、抗風險等“優秀品質”的影響，房企拆分物業上市在今年成為一種潮流。顯而易見的是，推動物業板塊上市，將有助于公司獲得外部發展資金。但亦有聲音指出，林龍安或許有難言之隱。

2017年、2018年、2019年及2020年6月末，禹佳生活服務的資產負債比率分別為87%、88.2%、96.8%及96.4%。若禹佳生活服務能夠順利上岸，既有助于禹洲集團更好聚焦于主業發展，也能夠優化自身財務指標，達到降負債的目的，可謂一舉多得。

在業內人士看來，將一家物業公司推向港交所并不是難事，但要講好故事卻并不容易，尤其是在資本市場逐漸回歸理性的當下，這從佳源服務（HK.01153）、華潤萬象生活（HK.01209）的表現也能看出端倪。

12月9日，佳源服務、華潤萬象生活同日登陸港交所。不過由于管理規模、盈利能力等方面存在著巨大差距，兩家企業首日在資本市場上的表現也大相徑庭。截至當日10時，佳源服務每股報價3.83港元，較開盤時跌0.78%；而背靠華潤置地（HK.01109）的華潤萬象生活，首日股價漲幅便超過40%。

截至2020年6月末，佳源服務總在管面積為2764.7萬平方米，合約管理面積為4030萬平方米，凈利潤為0.36億元。目前來看，禹佳生活服務的這些指標與佳源服務差距并不大。

不過，禹佳生活服務旗下的商業管理板塊，倒不乏想象空間。截至上半年末，禹佳生活服務已訂約商業運營項目為34個，已訂約總建筑面積為110萬平方米，仍有很大的成長空間。近三年來，禹佳生活服務商業運營板塊毛利率基本維持在40%以上，今年上半年達到57.9%，遠高于住宅板塊23%的毛利率。分析人士稱，這或成為禹洲生活服務獲得資本認可的重要砝碼。

無論負債與盈利等指標如何，林龍安還是邁出了拆分物業板塊上市的第一步。順利將禹洲集團帶入到千億陣營的林龍安，能否在物業領域迎來新的突破？答案或許很快就能揭曉。