據香港信報報道，繼昨日掛牌的金科服務(44.85, 0.15, 0.34%)（09666）及周四（19日）上市的融創服務（01516）之后，香港新股市場將再有物業管理新股登場，中國恒大(16.7, 0.10, 0.60%)（03333）分拆恒大物業上市已獲得批準。

據了解，恒大物業擬集資最多30億美元（約234億港元），有望成為螞蟻集團（06688）暫緩上市以來香港最大型新股，值得投資者關注。

恒大物業是內地一家全方位物業管理商，管理的物業組合多元化，包括中高端住宅物業、寫字樓及商用物業，并已訂約管理其他物業類型，如主題樂園、產業園、康養項目、物色小鎮及學校等。

從三方面產生收入，一是物業管理服務；二是非業主增值服務；三是小區增值服務，尤其以物業管理服務收入貢獻最大，占總收入約60%。

圖片來自信報

凈利潤年增長率跑贏同業

在中國物管服務百強企業之中，恒大物業于2019年度的多方面成績均名列前茅，以項目所覆蓋城市數目計排名第二；以總收入、總毛利及總凈利潤計排名第三；以簽約面積計排名第三；按在管理面積計則排名第四。

在中國物業服務20強企業之中，恒大物業2017至2019年的凈利潤以195.5%的復合年增長率增加，排名最高。母公司中國恒大的支持是恒大物業增長的致勝關鍵。

恒大物業來自于中國恒大的在管面積逐年增加，從2017年度的1.38億方米，上升至2018年度的1.83億方米，2019年度增長至2.34億方米。截至今年6月底止，恒大物業總在管面積進一步增加至2.54億方米，單是來自于中國恒大已占2.51億方米。

恒大物業的大部分物業管理服務收入也是源自于中國恒大，2017至2019年各個年度及2020年首6個月分別為25.33億、34.26億、45.39億及27.91億元人民幣，占比高達99.8%、98.9%、98.4%及98.8%，反映恒大物業十分依賴母公司提供的項目去創造收入。

中國恒大對于分拆恒大物業一直呵護備至，8月中以代價235億港元出售共28.061%股權，以引入14名上市前投資者，估計目的是協助恒大物業預先作估值，當時整體價值約837.46億港元；9月初公布計劃分拆恒大物業上市，恒大物業9月底已披露申請版本的上市文件，11月中更通過了港交所（00388）的上市聆訊，花費時間不過一個半月，足見母公司的決心。

市場消息指出，恒大物業本周一已開始評估投資者對其招股的需求，之前盛傳計劃集資金額介乎20億至30億美元（約156億至234億港元），所得款項將用于戰略收購和投資、增值服務開發、訊息系統和設備升級、人才招聘以及一般公司用途。

視乎戰略收購及投資效果

說到底，恒大物業能高增長源自于母公司中國恒大，過去通過招標程序贏得中國恒大的新物業管理服務合約的中標率達100%；但恒大物業在聆訊后數據文件中表明，中標率在未來可能會下降，亦無法保證兩公司所有物業管理服務合約于屆滿時可成功續訂。

因此，恒大物業未來成敗要看母公司支持之余，還要看戰略收購和投資第三方物業管理公司的效果。