據資本邦統計，自2018年1月1日至2020年11月16日將近3年的時間，共有14內地房地產開發商成功登陸港交所，分別是：2018年上市6家、2019年上市5家以及今年以來，截至11月16日上市3家。具體情況如下：

資本邦發現，今年成功上市的房企僅有三家，分別是匯景控股(2.1, -0.03, -1.41%)（09968.HK）、港龍中國地產(4.59, -0.01, -0.22%)（06968.HK）以及金輝控股(4.33, -0.03, -0.69%)（09993.HK）。確切的說只有兩家，匯景控股在2019年12月24日通過港交所聆訊，恰逢2019年最后幾天，最終在2020年年初成功敲鐘。如此看來2020年房企上市的數量按照以往IPO標準是大打折扣，（2019年：5家，2018年：6家）而這又是因為什么原因呢？

資本邦注意到，“遞交上市申請-失效-更新申請”的循環，成為近幾年不少房企赴港上市之路的寫照。

據資本邦不完全統計，自2018年起到現在， 5家房企在上市前存在多次遞交招股書的情況，分別是恒達集團控股(0.97, 0.00, 0.00%)（03616.HK）、中梁控股(5.08, 0.00, 0.00%)（02772.HK）、匯景控股（09968.HK）、港龍中國地產（06968.HK）以及金輝控股（09993.HK）。而這五席中，赫然有三家是在2020年登陸港交所的。

為何這些房企多次沖擊港股IPO，卻屢次失利？

資本邦篩選幾件代表性房企來看：

首先，作為表中體量最小的恒達集團控股一年之內三次遞表，可謂上市之心非常強烈了。這三次遞表，恒達集團控股究竟做了什么改變，才成功登陸港交所？資本邦發現，第二次遞表前，恒達集團控股負債率飛速下降，由2017年的763%速降到2018年四月底的340%。于2018年11月12日，恒達集團控股在港股掛牌，上市首日股價便跌8.87%至1.13港元。截至11月16日收盤，恒達集團控股市值僅達到11.64億港元，股價為0.97港元，較首發價格1.24港元下跌21.8%；

作為TOP20強房企中最后一家上市的千億房企中梁控股在2018年11月第一次遞交招股書，半年后申請失效，僅四天后（2019年5月）公司再次遞交更新之后的招股書。資本邦注意到，第二次遞表披露的2018年財務狀況較為亮眼：營業收入和凈利潤為302.15億、25.26億元，同比分別增115.41%、406.70%。此外在第二次申報材料中，公司首次公布其2018年全年凈資產負債率是58.1%，相比前兩年，降幅非常明顯。據公開資料顯示，中梁控股于2016年以及2017，凈資產負債比率分別為1790.2%以及339.5%。資本邦了解到，中梁控股第二次遞交招股書的時間為2019年5月17日，于2019年6月26日便通過聆訊。第二次遞交招股書后僅1個多月的時間便成功“上岸”，不知道這一次成功闖關是否是因為其凈負債率從2016年、2017年的1790.2%以及339.5降到2018年的58.1%，讓港交所看到其降負債的決心和誠意。2019年7月16日，中梁控股正式在香港聯交所掛牌交易，截止收盤，中梁控股股價上漲0.4港元，報5.95港元，較發行價上漲7.21%。截至11月16日收盤，中梁控股市值達182億港元，股價5.08港元，較首發價格5.55港元下跌8.5%；

港龍中國地產作為自身體量較小以及土儲分布過于集中的小型房企于2019年10月22日首次遞交招股書，于今年4月份失效，今年5月公司火速更新招股書。資本邦通過對比港龍中國地產前后兩份招股書發現，港龍中國在原有招股書基礎上進一步補充了2019年的全年財務數據。招股書顯示，去年全年港龍中國全年合約銷售額234億元，物業開發及銷售收益為19.78億元，營收三年復合增長率為113.5%，凈利潤4.7億元，凈利率達到23.8%。值得注意的是，盡管規模擴張了，但新招股書顯示港龍中國的凈負債權益比率反而降低了，去年中期時凈負債率為67.4%，而到了去年年末則降至20.6%。資本邦了解到，港龍中國地產此次港股IPO計劃全球發售4億股股份，其中香港發售4000萬股，國際發售3.6億股。結果卻是合共接獲2479份香港公開發售的有效申請，認購1111.3萬股股份，相當于香港發售股份的28%。上市當天，港龍中國地產便跌破發行價，最后收于3.92港元，跌幅0.25%。截至11月16日收盤，港龍中國地產市值達75億港元，股價4.6港元，較首發價格3.93港元上漲17%；

準千億級體量房企金輝控股一直備受市場關注。自 8 月 20 日住建部和央行在重點房企座談會上提出“三條紅線”過去兩個多月的時間，金輝控股成功掛牌上市。

金輝控股共遞交兩次招股書，第一次為今年3月25日，第一次招股書顯示，2017年至2019年，金輝的凈利潤分別為人民幣22.21億元、23.00億元及26.90億元，年復合增長率為10.0%。但是高速增長的背后，公司借款總額亦飛速增長，截至2020年2月底，公司借款總額高達524.8億元。其中，銀行及其他借款345.6億元，信托融資160.7億元。2017年底-2019年底，公司的資產負債率分別為83.18%、85.46%、85.68%，高于同層次競爭對手。

而據其9月第二次遞交的招股書則顯示，截至2020年7月31日，金輝控股短期借款11.3億元，較年初下降78%；扣除預收賬款的資產負債率45.49%，也較年初有所下降。

有著強大實力支撐的金輝控股，上市首日股價卻低開，報4.18港元，較IPO每股定價4.3港元下跌2.79%，下午股價拉升，截至收盤報4.36港元，上漲1.4%。截至11月16日收盤，市值174億港元，報4.36港元，較首發價格4.3港元亦上漲1.4%。

綜上，從以上幾家公司不難看出，招股書屢次失效，其中業績不夠好、負債率過于高都有可能是其IPO卡殼的原因。

近期部分房企掀起聆訊熱潮

10月以來，截至11月6日，已有三家房企通過港交所聆訊。（拋開已經成功上市的金輝控股，目前準上市企業有2家）

10月23日，祥生地產通過聆訊；10月29晚，上坤地產通過了港交所的上市聆訊。

在平均要經歷一次招股書失效的房企來看，祥生地產成為今年唯一一家首次遞交就通過香港交易所(372.2, -1.80, -0.48%)聽證會的內地房企。

對于目前的監管環境來說，難道只有千億房企過審率會較高一些嗎？

祥生地產是行業前30強、千億房企中唯一還未上市的。

祥生招股書顯示，祥生地產在2017年、2018年、2019年收入分別為62.93億元、142.15億元、355.20億元，復合年增長率為137.6%。截至2020年4月末，實現營業收入85.52億元，同比增長123%。

祥生地產能被資本市場接納的主要原因除了其規模之大外，或由于祥生地產未結轉銷售額在2020年也進入高速增長期，今明兩年的業績增長或有保證。2017-2019年，祥生未結轉銷售額分別為：426.98億元、757.05億元、864.51億元，2020年前4月，這一數字為892.27億元，增長較為明顯。

除去祥生地產作為千億房企以及準千億房企的金輝控股通過聆訊外，還有一家成長型房企也趕上了這波聆訊熱潮-上坤地產。

2020年3月，上坤地產首次在港交所遞交招股書，正式宣告進軍資本市場，但半年之后申請材料顯示失效。10月5日，上坤地產再次向港交所提交招股書，于10月29日通過港交所上市聆訊。據悉，上坤地產今日（11月16日）公布了配售結果，香港公開發售認購不足1倍，預計于17日掛牌，發售價為每股2.28港元。

招股書顯示，上坤地產近三年一直保持較快增長速度，2017年、2018年、2019年的營收分別為12.01億元、68.47億元及75.35億元，復合年增長率為150.5%。今年前4個月實現收入11.49億元。在溢利方面，2017年、2018年及2019年，上坤地產的溢利分別為0.35億元、6.73億元及6.77億元，復合年增長率為342.3%。今年前4個月實現溢利1.58億元。

值得一提的是，為了沖刺上市，上坤地產大力去杠桿。在2017年-2019年之間，其凈負債率從684.9%降到325.9%，再到118.8%。截至今年4月末，雖然受到疫情影響，上坤地產繼續降低凈負債率至73.8%，較2019年末下降接近45個百分點。

從近期通過聆訊的兩家內房企我們可以看出，擁有較大增長潛力的房地產公司，港交所接納性還是很高的。匯生國際融資總裁黃立沖曾表示，“一般情況下，只要有一定規模，滿足上市規則要求，都能上市”。如此看來那么如果屢次失效或者失敗，可能房企自身問題還是較多，沒能解決交易所提出的各項問題。

幾家歡喜幾家愁

無論曾經遞交過幾輪招股書，以上房企均已成功上市或處于準上市狀態，可是仍有幾家公司正在苦苦等待甚至放棄上市。

數據顯示，近幾年來隨著赴港上市房企數量的增加，通過的難度也在增大，2019年10家IPO企業中尚有4家沒通過，其中萬創國際4次遞表均失效，大唐地產、奧山控股、海倫堡地產也二度闖關失敗。目前只有大唐地產于今年5月末繼續遞表。

除卻大唐地產外，今年仍有3家遞交招股書后還未有任何音訊。分別是：三巽控股、領地控股、中國文旅。資本邦發現，在這8家排隊的房企中，還有一家處于失效的邊緣，是第二次遞表的大唐地產。

首先，領地控股今年4月首次遞交招股書，在招股書失效第三天10月12日再次遞交，背后卻是盈利能力持續下降以及凈資產率的節節攀升。

招股書顯示，2017年-2019年公司凈利率分別為12.2%、11.5%、8.9%，處于持續下降狀態，截至今年5月31日，領地凈利率為5.5%，下降趨勢不改?？梢钥闯鲱I地控股盈利能力開始持續下降。

不僅如此，同期，公司的凈資產負債率仍在逐漸上升，其凈資產負債率高達150%。近幾年因高杠桿拿地，領地的負債率從2017年的60%逐年飆升，杠桿撬動規模帶來的往往是高負債和資金緊張，領地亦不例外。

一位地產金融業人士對于領地控股的失效表示，該企業上市被否，主要還是因為負債率高、利潤率不高，且拿地范圍更多是三四五線城市，未來業績面臨較大的局限性和風險。

再來看同樣被港交所卡在門外的海倫堡和三巽集團。

2016年至2018年，海倫堡溢利分別為28.98億元、19.8億元以及22.56億元；而三巽溢利分別為5599萬元、-387.5萬元、4499萬元。可以看見這兩家企業三年間，溢利均有增有降，且后兩年均不如第一年，其中三巽集團經營不穩的情況尤為明顯。

除去業績表現不佳外，海倫堡與領地控股一樣存在這債務問題，海倫堡凈資產負債率一直保持高位，2016年至2018年其資產負債率分別為69.4%、83.4%和133.7%。呈上升階段。值得注意的是，海倫堡在招股書中還預期，公司未來將繼續保持相當高的借貸水平。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，今年房企在港上市確實存在略有收緊的態勢，一方面與行業大環境有關，企業經營受到疫情沖擊，另一方面與這批尋求上市的房企自身規模偏小、負債過高有關，導致上市進程緩慢。