在卓越商企、第一服務、世茂服務(15.5, -0.10, -0.64%)、融創服務的上市聲中，融信服務也披露了上市的進程。

11月3日，融信服務在港交所遞交招股書。實際上，上市早有端倪，幾月前融信服務相關公司增資與股東變更，當時便已經引發了市場關于其上市的猜想。

彼時，融信相關人士回復稱，目前還沒有具體時間表。如今，這一傳言終于被證實。

不過，近期資本市場對物業管理企業IPO的響應明顯轉淡，融信服務會得到市場怎樣的反饋，還需時間給出答案。

融信服務底色

從招股書中，能夠清晰地看到融信服務的發展歷程。

融信服務的歷史最早可追溯至2014年，彼時歐宗洪自兩名獨立第三方收購融信物業管理的控股股權。而融信物業管理自2006年起一直就為融信中國開發的物業提供物業管理服務。

觀點地產新媒體了解，目前，歐宗洪所在的家族信托HSBC International Trustee Limited透過融心一品和福美國際全資控制融信服務。換言之，融信服務不似其他地產公司那樣分拆而來，而是與融信中國互為兄弟公司。

據了解，物管公司與地產公司主要分為母子關系（地產為物業母公司）、兄弟關系（物業與地產同一控股股東）及獨立公司（物業控股股東與地產無關）三種，最近上市的卓越商企與第一服務均屬于第二種情形。

不過，即便是兄弟公司，融信服務依然存在依賴關聯方的問題。

在融信服務的管面積中，2017-2019年及2020上半年，融信服務來自由融信中國開發項目及共同開發項目的建筑面積分別為573.7萬平米、635.7萬平米、921.4萬平米及1011.5萬平米，分別占當期總在管建筑面積的60.2%、60.2%、58.0%及59.5%，錄得物業管理收益分別為1.42億元、1.76億元、2.07億元及1.11億元。

由獨立第三方房地產開發商開發的項目在管面積分別為379萬平米、421萬平米、666.5萬平米及689.2萬平米，占比分別為39.7%、39.8%、42%及40.5%。

得益于融信中國的快速擴張與融信服務第三方的拓展，這幾年，融信服務在管項目不斷增加。

其中，融信服務管理由融信中國集團開發的項目總數由2017年的32個增加至今年上半年的61個；共同開發項目項目總數由2個增加至4個；管理由獨立第三方房地產開發商開發的項目總數由28個增加至35個。

截至2020年6月30日，融信服務有100個在管項目和81個已簽約管理但尚未交付予的項目，覆蓋海峽西岸和長三角兩大主要地區和其他地區的41個城市，在管總建筑面積約1700萬平米，總簽約建筑面積約3430萬平米。

總收益和純利也在穩定增長。招股書中顯示，2017-2019年，融信服務的總收益由2.64億元增加至5.18億元，復合年增長率為40.1%；同期純利由652萬元增加至7151萬元，復合年增長率為231.1%。于2020上半年，實現總收益3.18億元，純利4090萬元。

分業務板塊來看，融信服務一共有三大業務分類，分別是物業管理服務、非業主增值服務及社區增值服務。

三大業務中，物業管理服務所占營收比例最高。2017-2019年及2020上半年，物業管理服務錄得收入分別為1.78億元、2.37億元、2.85億元以及1.65億元，占比67.3%、57.2%、55%以及51.9%，呈現逐漸下降的趨勢。

反之，非業主增值服務收入占比則從2017年的32.1%提升至46.3%，貢獻度逐步提升。

再看毛利率，由于非業主增值服務和社區增值服務實現的較高毛利率，近幾年融信服務的毛利同步上漲，由2017年的22.6%升至30.3%，不過上半年小幅回落至29.4%。

物業上市搶灘

由于現金流穩定、抗周期、輕資產等原因，物管企業上市通常能夠得到較好的估值。

如果要在已上市物業公司中尋找參照標的，融信服務2019年營收略低于佳兆業美好(22.85, 0.85, 3.86%)，目前佳兆業美好總市值為33.88億港元；2020年中營收則與弘陽服務(5.23, 0.12, 2.35%)相近，目前弘陽服務總市值為21.21億港元。

不過，在今年物業公司發布中期業績后，物業股卻有所回調，估值逐漸回歸理性。除了業績有驚喜的碧桂園(10.36, 0.32, 3.19%)服務、新城悅服務(19.82, 0.72, 3.77%)為數幾家股價較為堅挺，同業的股價普遍由高位下跌兩至三成。

或受市場情緒影響，近期上市的第一服務控股(1.43, 0.09, 6.72%)首日破發，至收盤報1.76港元，較發行價2.4港元跌去26.67%，最新股價為1.34港元/股，卓越商企服務(10.72, 0.10, 0.94%)、世茂服務目前股價亦低于發行價。

若從年內上市的物管公司表現來看，除去上述三家企業，9月以來，其余幾家年內上市的物業企業股價跌幅均超過15%。

為何市場突然對物業管理IPO的響應明顯轉淡？

在業內人士看來，這與行業整體估值回落有著密切關系。而部分開發企業急于分拆物管板塊，IPO高峰和個股破發是板塊調整的直接誘因。

“房企2020年四季度物業管理公司IPO融資規模，預計遠遠超過2020年前三季度的總和，現在還有10家公司已經交表等待上市發行。”

其指出，由于新股大量供給，擔心融資抽血，因此物業管理板塊大幅調整，個別大公司距離最高點回撤超過40%，新股第一服務也出現破發。

觀點地產新媒體了解到，三道紅線之下，分拆新業務上市募集資金，也被不少開發企業視為一種去杠桿、加權益的辦法。

原因在于，通過股權融資的方式補充權益，將會顯著改善企業杠桿水平，尤其是資產負債率和凈負債率。

上述人士續指，新股上市不僅增加了股票供給，也放大了板塊一些固有缺點，例如行業存在關聯方利益傾斜問題，部分公司毛利率失真，企業同質化程度較高，很多企業缺乏核心競爭力等。

可見，隨著上市物業企業增多，風口過去的物業股或許很難再像一年前那般“吃香”。融信服務又會得到資本市場怎樣的反饋，還需幾月后方能知曉。