2020年四季度龐大的新股發行規模，直接誘發了板塊的調整。不過我們認為，板塊的結構性分化雖然是長期的，優秀公司估值下降卻是暫時的。一些優秀的企業，如今估值已更具吸引力。

部分開發企業急于分拆物管板塊，IPO高峰和個股破發是板塊調整的直接誘因。

三道紅線之下，部分開發企業把分拆新業務視為一種去杠桿的辦法，無論物管板塊是否已經準備好獨立運營，都急于上市募集資金。2020年四季度物業管理公司IPO融資規模，預計遠遠超過2020年前三季度的總和。由于擔心融資抽血，物業管理板塊大幅調整，個別大公司距離最高點回撤超過40%，新股第一服務和卓越商企服務(10.52, -0.18, -1.68%)也出現破發。新股上市不僅增加了股票供給，也放大了板塊一些固有缺點，例如行業存在關聯方利益傾斜問題，部分公司毛利率失真，企業同質化程度較高，很多企業缺乏核心競爭力。

我們看好優秀的物業管理公司，看好這些公司廣闊的成長空間。

我們測算，行業當前的營收計8421億元，中期市場容量可達到17252億元。盡管如今大公司的整體市占率只略超1%，但行業的中期格局不會高度分散。我們預計，由于科技系統研發存在規模經濟效應，增值服務需要整合行業各家資源，非標服務需要大品牌識別，未來行業中龍頭公司在管面積覆蓋率能達到5%-10%左右，系統覆蓋率則可能達到30%以上。

我們也看好優秀物業管理公司在未來幾年可能迎來跨越式發展。

過去幾年，頭部公司的市場占有率在穩步提升。由于部分公司的單區域密度已經達到服務可能產生質變的拐點，科技賦能所需要的硬件售價大幅降低，獨立發展帶來人才、資金和管理紅利可能釋放，我們預計未來幾年優秀物業管理公司可能多維度提升市占率。

物業管理板塊需要新的估值辦法。

傳統的PE估值法無法測算企業已簽未管合同，無法衡量關聯方已獲未聘管理人的在建項目管理權潛在收入，無法厘清盈利中關聯方支持部分的規模，我們認為有必要用新的估值辦法作為補充。除了我們一直倡導的PS估值法之外，我們建議投資者考慮修正PE估值法。我們用企業上市前的凈利率和剔除非業主增值服務的營收作為計算修訂利潤下限，用企業達產目標收入為基礎，測算修訂利潤的上限。

部分物業管理公司缺乏核心競爭力，也不具備長期成長的基礎，未來面臨被市場邊緣化的風險。

立足差異化，好公司的更好投資時點。

我們認為，IPO高潮對優秀企業的估值影響是暫時的，因為IPO的發行高潮并不會持續，2021年大概率會退潮，且物業管理板塊2020年截止目前向市場權益再融資不過50余億元（不含可轉債，不含引入產業戰投），股票供給壓力不是長期的。隨著世茂服務在月底掛牌交易，我們相信市場恐慌將告一段落，而基本面強勁的個股已經經過一波調整，已迎來更好的投資時點。我們推薦綠城服務(8.8, -0.12, -1.35%)(02869)、保利物業(54.5, -0.35, -0.64%)(06049)、新大正、招商積余，永升生活服務(13.02, -0.24, -1.81%)(01995)和碧桂園(9.76, -0.14, -1.41%)服務(06098)。