房地產(chǎn)宏觀調(diào)控、金融監(jiān)管政策不斷升級。房企融資困難愈演愈烈，債務(wù)壓力百上加斤。在此背景下，房企巨頭分拆輕資產(chǎn)物業(yè)上市，進行二級市場融資是緩解當前資金壓力最重要的途徑。而成功上市的物業(yè)公司對開發(fā)商的品牌具有一定提振作用，更重要的是物業(yè)服務(wù)是輕資產(chǎn)運營，有望重塑集團公司的估值體系。

在此大背景下，轟轟烈烈的分拆上市潮已經(jīng)來臨。卓越集團分拆物業(yè)赴港上市，迎合物業(yè)發(fā)展潮流。據(jù)相關(guān)資料顯示，卓越商企服務(wù)（06989.HK）10月7日-12日進行招股，預(yù)期19日上市，招股價每股9.3元至10.68元，每手1000股，入場費1.08萬元。全球發(fā)行3億股，當中10%在港公開發(fā)行，集資額 27.9億元至32億元。

為何能得到頂級資本青睞？

據(jù)悉，卓越商企服務(wù)公司此次引入9名基石投資者，包括騰訊（00700.HK）全資附屬公司Tencent Mobility、京東（09618.HK）全資附屬公司Gorgeous Tulips、雪湖資本、3W Fund、奧陸資本、東方金融（03958.HK）旗下基金GSC Fund 1及Vision Fund 1等，總計認購1.5億美元股份。Tencent Mobility及Gorgeous Tulips分別認購4500萬美元及2000萬美元。這個基石陣容放在眾多的物業(yè)股中，也算是少見的亮眼。

而卓越商企服務(wù)作為非龍頭物業(yè)公司，為何能得到這么多頂級資本青睞？

首先，公司規(guī)模雖然不是行業(yè)前幾，但是區(qū)域小龍頭。2019年，按向商務(wù)物業(yè)提供基本物業(yè)管理服務(wù)所得收益計，卓越商企服務(wù)在中國商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)提供商中排名第四，在大灣區(qū)商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)提供商中排名第二。此外，按向高端商務(wù)物業(yè)提供基本物業(yè)管理服務(wù)所得收益計，在中國商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)提供商中排名第三，在大灣區(qū)商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)提供商中排名第一。

另外，公司是高增長的成長股。財報顯示，2017-2019年度收入分別為9.47億、12.2億、18.36億元，年復(fù)合增長率約為39.2%，截至2020年5月31日止五個月同比增加58.7%至9.42億元。同期凈利分別為1.36億、1.56億、2.34億元，年復(fù)合增長率約為30.9%；截至2020年5月31日止五個月同比增加99.3%至1.54億元。訂約管理的物業(yè)總面積由2017年1310萬平米增加至3320萬平米，復(fù)合年增長率約為59.1%；在管物業(yè)的總面積由1140萬平米增加至2350萬平米，復(fù)合年增長率為43.9%。

在疫情及宏觀經(jīng)濟不確定下，資金偏向?qū)ふ腋叽_定性+高成長性板塊。總體來看，物業(yè)管理具有良好的現(xiàn)金流、低負債、經(jīng)營可持續(xù)性強、業(yè)績穩(wěn)定等特點，是難得的長線價值投資產(chǎn)業(yè)。從行業(yè)看，市場規(guī)模超過萬億，空間很大，且無論是短期還是長期，都有很好的成長邏輯。

物聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)賦能，

聯(lián)合騰訊、京東打造科技物業(yè)

值得注意的是，與其他物業(yè)公司相比，卓越商企服務(wù)最大亮點或許在于科技屬性。科技+物業(yè)帶來無限的想象空間。

為什么商管行業(yè)能與科技掛鉤？首先商管行業(yè)有尋求科技升級的較強動機。與住宅物管不同，商管行業(yè)不僅要服務(wù)業(yè)主，商戶，還需要服務(wù)流動的員工與訪客，背后有復(fù)雜的個性化需求。另外，商業(yè)物管的參與空間更大，商管應(yīng)用場景便于數(shù)據(jù)的采集和傳感器的應(yīng)用，因此物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、機器人等新技術(shù)更易落地。另外，商業(yè)物管門檻低，但高端難。高端的商業(yè)管理較為稀缺，要把握好成本和定價的關(guān)系實屬不易。可是科技力有望改變這一切，達到高端與成本的平衡。

這大概率也是騰訊與京東為什么在基石陣營中的原因——TMT巨頭與卓越商企將互為試驗田，tmt巨頭探索在科技在商管場景的運用，物管公司嘗試以科技打造高端產(chǎn)品。二者的合作，有可能深刻地改變商業(yè)物管的形態(tài)。

比如，京東與卓越商企服務(wù)合作，可以通過采購服務(wù)，以高服務(wù)黏性的商品采購為核心，打通寫字樓內(nèi)最后100米的垂直服務(wù)，提供特定物理場景下的物業(yè)增值服務(wù)。而卓越商企服務(wù)則可以借助京東在大數(shù)據(jù)、品牌資源、物流及供應(yīng)鏈等的綜合優(yōu)勢，升級而物業(yè)服務(wù)體驗，豐富服務(wù)內(nèi)容。京東在助力物業(yè)公司升級服務(wù)的同時，自身也實現(xiàn)對企業(yè)用戶行為數(shù)據(jù)、日常需求等進行精準把控，京東借助與卓越商企服務(wù)公司的合作，可以實現(xiàn)產(chǎn)品及服務(wù)在企業(yè)級市場的快速拓展。

騰訊參與卓越商企服務(wù)戰(zhàn)略投資，可以通過物聯(lián)網(wǎng)、云計算、大數(shù)據(jù)等技術(shù)應(yīng)用，從增強用戶黏性、降低企業(yè)運營成本，優(yōu)化消費體驗等方面探索新商業(yè)升級路徑，推動產(chǎn)業(yè)數(shù)字化進程。并且，商業(yè)物業(yè)作為重要的線下場景，也是重要的流量入口，未來充滿想象空間。

結(jié)語

傳聞中亮眼的基石陣容和物聯(lián)網(wǎng)科技物業(yè)的概念，使卓越商務(wù)服務(wù)具有較高的市場關(guān)注度。另外，公司所在的物業(yè)管理賽道今年以來一直很受資金認可。回顧物業(yè)股表現(xiàn)，不難發(fā)現(xiàn)板塊整體漲幅良好。從年初至今有高達11家物業(yè)股上市，其中正榮服務(wù)(5.26, -0.02, -0.38%)首日漲幅達23.8%，金融街物業(yè)(9.73, 0.02, 0.21%)首日漲幅達28.53%，建業(yè)新生活(8.46, 0.01, 0.12%)首日漲幅達22.19%。可以說，物業(yè)板塊打新收益的確定性較強。

另外，雖然新股爆發(fā)在即，但螞蟻集團、藍月亮等大熱票的招股期還不確定，不妨分出一部分資金來參與。