孫宏斌是個(gè)狠人，從聯(lián)想出來(lái)，進(jìn)過(guò)監(jiān)獄，破過(guò)產(chǎn)，接過(guò)盤(pán)… …

把融創(chuàng)做成全國(guó)頂級(jí)的地產(chǎn)商之一。

五年前，放出豪言，融創(chuàng)物業(yè)不上市。

互聯(lián)網(wǎng)是有記憶的，當(dāng)年他是這么說(shuō)的：不會(huì)謀求融創(chuàng)的物業(yè)管理公司分拆上市，因?yàn)槲飿I(yè)公司就像辦公共服務(wù)類機(jī)構(gòu)，如果被分拆上市的話，將使得物業(yè)公司變成賺錢的工具，這種做法并不可取。

其實(shí)，他戳破了地產(chǎn)公司物業(yè)管理業(yè)務(wù)上市的真相，圈錢。

但缺錢的時(shí)候，違背以前說(shuō)過(guò)的話沒(méi)什么丟人的。

畢竟，活下來(lái)的，才有資格打自己的臉。

據(jù)報(bào)道，融創(chuàng)中國(guó)目前考慮將公司旗下的物業(yè)管理業(yè)務(wù)分拆，以融創(chuàng)物業(yè)服務(wù)有限公司的名義單獨(dú)在港交所上市，集資金額約為10億美元。

要想搞清楚融創(chuàng)物業(yè)為什么上市，需要先搞清楚融創(chuàng)中國(guó)出現(xiàn)了什么問(wèn)題。

一、杠桿最大的房企之一

清華碩士畢業(yè)后，孫宏斌去了聯(lián)想。因?yàn)楣ぷ鞒錾?7歲就成為企業(yè)部的總經(jīng)理，地位僅次于聯(lián)想董事長(zhǎng)柳傳志。

1990年，孫宏斌因?yàn)榕灿霉钊氇z5年，那年他的孩子剛出生，拒絕了妻子的探望。

1994年，因表現(xiàn)良好，31歲的孫宏斌提前出獄。

出獄后的孫宏斌直接找到柳傳志，當(dāng)然不是拎著菜刀，而是請(qǐng)他吃了頓飯，向當(dāng)年的行為道歉。倆人不僅化解前嫌，柳傳志還借給孫宏斌幾十萬(wàn)起步資金。

孫宏斌的順馳地產(chǎn)成立，兩年后公開(kāi)喊話王石，順馳一定會(huì)超過(guò)萬(wàn)科。

順馳靠什么和當(dāng)時(shí)的地產(chǎn)老大萬(wàn)科競(jìng)爭(zhēng)？

快。

在90年代末的世紀(jì)之交，大部分房地產(chǎn)公司還剛剛摸到門路，各種投石問(wèn)路的嘗試。

但順馳地產(chǎn)反其道而行，快速貸款借錢、拿地、回籠現(xiàn)金、下一單… …

拿地出價(jià)也不求穩(wěn)，直接一個(gè)高價(jià)拿到地，馬上開(kāi)發(fā)開(kāi)售，根本不留后路。

銷售額很快接近了萬(wàn)科，結(jié)果，遇到了房地產(chǎn)調(diào)控。

2006年，房地產(chǎn)政策調(diào)控，攤子鋪得太大的順馳資金鏈斷裂，孫宏斌被迫賣掉。

2007年，孫宏斌又成立了融創(chuàng)。

公司名字雖然變了，老板沒(méi)變，幾乎一樣的風(fēng)格。

數(shù)據(jù)來(lái)源：iFind，制圖：星空數(shù)據(jù)

短短十幾年，融創(chuàng)年銷售額翻了一百倍，已經(jīng)突破3000億，營(yíng)收規(guī)模也超過(guò)1600億。

順馳沒(méi)有實(shí)現(xiàn)的超越萬(wàn)科目標(biāo)，融創(chuàng)即將實(shí)現(xiàn)。

但是，規(guī)模激增的同時(shí)，公司的風(fēng)險(xiǎn)也在累積。

星空君分析過(guò)很多家地產(chǎn)公司，融創(chuàng)是杠桿最激進(jìn)的。

2020年半年報(bào)顯示，公司長(zhǎng)短期借款超過(guò)3200億。

更為驚人的是，公司上半年利息開(kāi)支151.7億！或許有人問(wèn)了，利潤(rùn)表上財(cái)務(wù)成本只有15.9億，哪有那么多利息？

融創(chuàng)是上市房地產(chǎn)公司中，利息資本化率最高的之一。根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，符合一定條件的利息支出，可以計(jì)入成本。比如貸款蓋房子，房子賣出前算存貨，利息可以計(jì)入存貨。

融創(chuàng)也借助這種會(huì)計(jì)處理，“優(yōu)化”了利潤(rùn)表。2020年上半年，公司資本化利息136.7億。

對(duì)比公司上半年凈利潤(rùn)117億，可見(jiàn)公司的利息支出遠(yuǎn)超凈利潤(rùn)。

在激進(jìn)的發(fā)展過(guò)程中，公司資金危機(jī)一觸即發(fā)。三道紅線公布后，高杠桿運(yùn)營(yíng)的融創(chuàng)全中。

對(duì)于融創(chuàng)來(lái)說(shuō)，如何降負(fù)債呢？

作為房地產(chǎn)行業(yè)的頭部用戶，挪騰的空間比較大，大致有三個(gè)渠道：一是瘦身，融創(chuàng)旗下參控股子公司上百家，不少劣質(zhì)資產(chǎn)拖累了公司賬面表現(xiàn)，通過(guò)股權(quán)變更，剝離一部分劣質(zhì)子公司，可以優(yōu)化財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)；二是引入投資方，雖然房地產(chǎn)行業(yè)不再是好的投資行業(yè)，但行業(yè)龍頭還是不愁嫁的，多少資本等著抄底；三是拆分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)單獨(dú)上市，開(kāi)辟新的融資渠道。

融創(chuàng)物業(yè)就是第三個(gè)選擇。

二、融創(chuàng)服務(wù)怎么樣？

客觀地說(shuō)，融創(chuàng)服務(wù)是一家比較優(yōu)秀的物業(yè)公司。

融創(chuàng)中國(guó)2019年年報(bào)，物業(yè)管理及其他業(yè)務(wù)收入達(dá)到了70億元，占全公司總收入的4.1%。2016年至2018年，這項(xiàng)收入分別為7.33億元、22.1億元、50.1億元。

雖然房地產(chǎn)收入水分十足，但物業(yè)的營(yíng)收可是實(shí)打?qū)嵉摹Ｄ隊(duì)I收70億的規(guī)模，放在A股也是不錯(cuò)的中等上市公司規(guī)模。

2020年上半年，受到疫情的影響，物業(yè)營(yíng)收超過(guò)30億。

從已上市的房企年報(bào)來(lái)對(duì)比，融創(chuàng)物業(yè)的營(yíng)收規(guī)模大致排名第三，僅次于萬(wàn)科、碧桂園。

重新包裝后的融創(chuàng)物業(yè)叫融創(chuàng)服務(wù)，包括融創(chuàng)服務(wù)集團(tuán)和融創(chuàng)房屋保養(yǎng)維修公司兩大業(yè)務(wù)板塊，為包括高端住宅、普通住宅、商業(yè)、寫(xiě)字樓、城市綜合體、G20會(huì)展、億元、園區(qū)、文旅等形態(tài)提供服務(wù)，目前融創(chuàng)服務(wù)集團(tuán)已經(jīng)進(jìn)入了110個(gè)城市、461個(gè)項(xiàng)目、432個(gè)高端案場(chǎng)。

短期看，融創(chuàng)服務(wù)就算上市成功，有限的融資額，對(duì)于整個(gè)集團(tuán)高昂的資金缺口來(lái)說(shuō)，也是杯水車薪。

于是，星空君去看了看公司的官網(wǎng)。

打開(kāi)融創(chuàng)的官網(wǎng)，可以發(fā)現(xiàn)很多驚喜，融創(chuàng)服務(wù)只是第一步。

據(jù)官網(wǎng)介紹：融創(chuàng)中國(guó)堅(jiān)持地產(chǎn)核心主業(yè)，圍繞“地產(chǎn)+”全面布局，下設(shè)融創(chuàng)地產(chǎn)、融創(chuàng)服務(wù)、融創(chuàng)文旅、融創(chuàng)文化、融創(chuàng)會(huì)議會(huì)展、融創(chuàng)醫(yī)療康養(yǎng)六大戰(zhàn)略板塊。業(yè)務(wù)覆蓋地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)服務(wù)、會(huì)議會(huì)展、旅游度假、主題樂(lè)園、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、酒店運(yùn)營(yíng)、醫(yī)療康養(yǎng)、IP開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)、影視內(nèi)容制作發(fā)行等。

原來(lái)，更多的可以用來(lái)融資的平臺(tái)，已經(jīng)在路上了。