今年以來，不少大型房企旗下的物業管理公司紛紛遞交IPO招股說明書，扎堆進行分拆上市。

中國證券報記者從多方了解到，物業公司分拆上市后，市盈率相比地產業務主體增加了數倍不止，估值整體提升是這類公司分拆上市的重要原因。此外，分拆上市會提升物業公司的知名度和品牌影響力，促進物業公司業務獨立，拿到更多非自主開發類的項目。

估值高成吸引力

Wind數據顯示，30家物業管理公司2019年PE值平均值為44.8，中位值為41.5。克而瑞證券研究院對21家典型物業管理公司2020年和2021年的PE值進行預測顯示，2020年21家典型物業公司PE值平均值為32.1，中位值為28.5；2021年21家典型物業公司PE值平均值為23.3，中位值為20.7。相比地產公司，物業公司上市后的估值整體較高。

中國證券報記者梳理發現，物業類公司PE值高于地產公司在很多龍頭公司中尤其常見。以碧桂園為例，Wind數據顯示，截至9月14日收盤，碧桂園的市盈率約為4.82，碧桂園服務的市盈率約為76.71。

從物業公司上半年業績看，已上市物業公司盈利能力整體較強。西南證券(5.200, 0.00, 0.00%)研報顯示，2020年上半年物業板塊實現營業收入合計390億元，同比大幅增長32%；實現歸母凈利潤合計53億元，同比大幅增長49%，物業板塊盈利能力持續提升。2020年上半年，物管板塊加權平均毛利率為26.2%，較2019年提升0.9個百分點；加權平均凈利率為14.1%，較2019年提升1.8個百分點。2020年上半年，物管板塊加權平均費用率達8.5%，較2019年下降1.6個百分點。

獨立運營是核心

今年以來，頭部房企帶頭分拆旗下物業公司上市已經成為一種趨勢。近期，華潤、遠洋旗下物業子公司遞交招股說明書。中國恒大、陽光城(7.540, -0.16, -2.08%)、朗詩、融創等多家知名房企也對外明確分拆物業子公司的意向。

地產觀察人士指出，物業分拆上市后，不可能再完全依附地產母公司生存，積極開拓新的市場項目、盡快擺脫依賴地產母公司生存現狀，將是分拆后物業公司的當務之急。

根據西南證券統計，2020年上半年，核心物管公司開始全面走向市場化運營，第三方項目面積占比由2016年的18%提升至2020上半年的44%。從上述數據可以看出，近年來物業公司獨立運營能力有較大改觀。在分拆上市前，地產母公司開發項目是物業子公司重要的業務來源。隨著物業公司獨立分拆上市，第三方項目占比大為提高。獨立運營能力，將成為物業公司實力比拼的關鍵。

中國證券報記者調研發現，目前不少一線城市地產開發項目都不再使用自有物業，而是選擇第三方獨立物業進行已售樓盤的物業運營。知情人士指出，開發商選擇第三方物業，一方面可能和自有物業區域性較強有關，也就是說自有物業無法覆蓋到開發區域，或者覆蓋成本較高；另一方面，和開發項目的物業配備有關，有的項目在開發時規定配備高端物業管理，對物業提出更高的要求。

業內人士表示，隨著老舊小區改造進入加速期，各地老舊小區改造后的日常維護成為關注焦點。而維護老舊小區改造成果的關鍵在于物業公司的入駐，在老舊小區改造運營成本預算整體較低的背景下，知名物業公司如何在搶占市場的同時，保證企業能通過老舊小區改造項目實現盈利和正向發展，是當下很多物業管理公司需要考慮的重點。