美的物業已具備進入精選層或直接IPO上市的條件，雖然截至目前還未有任何消息，但并非不能看出端倪。

?對于近乎炙熱的物業服務行業而言，似乎任何風吹草動都是值得關注的。

8月18日，廣東美的物業管理股份有限公司完成公司名稱，更改為廣東鉑美物業服務股份有限公司。

更名之后，市場對它轉板上市的期望，又增加了一點。

對于美的物業登陸主板這件事，股民們已經討論了幾年，但美的物業本身似乎并不著急。

新三板“漫游”

成立于2000年的美的物業，在2016年11月成功掛牌，并在2017年5月入選新三板創新層，隨后則長期呆在創新層。

所謂創新層，是指根據新三板分層制度的規定，全國股轉系統將所有在新三板掛牌的公司劃分層級，符合不同標準的掛牌公司納入不同層管理。而在創新層之上有精選層，在其之下有基礎層。

其中，精選層在今年7月27日正式開始交易，作為最新的一個分層，它在投資者的門檻、交易規則、信息披露等方面，與前面兩層作出明顯區分，包括引入了混合做市交易制度。

根據規則要求，在創新層掛牌滿12個月的公司就可以進入精選層。進入條件包括：市值不低于2億元，最近兩年凈利潤均不低于1500萬元且加權平均凈資產收益率平均不低于8%，或者最近一年凈利潤不低于2500萬元且加權平均凈資產收益率不低于8%；

市值不低于4億元，最近兩年營業收入平均不低于1億元，且最近一年營業收入增長率不低于30%，最近一年經營活動產生的現金流量凈額為正；

或者市值不低于8億元，最近一年營業收入不低于2億元，最近兩年研發投入合計占最近兩年營業收入合計比例不低于8%；市值不低于15億元，最近兩年研發投入合計不低于5000萬元。

上述標準主要以市值為核心，主要圍繞盈利能力及成長性等方面考慮。這與市場目前對物業股的關注點十分相似。

自2018年國內外經濟出現長期波動以及后，物業股由于（特別是在風險中）持續盈利能力和高成長性而受到追捧。

資料顯示，美的物業2019年取得營業收入9.15億元，同比增長41.18%；歸母凈利潤實現9185.97萬元，同比增長4.83%，前年的數據為8762.6萬元；加權平均凈資產收益率為40.99%，2018年為61.36%。

至于最重要的管理面積，美的物業現時沒有直接披露。但據公開資料，截至2017年末，美的物業服務項目達60余個，物業管理面積超過3000萬平方米。當時，美的物業母公司美的置業(20.8, -1.10, -5.02%)還沒有登陸港交所（美的置業2018年10月在港交所上市）。

美的置業是近年來增長最快速的內地房地產開發商之一，2016年至2019年合約銷售額從206億元升至1012.3億元，銷售額復合年增長率達到48.89%。

截至2019年末，美的置業擁有土地儲備的總建筑面積5263萬平方米，涉及278個物業開發項目，這些預期之內大部分都將交付給美的物業管理。在年報中，美的物業亦表示未來還有“大量交付的合同簽約面積”。

另外，美的物業2019年6月對北京金頤都物業51%股權進行了收購，并隨后在9月設立合資公司鉑美物業顧問（北京）有限公司，進入北京市場。

這類收購，通常被認為是在IPO前為降低對關聯方業務依賴的風險。例如合景泰富集團(15.4, -0.06, -0.39%)旗下合景悠活，在提交招股書前的2019年就進行過突擊收購，是較為依賴母公司的物管企業市場化的重要一步。

2019年，美的物業為關聯方提供物業服務的收入，占當年主營業務收入的48.01%。

市值方面，美的物業最新市值為46.8億元，市盈率53.41倍。事實上，美的物業已具備進入精選層或直接IPO上市的條件，雖然截至目前還未有任何消息，但并非不能看出端倪。

估值的考量

除此次更名之外，美的物業在此前7月24日就宣布修改公司經營范圍，刪除康樂健身服務，建筑智能化系統，綜合布線系統工程，計算機網絡工程，通訊系統工程，停車場管理系統工程，廣播、會議系統工程，房地產中介服務等12個業務，目的是“聚焦主業、提升服務力”。

在外界看來，美的物業此舉是剔除那些影響估值的業務。

更早前，7月13日中信證券(18.88, 0.36, 1.94%)股份有限公司更意外宣布，退出為美的物業股票提供做市報價服務，也導致美的物業因做市商不足被停牌至今。

據早年全國股轉公司對該現象的解釋，做市商退出做市企業通常有兩種原因：受市場環境下行影響，做市商基于對市場行情的判斷，主動退出業績不佳或受到處罰的股票做市；部分做市企業因擬IPO，控股股權結構等主動變更轉讓方式或摘牌，而導致做市商被動退出做市。

就物業股受追捧情況來看，第二種情況的可能性更大。

假如美的物業真的在籌劃登陸更高一級的市場，擺在該公司面前的或許有三條路。

第一，直接向中國證監會遞交擬在創業板IPO上市申請。第二，申請進入精選層，在精選層掛牌滿一年后，轉板科創板或者創業板。

A股轉板似乎是美的物業最好的選擇，但今年1月份，開元物業折戟創業板IPO，已證明這條道路并不平坦。

第三是更普遍的做法，也有許多先例，即直接退市尋求H股上市機會。

近年來，包括旭輝永升生活服務(14.48, -0.22, -1.50%)、保利物業(78.65, -0.60, -0.76%)等許多物業公司，均選擇在告別新三板后赴港IPO。

目前，在A股上市的物業股只有南都物業、新大正，以及擁有中航物業、招商物業的招商積余。

南都物業總市值35.77億元，動態市盈率29.47，新大正總市值65.23億元，動態市盈率60.67，龍頭招商積余總市值351.93億元，動態市盈率148.18，業務表現和收入規模都還不錯的美的物業，相信會有機會。

普遍認為，A股對物業股估值更友好，但H股在融資、平臺廣度方面有優勢。單論物業股最集中的H股，觀察幾只在管面積1億平方米以下的物業股，如奧園健康(7.53, -0.09, -1.18%)2019年末在管面積1510萬平方米，動態市盈率23.01。

正榮服務(6.73, -0.04, -0.59%)去年末在管總建筑面積約為2290萬平方米，動態市盈率58.49；截至今年年中，在管建筑面積約4840萬平方米的時代鄰里(12.3, -0.10, -0.81%)動態市盈率67.17。

他們與美的物業都有一個共同的特點，就是有正快速增長的母公司，作為支撐管理面積增長的長期動力。