上周，實(shí)地集團(tuán)營銷常務(wù)副總熊建生離職，引發(fā)外界對劉森峰團(tuán)隊(duì)離職的猜測，盡管公司及時(shí)澄清，不免給港股上市之路蒙上一層陰影。

中國樓市黃金發(fā)展時(shí)期已成過去時(shí)，中小房企生存空間不斷被擠壓，就連資本市場也難再是避難所，三巽控股、大唐地產(chǎn)等地產(chǎn)商沖擊港股未果，中小房企對接資本市場難度加劇。

從去年開始，國內(nèi)中小房企陸續(xù)赴港申請上市，最直接的目的就是通過上市融資“補(bǔ)血”。實(shí)地集團(tuán)的動(dòng)作稍慢一步，直到今年5月才向港交所遞交申請。

這家“富力公子”張量創(chuàng)立的房企，有一批明星經(jīng)理人“加持”，激進(jìn)擴(kuò)張成為行業(yè)里的“后浪”。

關(guān)鍵崗位換人

上周末，實(shí)地集團(tuán)營銷常務(wù)副總裁熊建生離職的消息，把公司掀上了輿情高峰。

對于正在沖刺港股IPO的實(shí)地集團(tuán)并不是好事，雖有鴻坤地產(chǎn)原市場營銷部總經(jīng)理張羽晴迅速“補(bǔ)位”，在上市時(shí)期關(guān)鍵崗位換人，不免讓外界生疑，實(shí)地集團(tuán)內(nèi)部人事到底發(fā)生了什么？

就在熊建生離職的同時(shí)，還傳出劉森峰離職的消息。公司已公開澄清并不屬實(shí)。

斑馬消費(fèi)梳理發(fā)現(xiàn)，熊建生加入實(shí)地集團(tuán)應(yīng)該不到1年時(shí)間。他曾是碧桂園(10.24, -0.16, -1.54%)江蘇區(qū)域原助理總裁、區(qū)域營銷原總經(jīng)理，舉家從江蘇赴粵加入實(shí)地集團(tuán)，正是為追隨劉森峰。

2019年11月，劉森峰出任實(shí)地集團(tuán)副董事長兼總裁。此前，劉是碧桂園（02007.HK）原副總裁、江蘇區(qū)域原總裁。就在他加入半年后，公司啟動(dòng)上市工作，今年5月向港交所提交上市申請。劉成為該公司沖擊上市的重要人物。

劉森峰曾向外界表示，實(shí)地集團(tuán)變化比較大，老板有決心做大做強(qiáng)，給自己的授權(quán)很大，這是吸引他的重要原因。

公司招股書顯示，今年4月，劉森峰被委任為執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官，主要負(fù)責(zé)公司整體物業(yè)發(fā)展及日常管理。

此前，實(shí)地集團(tuán)已引進(jìn)一批房企高管，泰禾集團(tuán)原CFO李斌、前助理總裁李朝陽、北京公司前副總經(jīng)理燕百勇等一批泰禾系高管加入公司，分管融資、招標(biāo)、工程等。今年3月，中海原副總裁劉軍加入實(shí)地集團(tuán)，擔(dān)任副總裁。

公司出走的高管也不在少數(shù)，公開報(bào)道顯示，“百度太子”的李明遠(yuǎn)2017年被張量邀請至公司任職總裁，以互聯(lián)網(wǎng)為公司賦能，不到兩年就被免職。

中國房地產(chǎn)報(bào)報(bào)道，李明遠(yuǎn)入職之后，公司地產(chǎn)總經(jīng)理級別以上的離職者超過10人。

2019年業(yè)績最差

實(shí)地集團(tuán)的“野心”不小，但招股書披露的業(yè)績狀況并不太理想。

招股書顯示，2017年-2019年?duì)I業(yè)收入分別為38.7億元、63.7億元和83.2億元。

資料顯示，實(shí)地集團(tuán)創(chuàng)立于2006年，實(shí)際上在2015年才一舉成名。當(dāng)年，公司控股子公司廣州豐實(shí)以17億元拿下廣州蘿崗4塊土地，從此走向快車道。

2015年，公司實(shí)現(xiàn)銷售額14.6億元，2017年以201.1億元躋身百強(qiáng)行列，2018年實(shí)現(xiàn)銷售額275億元，位居行業(yè)第82位。到了2019年，公司銷售額驟降至119.6億元，行業(yè)排名153位。

2019年是公司近3年來業(yè)績最差的一個(gè)財(cái)年，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入83.24億元，歸母凈利潤7.27億元，同比分別增長30.62%和-11.65%，凈利潤率從2018年的13.3%降至9.1%。

公司經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流凈額從2017年的25.2億元降至2019年的2.2億元，降幅超過23億元。由于自身造血能力降低，公司現(xiàn)金儲備出現(xiàn)大幅下降。公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物從2017年的45.8億元降至2019年末的20.39億元。

盡管公司不斷在降低凈負(fù)債率，從2017年的3809%降至2019年的225%，仍高于行業(yè)平均水平。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年前7個(gè)月，實(shí)地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額144.1億元，排名第86位，權(quán)益銷售金額135.7億元，排名第78位。

逆勢拿地，重倉中西部

激進(jìn)拿地、做大規(guī)模，復(fù)制碧桂園式速度，是劉森峰的拿手好戲。

即便是在疫情期間，實(shí)地集團(tuán)也沒有停下腳步。

斑馬消費(fèi)統(tǒng)計(jì)顯示，今年1月，實(shí)地集團(tuán)陸續(xù)斬獲重慶長壽區(qū)地塊、昆明火車站站前廣場優(yōu)質(zhì)地塊。當(dāng)月，又在貴州遵義摘得一塊商住地塊。

2月底，公司斥資4.83億元在佛山市拿下一塊商住用地，首次進(jìn)入佛山市場。從公司此前陸續(xù)落子惠州、深圳、清遠(yuǎn)等大灣區(qū)節(jié)點(diǎn)城市來看，公司深耕大灣區(qū)的戰(zhàn)略已經(jīng)加速。此外，今年第一季度，公司還在天津、惠州及江蘇無錫分別獲得土地。

截至今年3月，公司布局25個(gè)城市持有37個(gè)項(xiàng)目，公司應(yīng)占土地儲備建筑面積1016.93萬平方米，遍布大灣區(qū)、長三角和京津冀等多個(gè)區(qū)域。

公司最重要的土地儲備位于廣州、遵義和重慶三座城市，截至今年3月，三座城市占公司土地儲備量比分別為11.4%、11.1%和16.5%。

斑馬消費(fèi)梳理發(fā)現(xiàn)，公司的土地儲備偏向于中西部區(qū)域。在公司附屬公司開發(fā)的物業(yè)項(xiàng)目中，華中及中西部地區(qū)的土地儲備規(guī)模占比42.2%。

公司落子的城市已覆蓋華南、華北、華中、西南等區(qū)域城市群，但是，錯(cuò)過了樓市黃金發(fā)展期，實(shí)地集團(tuán)要想加速奔跑趕上隊(duì)伍，首當(dāng)其沖的是資金缺乏。

2019年末，公司賬面資金為20.39億元，動(dòng)輒億級的拿地成本，如果不能從他處融資，在規(guī)模上的突破不是一件容易的事。

在招股書里，公司也一再顯示出自身規(guī)模小、資金不足的現(xiàn)實(shí)。

截至去年末，公司未償還銀行及其他借款總額126.57億元，同年，公司從銀行及其他借款總額的加權(quán)平均實(shí)際利率為8.37%。

在公司尚未償還的信托及其他非銀機(jī)構(gòu)16筆貸款，利率均超過10%，最高達(dá)24%。

張量的資本版圖

實(shí)地集團(tuán)實(shí)控人為張量，是富力地產(chǎn)(9.47, -0.14, -1.46%)（02777.HK）董事長張力的獨(dú)子。

在實(shí)地集團(tuán)早期發(fā)展中，張量正是靠富力地產(chǎn)的“背書”，實(shí)地集團(tuán)成為富力地產(chǎn)的重要合作承建商，曾承接富力地產(chǎn)多個(gè)住宅小區(qū)、甲級寫字樓等物業(yè)建造和裝修等工程。

不同于房二代孫喆、楊惠妍在父輩公司從基層一步步爬上高位，張量的“野心”不僅僅是房地產(chǎn)行業(yè)。從此前的報(bào)道來看，張量早已涉足礦業(yè)、娛樂、工程、通信、廣告等多個(gè)領(lǐng)域，跨行業(yè)投資，興趣十分廣泛。

這和王思聰?shù)确慷耐顿Y邏輯上差不多。如今，張量已是腦洞科技(0.32, 0.00, 0.00%)（02203.HK）、力量能源(0.34, 0.00, 0.00%)（01277.HK）和傳遞娛樂(0.164, -0.00, -1.21%)（01326.HK）3家公司的實(shí)控人。

含著金鑰匙出身，有海外留學(xué)背景，對父輩那套玩法似乎有點(diǎn)看不上。

2014年，張量創(chuàng)立黑洞投資，什么是市場熱點(diǎn)就投資什么。在共享單車火熱的時(shí)候，小藍(lán)單車、優(yōu)拜單車都成為他的投資標(biāo)的，在互聯(lián)網(wǎng)金融成為市場熱點(diǎn)的時(shí)候，張量也沒少涉足。

2016年，黑洞投資了房司令、好租等房地產(chǎn)金融企業(yè)；2017年，又投資了便利店，在社區(qū)零售方面進(jìn)行嘗試……

斑馬消費(fèi)梳理黑洞投資的領(lǐng)域，不僅涉及快剪、夢想直播等，還孵化了小狗機(jī)器人，袋鼠影業(yè)等企。啟信寶顯示，黑洞投資參投、孵化的企業(yè)多達(dá)50家。

當(dāng)然，投資項(xiàng)目多，失敗的也不少，張量投資的兩個(gè)單車項(xiàng)目就已相繼倒閉。

這并不妨礙張量繼續(xù)涉足風(fēng)投領(lǐng)域，這位被貼上富二代、京城新四少標(biāo)簽的80后，就是要做不一樣的“煙火”。