2020年是物業(yè)公司上市的春天，但宋都服務是個例外。

1月24日，宋都服務向港交所遞交了招股書，截至7月24日，其招股書正式失效，這是自物業(yè)公司開啟上市潮以來，第一家未能在6個月內(nèi)完成上市的企業(yè)。在業(yè)內(nèi)人士看來，宋都服務沖擊港交所失敗，主要是由于其規(guī)模增長緩慢，體量較小，盈利能力不佳也是原因之一。

宋都服務提出的解決之道是押寶長租公寓市場，然而在長租公寓爆倉“雷聲不斷”的當下，宋都服務真的能分得一杯羹嗎？

在管面積增長緩慢，母公司“輸血”乏力

1月24日，宋都服務向港交所遞交了招股書，截至7月24日，六個月期限已滿。根據(jù)港交所的規(guī)定，如果擬上市公司未能在6個月內(nèi)完成對聯(lián)交所詢問問題的反饋，即會造成失效，若要繼續(xù)上市流程，就必須重新遞交材料。

對于宋都服務招股書失效，上海中原地產(chǎn)資深市場分析師盧文曦指出，從目前的市場來看，規(guī)模是衡量一家物管公司的重要指標。宋都服務作為以住宅物業(yè)為主的物管公司，體量或許沒有達到港交所上市的準入門檻。

招股書顯示，截至2019年9月30日，宋都服務在管總建筑面積約為4百萬平米，與已上市的物業(yè)公司相比，其面積僅暫時領(lǐng)先興業(yè)物聯(lián)（HK：09916）。此外，來自克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，2019年，中國物管行業(yè)管理面積突破1億平米的企業(yè)數(shù)量達到15家，其中萬科物業(yè)、碧桂園服務（06098.HK）、彩生活（01778.HK）及金碧物業(yè)，管理面積均在3億平米以上。由此來看，宋都服務屬于典型的“蚊型”物業(yè)公司。

與其他物管公司相同，母公司“輸血”是其規(guī)模擴張的主要來源。公開數(shù)據(jù)顯示，2017年、2018年及2019年前9月，宋都服務來自宋都股份的在管建筑面積分別為311.5萬平米、364.5萬平米及343.5萬平米，占在管總建筑面積的比例分別為 98.4%、95.5%及86.9%。其對母公司的依賴可見一斑。

然而近年來，宋都股份呈現(xiàn)出規(guī)模增長乏力的情況。2017年-2019，宋都股份銷售規(guī)模分別為70.2億元、101.4億元以及118.5億元。與此同時，宋都股份的經(jīng)營現(xiàn)金流凈額出現(xiàn)近五年以來的首次負數(shù)，2019年經(jīng)營現(xiàn)金流凈額為-5.19億元，同比下降114.51%。現(xiàn)金流跟不上擴儲開支，資產(chǎn)負債率也升至85.34%，

這意味著母公司無法成為其堅實的后盾。事實上，在管面積的緩慢增長已經(jīng)在宋都服務的營收上得到了表現(xiàn)，2017、2018年2019年前9月，宋都服務實現(xiàn)營收8396萬元、1.32億元、1.37億元。

此外，在區(qū)域分布上，宋都服務固守浙江。數(shù)據(jù)顯示，2017、2018年及2019年前9個月，浙江省的在管總建筑面積占總在管面積的比例分別為91.4%、83.9%及79.8%，而同期浙江省在管物業(yè)產(chǎn)生的收益分別占總收益的82.0%、82.8%及84.2%。對此，多名業(yè)內(nèi)人士指出，宋都服務布局偏居一隅且體量較小，未來即便能夠成功上市，其估值也可能會到影響。

不過，天眼查信息顯示，2020年6月23日，吉林宋都服務有限公司成立，其中杭州宋都服務持股51%，為大股東，這意味著宋都服務開始“出圈”。億翰智庫研究院分析師張化東表示，此舉是宋都服務開拓市場份額的表現(xiàn)。“相比于長三角地區(qū)的相關(guān)規(guī)定，東北市場的門檻相對較低，因此選擇離開長三角也是一種嘗試。”他表示。

盈利能力下滑，押寶長租公寓

規(guī)模之外，盈利能力的下滑或也是宋都服務首度IPO未果的原因之一。

數(shù)據(jù)顯示，2017年、2018年及2019年前9月，宋都服務的凈利潤率分別為為16.6%、15.7%、14.1%，呈現(xiàn)出下降的趨勢。同期，其毛利率分別為29.7%、28.3%、28.5%，而據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，2019年港股房地產(chǎn)服務板塊平均毛利率為30.4%，超過宋都服務近兩個百分點。

宋都服務將酒店業(yè)務及長租公寓業(yè)務作為新的盈利點。2017年、2018年及2019年9月30日，宋都服務的其他業(yè)務營收占比快速增加，分別為0.9%、4.3%和11.0%。2019年前9個月，在其他業(yè)務的收入中，長租公寓貢獻了124.7萬元，占比8.27%。而宋都服務亦明確表示，考慮到收益的提升，計劃進一步擴大長租公寓業(yè)務分部。

盧文曦表示：“對于一家上市公司來說，公司的規(guī)模、盈利能力固然都很重要，但講故事能力同樣重要。”或許對于宋都服務來說，長租公寓就是未來的成長空間，然而這個“故事”卻并不好講。

不過，近年來，由于租金貸等問題，長租公寓一直雷聲不斷，2020年的疫情更是讓其雪上加霜。克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，今年二季度，TOP20房企長租公寓管理規(guī)模增速環(huán)比一季度下降5%，且管理規(guī)模門檻相較一季度有所下降；同時，二季度開業(yè)雖然增速回升，但是新開業(yè)規(guī)模僅增長6.3%。

中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜對藍鯨房產(chǎn)表示，長租公寓整體上目前比較困難，不過也正是行業(yè)集中度提升的機遇期，畢竟從長期來看，長租公寓的需求是真實的和增長的。或許宋都服務此時加碼長租公寓還存在一定機會。

對于宋都服務來說，再度遞表搏擊資本市場是大概率事件，但是如何提升自身運營能力，在長租公寓的洗牌期分得一杯羹是值得考慮的問題。