美國時間7月24日，貝殼找房（簡稱“貝殼”）正式向美國紐交所遞交IPO申請，擬申請在紐交所上市，股票代碼為“BEKE”。據悉，這將是今年以來中國企業最大規模的赴美IPO項目，高盛、摩根士丹利、華興資本為貝殼此次IPO的聯席主承銷商。

貝殼最新一輪融資在2019年11月，軟銀、騰訊、高瓴、紅杉參與此次D+輪融資，合計超過24億美元。華爾街日報稱，此輪融資對貝殼的估值超過140億美元（約1000億人民幣）。

短短幾年的成長，貝殼吸引了騰訊、紅杉中國、高瓴、軟銀、百度、鼎暉、華興、經緯中國、復星銳正、源碼、碧桂園創投等頭部機構的重倉加持，估值飆升至赴美中概股第一，年營收超過460億元……

貝殼找房是一家線上線下房地產交易和服務的平臺，目前包含二手房、新房、租房、旅居、海外五個板塊，幾乎囊括了業內幾乎所有業態。據招股書，此次貝殼上市主體主要包括兩大平臺：鏈家和貝殼找房。鏈家于2002年成立的，貝殼找房由鏈家升級而來，承載了平臺數字化轉型的使命，于2018年上線，距今運營歷史僅 2年。鏈家以直營房產中介的模式為主，僅經營自家中介品牌，在全國擁有約8000家門店，與鏈家地產濃厚的房地產重資產屬性不同，貝殼找房則是一個垂直開放平臺，向各個中介品牌開放，更具互聯網色彩和輕資產性質，兩者間的關系類似QQ和微信。

在房產租售市場，鏈家、貝殼找房、安居客牢牢占據位居國內TOP3的位置，招股書數據顯示，目前貝殼進駐了全國103個城市，連接了265個新經紀品牌的超過45.6萬經紀人和4.2萬家經紀門店。根據CIC報告，貝殼找房已成為中國最大的房屋交易和服務平臺，也是繼阿里巴巴之后的中國第二大商業平臺。

股東結構方面，據招股書披露，左暉個人持有貝殼547,348,915股A類普通股和885,301,280股B類普通股，占股46.8%，為貝殼第一大股東，左輝是貝殼及鏈家的創始人，一直擔任董事會主席，他還創立了長租公寓平臺自如；CEO彭永東持股比例為3.6%，此外，騰訊為貝殼第二大股東，持股12.3%；軟銀愿景基金持股10.2%，華興資本集團創始人兼CEO包凡持股占比3.8%。

年收入460.15億元、累計虧損43.76億元

業績方面，2017-2019年，貝殼的總收入分別為255.06億元、286.47億元、460.15億元，2020年一季度總收入為81.60億元，同期的凈虧損額分別為5.376億元、4.277億元、21.801億元， 2020年一季度凈虧損額為12.31億元，報告期累計虧損了43.76億元。

從收入來源劃分，貝殼主要從二手房交易服務、新房交易服務、以及新興和其他服務中獲得收入。

其中二手房交易目前是第一大收入來源，2019年收入為245億元。對于二手房房屋交易服務，貝殼的收入主要來自鏈家品牌，其收取存量房屋銷售和房屋租賃的傭金，以及與鏈家經紀人合作完成的其他經紀品牌的分傭，招股書顯示，鏈家品牌所服務的二手房屋交易的GTV 從2018年的人民幣7,840億元大幅增長至2019年的人民幣8,550億元，平均傭金率從2018年的2.49％提高至2019年的2.56％；還有對貝殼平臺上其他經紀品牌收取平臺服務費，并對德佑等關聯品牌下的經紀門店收取額外特許經營費，以及提供其他增值服務，包括成交服務、現場核查等現場工作協助，代理招聘和培訓服務。截至2020年6月30日，貝殼平臺上有超過456,000個房地產經紀人和超過42,000個經紀店，代表265個房地產經紀品牌，而截至2018年12月31日，則超過163,000個經紀人，15,800家商店和116個品牌。

新房交易服務營收增長十分迅速，2019年新房交易服務營收202.74億元（約28.63億美元），上年同期為74.72億元；2019年，貝殼促成約533,000宗新房交易，而2018年約為196,000宗交易。對于新房交易服務，貝殼以向房地產開發商收取的銷售傭金作為收入，2017年、2018年新房交易服務的傭金率分別為2.54％、2.66％。

此外，貝殼還從各種其他與家庭有關的服務中獲得收入，如金融服務和與家庭裝修有關的服務。

貝殼不靠賣廣告收取端口費，與其它的B2B平臺無異，平臺給商家帶來流量、提供服務、促進成交，再通過服務費及抽傭獲利，這種盈利模式意味著它有動力推動交易完成，有動力嚴格審核經紀人及其發布的房源。

每個經紀人帶來 594.9萬成交額，平均每個門店帶來0.57億元成交額

招股書顯示，2017-2019年，貝殼找房GTV(Gross Transaction Volume，成交總額)分別為10144億元、11531億元、21277億元，其中二手房GTV分別為7377億元、8219億元、12973億元，新房GTV分別為2526億元、2808億元、7476億元。

2017-2019年，貝殼平臺連接門店分別為8030間、15809間、37514間，而平臺連接的經紀人數量分別為120214人、163574人、357680人。以此簡單計算，總體來看，2017-2019年，貝殼平臺連接門店的店均GTV分別為1.26億元、0.73億元、0.57億元，貝殼平臺連接經紀人的人均GTV分別為843.8萬元、704.9萬元、594.9萬元。

獨創ACN操作系統

由于市場分散，經紀門店和經紀人不愿共享房產信息和資源，導致房產銷售環節的冗長、復雜，購房者和房屋銷售商通常需要與多家經紀商店和代理商打交道，服務效率較低，同時由于國內對房產經紀業缺乏尊重，行業缺乏具有經驗專業經紀人，進一步導致住房客戶對經紀人缺乏信任。

為了解決房地產中介行業的難題，在數據端，貝殼自2008年開始建立和豐富“ 房屋詞典 ”，其中包含真實且獨特的房地產清單，截至2020年6月30日，我們的房屋詞典涵蓋了約2.26億個房屋，并且是中國最全面的房屋數據庫。同時貝殼引入了代理商合作網絡（ACN）作為基礎架構的基礎操作系統，以重新定義行業參與者之間的關系，這個系統就類似于美國的多重上市服務（MLS），即將不同房地產經紀公司以會員聯盟的形式納入一個加盟體系，體系中的成員共享房源和求購信息，共同幫助尋找買者或者賣者，實現交易。

貝殼ACN網絡（經紀人合作網絡）的規則，平臺與品牌方按一定比例扣收門店成交的業績傭金，剩余部分由包括門店、房源錄入人、客源成交人等各方角色共同分享。貝殼的數據顯示，2019 年，貝殼平臺上超過 70% 的存量房交易都是通過 ACN 跨店合作完成的。

ACN還規定了房屋交易中代理商的各種角色，這為代理商創造了更多機會參與交易并獲得分配的傭金，提高了交易效率，縮短了潛在客戶轉換周期并提高了代理商保留率。盡管每次賣房分到的錢會更少，但加入的經紀人可以能接觸到更大規模的房源，更有希望留住客戶、賣掉更多房，最終每個參與者的收入會更多。

貝殼找房試圖以“真房源樓盤字典”以及ACN經紀人協作機制打破行業壁壘。