今年，港股市場迎來一波內地中小房企遞表上市，扎根于河北的鵬潤控股有限公司(以下簡稱“鵬潤控股”)也在其中。

鵬潤控股2月28日正式向港交所遞交申請書，如今小半年過去了，仍沒有任何實質性進展。有業內人士分析認為，與目前排隊港股IPO的其他房企相比，鵬潤控股的規模過小，這可能是個不小的障礙。

土儲全部位于河北白溝新城及高碑店市

資料顯示，鵬潤控股自2009年涉足地產業務，2019年收入剛突破5億元，總土地儲備規模為77.67萬平方米，旗下項目包括4項已竣工項目、5項開發中項目以及4項持作未來開發項目。

招股書顯示，鵬潤控股開發項目全部位于河北白溝新城及高碑店市。土儲過于集中使得公司面臨較大的壓力。《保定經濟統計年鑒》數據顯示，2018年白溝新城住宅物業的平均售價為每平方米5818元，較2017年的每平方米6327元下滑了8.75%。

除此之外，在白溝新城及高碑店市，鵬潤控股還面臨勁敵隆基泰和。據仲量聯行數據，截至2019年12月底，鵬潤控股和隆基泰和在白溝新城的市占率分別為17.2%和 13.5%；而在高碑店市，兩者的市場份額分別為6.7%和13%。

從業績來看，鵬潤控股過去幾年的業績呈現出一種“起起落落”的狀態。

2017年、2018年和2019年前10月，鵬潤控股的收益分別為3.57億元、2.24億元和5.63億元，其中2019年前10月的收益較上年同期增長了1315.87%。對此，鵬潤控股給出的解釋是，2018年收益減少是因為已交付總建筑面積減少，即2018年僅只有鵬潤•翰林苑一期若干物業竣工并交付予客戶。2019年收益大幅增長，則是因為公司完成并交付鵬潤•美墅家一期，而該項目具有較高的已確認平均售價。

遞表前清空借款+高額派息

除了業績，鵬潤控股的資產負債率也有較大的波動。數據顯示，2017-2018年末，鵬潤控股的資產負債率為57.3%和76.9%，但截至2019年前10月末的這一數據驟降至5.7%。

鵬潤控股表示，資產負債率的變動主要與公司于往績記錄期間僅有的一項計息借款的波動一致。招股書顯示，截至2019年前10月，鵬潤控股已償還其他貸款人民幣9000萬元，截至2019年12月，鵬潤控股已償還于往績記錄期間唯一一筆計息借款的所有未償還本金及相應利息，有息借款清零。

有市場人士質疑，鵬潤控股在遞表前清空借款，有為上市而“美化”報表的嫌疑，公司資產負債率的降低并不具備可持續性。對于上述問題，中國網財經記者致電鵬潤控股相關人員，該人員回復稱“不方便接受采訪”。

鵬潤控股上市前的緊急操作除了還款外，還包括向股東派息。據招股書披露，2019年6月，鵬潤控股以現金向股東派付股息5600萬元，完成了兩年前的派息承諾。

但這一舉動也使得鵬潤控股的賬上現金大幅縮水。截至2019年10月末，鵬潤控股的現金及現金等價物僅剩2123.9萬元，而2017和2018年，鵬潤控股的現金及現金等價物分別為5448萬元和3984.2萬元。

10個項目施工或竣工延誤

而鵬潤控股作為一家由張中華夫婦經營的“夫妻店”，其內控能力也稍顯不足。招股書中披露的不合規事件顯示，鵬潤控股存在延遲竣工、未取得預售許可證便提前預售、透過個人銀行賬戶償付以及未能作出足夠社會保障保險及住房公積金供款等不合規事項。

據統計，鵬潤控股上述報告期內共有10個項目的施工或竣工出現延誤。原因包括在取得竣工證明書或施工許可證時受到阻延、相關土地不符合土地出讓合同項下的施工條件以及地方政府作出的城市規劃發生變動等。以位于白溝新城的鵬潤美墅家二期和鵬潤麗都公寓二期為例，合同竣工日期均為2017年，但截至招股書披露的可行日期，項目施工均未完工，預計交付日期分別為2021年11月和2020年4月。

此外，在人民網地方領導留言板等投訴平臺上，白溝鎮鵬潤麗都花園小區和高碑店鵬潤原著小區均因違規收取電商費6萬元和15萬元而遭到業主投訴。招股書顯示，上述2個小區均為鵬潤控股旗下項目。

2020年4月，有業主在河北新聞網的陽光理政平臺上投訴稱，高碑店市鵬潤原著小區違規交房，小區內道路、綠化等基礎設施未施工完成，未取得住建局提交的竣工驗收資料。在沒有取得相關部門證明文件的情況下，售樓處通知業主收房。資料顯示，鵬潤原著住宅小區開發單位為高碑店市華創房地產開發有限公司，是鵬潤控股的全資附屬公司。