從資本市場來看，今年的端午節屬于物管行業。

在榮萬家、雅居樂雅城、合景悠活先后遞交招股書后，6月26日，佳源國際（HK：02768）子公司佳源服務亦遞交了招股書，成為了當周第四家赴港上市的物管企業。

過去數年中，佳源服務通過不斷的收并購，保持著高于行業的規模增長，在物管行業當下的跑馬圈地時代中，守著自己的一席之地。但同時，隨著簽約面積增速的放緩，以及業務中出現的短板與缺位，佳源服務規模進擊路上的隱憂也開始逐漸顯現。在此背景下，這輪被賦予更多意義的IPO顯得尤為重要。

保持規模擴張的砝碼

時間進入6月下旬，物管行業的資本浪潮驟然掀起。

在不到半個月的時間內，金融街物業、弘陽服務、正榮服務相繼通過聆訊，榮萬家、雅居樂雅城、合景悠活先后遞交招股書。6月26日，佳源服務成為這輪資本潮涌中的又一朵浪花，在向港交所遞交招股書之后，走出了拆分上市的第一步。

在業內人士看來，分拆物管公司上市對開發商的品牌以及知名度都有積極作用，同時更是一種重要的融資手段，隨著物管進入跑馬圈地時代，有條件的物管企業通過IPO獲得更多資金以支撐后續擴張，已成為常規選項。

過去的一年，物管行業資源進一步向頭部企業集中。根據中指院數據，物管行業百強企業市場占有率首次超過40%，同時企業規模的增速亦隨著梯隊靠前而提升，包括碧桂園服務（HK：06098）、保利物業（HK：06049）、雅生活服務（HK：03319）等頭部企業在管面積在2019年均同比增長超過50%。

在此背景下，佳源服務亦展現出極強的進擊欲。過去兩年，佳源服務多次出現在收并購市場，陸續收購了嘉興星洲、杭州民安、重慶中農國信、湖南華冠、湖南華澤等多家物管公司，其在管物業的總建筑面積由2017年末的1400萬平方米迅速增至2019年末的2610萬平方米，復合年增長率為36.5%，大幅領先百強約20%的整體增速。

有業內人士表示，毋庸置疑物管企業擁有良好的自我造血能力，但“規模競速”的行業大環境下，想要快速搶占更多市場份額便意味著需要更多資本的助力，其中又尤以母公司支持較弱的物管企業訴求強烈。

然而，在佳源服務對規模訴求愈發強烈之際，母公司佳源集團及實控人沈天晴卻于2019年遭遇了“水逆”。

2019年，沈天晴手中最重要的A股、港股平臺雙雙受挫。其中，年初由一起“烏龍”引發的閃崩使得港股平臺佳源國際市值眨眼間蒸發了八成，而通過4.32億元拿到控股權的A股美麗生態（SZ：000010），也在2019年被戴上“*ST”的帽子，被實施了退市風險警示。

余波之下，佳源集團過了一年的“緊日子”，并頻繁高息發債。自2019年下半年相繼發行的多筆優先票據票面利率均創下了歷史新高，達到13.75%。近期，其融資利率雖有所下降，但依然保持在11.75%。

與此同時，2019年，佳源服務規模進擊路上的隱憂也開始顯現。與高速增長的在管面積相比，公司的簽約面積增速并不突出，作為保障公司未來發展節奏的指標，截至2019年末佳源服務簽約面積僅同比增長18%，與此前25%左右的增速也有所下滑。

顯然，若能順利實現IPO，將為佳源服務保持高速發展增添重要的砝碼。

希冀補足業務短板

在追求規模之余，佳源服務或許對本次IPO有著更多希冀。

縱觀近年進行IPO物管企業的融資用途，利用上市融資發力收并購快速做大規模幾乎成為每個企業的必然選項，除此以外，強化增值業務亦是不少物管企業所募資金的主要用途之一，佳源服務亦在其列。

根據佳源服務的計劃，滿足社區及客戶的拓展社區增值服務是其未來的發力點之一。在招股書中，探索并擴展定制的旅行計劃、財富管理咨詢以及移民和留學咨詢服務等具體業務均寫入未來規劃中，旨在進一步強化多元化的服務業態。

可以看到，近年來，社區增值服務逐漸成為物管企業的核心業務之一，其中，高毛利率是其受到青睞的主要因素。根據披露，在2019年，包括彩生活（HK：01778）、碧桂園服務、新城悅服務（HK：01755）等頭部企業增值服務毛利率均超過50%，成為企業贏得利潤的重要推手。

“目前各類社交平臺等都是基于互聯網的概念而形成的，而只有社區是一個具有實體含義的圈層概念。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對藍鯨房產表示，換言之，社區增值服務真正的核心就是做平臺，業主各類需求有很多，通過社區增值服務可以串聯起來，其背后是一個非常巨大的商業盈利價值點。

對于佳源服務來說，增值服務同樣是其業務最“賺錢”的一項，在2019年毛利率達到了35.1%，遠遠高于非業主增值服務的25.6%以及物業管理服務的22.1%。

然而，社區增值服務卻是其三條業務線中最薄弱的一環。翻閱招股書可以看到，雖然在過去三年，社區增值服務與企業同步實現翻番增長，但2019年，其2175萬元的營收占公司總營收的比例不超過5%。根據中指院數據，目前在港上市企業社區增值服務收入占總營業收入的比例約在3%-30%之間，這意味著佳源服務的社區增值服務仍位于上市企業的底部區間，與行業整體步伐存在著差距。

在“三足”中的社區增值服務業務缺位之下，佳源服務在過去三年中毛利率表現并不理想。根據披露，佳源服務2017年-2019年其毛利率分別為21.8%、23.8%及23.9%，而同期在H股上市內地物管企業平均毛利率均在30%左右。

在本次IPO中，佳源服務無疑寄托著對社區增值業務增強的想法。不過，亦有觀點認為，對于社區增值服務發展，仍需從企業自身實際情況與資源情況出發，選擇需要慎重。

而嚴躍進則建議，要做大增值服務，既要有創新思維，也有要扎實服務理念。從創新思維看，不能簡單以社區食堂、社區醫療等來開展工作，否則成本會很高，比如說目前有部分物業公司通過物業管理小哥來進行電商直播，這提高了業主的關注點，同時也促進了社區生鮮等業務的發展，這都具有很強的創新性。而從服務的角度看，更要強調持續服務、真心服務的導向，這才具有積極的價值。

隨著佳源服務拆分上市的啟動，已經擁有5家上市公司的佳源系資本帝國，又有了進一步壯大的契機。而帶著對保持規模擴張以及改善利潤率的希冀，此次佳源服務IPO最終能否如愿？藍鯨房產將持續關注。