總部遷移至上海，規(guī)模穩(wěn)定在千億房企門檻，浙系房企祥生集團(tuán)蟄伏多年終于等到上市的第一步。

6月3日晚，港交所披露了祥生的招股書，這是近期赴港IPO的房企中規(guī)模最大的一個(gè)。隨著招股書的公開，這家高速發(fā)展的浙系房企揭下了神秘的面紗，準(zhǔn)備接受資本市場的檢驗(yàn)。

公開資料顯示，祥生是一家集地產(chǎn)開發(fā)、小鎮(zhèn)開發(fā)、建筑安裝、物業(yè)服務(wù)、酒店旅游、商業(yè)運(yùn)營等事業(yè)板塊于一體的多元化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)。

招股書中沒有披露祥生的銷售數(shù)據(jù)，克爾瑞的數(shù)據(jù)顯示祥生這幾年高速發(fā)展，2015年到2018年，祥生的銷售額分別為109億、325億、567.6億、1029.2億，規(guī)模連續(xù)翻番式增長，2018年銷售額首次突破千億。

最新數(shù)據(jù)顯示，2019年祥生全口徑銷售額為1159.3億元，排名第28位。進(jìn)入千億房企門檻后，祥生規(guī)模仍在繼續(xù)增長。但資本市場通道沒有打通，TOP30房企中，祥生是唯一還沒有上市的房企。

2019年在浙江省、泛長三角區(qū)域以及其他區(qū)域的銷售收入占比分別為62.5%、32.9%、1.6%。

隨著規(guī)模的大發(fā)展，祥生的營收近三年實(shí)現(xiàn)了不錯(cuò)的增長。數(shù)據(jù)顯示，2017-2019年，祥生營收分別為62.93億元、142.15億元、355.2億元，三年復(fù)合年增長率為137.6%。近三年已確認(rèn)建筑面積為83.9萬平、142.3萬平、348.8萬平，復(fù)合年增長率為104.0%。

物業(yè)開發(fā)銷售是祥生最重要的一部分收入。招股書顯示，2017-2019年度，祥生在物業(yè)開發(fā)及銷售分別實(shí)現(xiàn)收益61.66億元、140.77億元以及353.72億元，占總收益比例分別為98%、99%及99.6%。

祥生的盈利能力這幾年也有很好的體現(xiàn)，2019年，祥生實(shí)現(xiàn)凈利潤32.09億，同比增幅達(dá)649.8%，凈利潤的高速增長在行業(yè)內(nèi)很是少見。

2017-2019年，祥生毛利率分別為13.2%、21.1%及23.9%。招股書稱，毛利率不斷提升的主要原因之一即為每平方米平均售價(jià)上漲。

凈資產(chǎn)收益率（ROE）是衡量公司綜合盈利能力的核心指標(biāo)，根據(jù)招股書，2019年祥生實(shí)現(xiàn)ROE50.1%，同比增長33.5個(gè)百分點(diǎn)，ROE水平遠(yuǎn)高于行業(yè)及同規(guī)模房企。

截至2020年3月31日，祥生控股在中國共有195個(gè)物業(yè)項(xiàng)目，包括浙江省104個(gè)項(xiàng)目、泛長三角區(qū)域65個(gè)項(xiàng)目及中國其他地區(qū)26個(gè)項(xiàng)目。

土儲(chǔ)方面，截止3月31日，公司擁有的土地儲(chǔ)備總額約為2304萬平方米，其中約50%位于浙江省內(nèi)。除了重倉杭州外，祥生在相對富庶的紹興、湖州、臺(tái)州等三四線城市也有布局。在省外，祥生布局了江蘇省和安徽省。

在上一輪房地產(chǎn)高速發(fā)展發(fā)展周期中，祥生相對踩準(zhǔn)了長三角三四線城市樓市火熱的節(jié)奏。去年，公司戰(zhàn)略重新做了調(diào)整，提出全國化投資戰(zhàn)略“1+1+X”，即浙江+泛長三角+重點(diǎn)潛力城市布局。

其中，浙江是祥生的發(fā)家地，泛長三角是指以上海為核心的江蘇、安徽、山東、江西、福建等省份，這兩個(gè)1都是祥生已經(jīng)進(jìn)入的區(qū)域。“X”是按照房地產(chǎn)發(fā)展的周期和當(dāng)?shù)氐臋C(jī)會(huì)擇機(jī)進(jìn)入的潛力城市。

浙江省是祥生的核心發(fā)展區(qū)域，泛長江三角區(qū)域是祥生的核心增長區(qū)域，“X”是祥生未來擴(kuò)張的鋪墊。

祥生今年的拿地投資情況就反映了“1+1+X”的戰(zhàn)略。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年前五月，祥生在杭州、寧波、合肥、溫州、南昌等城市獲取多個(gè)項(xiàng)目，土地價(jià)款達(dá)到134.92億。

招股書顯示，祥生控股董事會(huì)共有4名執(zhí)行董事和3名獨(dú)董，其中，創(chuàng)始人陳國祥、兒子陳弘倪、分管財(cái)務(wù)的副總裁姚筱珍、陳國祥多年的老臣趙磊義擔(dān)任執(zhí)行董事。

值得一提的是，創(chuàng)始人陳國祥還拉來自己的諸暨老鄉(xiāng)壽伯年做戰(zhàn)略投資人。壽伯年是原綠城行政總裁，被稱為“宋衛(wèi)平背后的男人”。

招股書顯示，2020年4月1日，壽柏年旗下Golden Stone的全資附屬公司Golden Stone HK斥資6200萬元入股祥生控股母公司，而后5月20日經(jīng)過換股協(xié)議，Golden Stone最終擁有祥生控股1%權(quán)益。