5月11日，上坤以底價1.48億元競得廣東佛山南海區1宗商住地，成交樓面價5800元/平方米。據悉，該地塊是佛山丹灶鎮今年首宗出讓地塊，上次有宅地掛牌出讓需追溯至去年8月上坤地產拿下的丹灶地王，樓面價達到7088元/平方米。

出生上海的上坤地產將在大灣區設立公司的“第二總部”，佛山則是其涉足的第一個城市。從丹灶地王到拿下今年首宗土地，再到港股ipo，在調控持續、行業洗牌階段，上坤地產試圖在大灣區找到跟上節奏，逆流而上的契機。

收入依賴上海

如今要進擊大灣區

上坤地產的創業始于2010年上海開發的首個住宅項目，舉著“為宜居而來”的理念，圍繞著四個標準產品系列：四季系、樾山/半島系、云系、S系，做到上海30強后，2016年進入江蘇省，之后專注長三角經濟區。

截止2020年2月的土地儲備顯示，上坤地產通過附屬公司及合營公司參與的開發項目共計43個，其中合營項目13個。主要聚集在長三角、珠三角及中原地區，長三角多達37個，占總建筑面積的74.4%，在上海超過18%。上坤地產目前的業績仍然嚴重依賴上海地區，2017/2018/2019物業銷售收入來自于上海的占比分別達到100%、100%、60%。

截止招股說明書發布，上坤地產擁有7處還處于不同開發階段的商業項目，均位于上海，包括3座已竣工辦公樓，2座已竣工購物廣場，兩個開發中的商業項目。

上坤地產依賴上海和長三角，但如今卻要突破珠三角。

2019年7月，上坤在上海發布了全新的“三五發展戰略”，確定了下一個五年的發展戰略和規劃。在投資策略上，上坤集團的全國化投資戰略可以總結為“3+X”，即做透長三角、突破珠三角、加強長江中游，伺機進駐新區域。

上坤地產在2018年12月入股東莞一個項目進入大灣區，去年8月在佛山丹灶獨立拿下了一宗宅地地王，正式進軍大灣區。值得注意的是，今年2月通過收購佛山海路置業有限公司49%股權，獲取了佛山、順德兩個項目，上坤計劃今年在大灣區獲取3個新項目，2023年穩定布局10個以上的項目。

增速明顯放緩

合作拿地要規模

克而瑞數據顯示，2017年、2018年、2019年，上坤地產全口徑銷售額分別為51.5億元、229.5億元與271.8億元，排在銷售榜第189名、96名與91名，2019年的數據明顯放緩。

增速下降的還有轉結和應收。

過去三年，上坤地產轉結面積分別為4.29萬平方米、14.41萬平方米、20.02萬平方米，增速明顯趨緩，且確認平均轉結售價由2017年的27244元/平米增至2018年的47117元/平米，而后降至2019年的37216元/平米。其中住宅平均售價為39331元、48236元、39322元，而商業物業結轉均價連續下降，分比為25096元、20843元、19749元。

但行業調控已成常態化，業內洗牌加劇馬太效應愈發明顯，不到300億規模的上坤地產依然算不上穩妥，繼續擴張成為了公司想要逆襲的主要方式。除了高調進擊大灣區，加大合作拿地也成為上規模的一大戰術。

截至2020年2月底，上坤地產物業組合有43個項目，其中，所持項目權益為100%的物業項目有11個，70%的有3個，50%的有15個，50%以下的更是14個，整體權益比為72.52%。

而本次港股上市募集資金的用途也多用來發展開發項目，其中約60%募集資金將用作開發現有物業方面，約30%募集資金將用作償還項目開發的部分現有計息銀行及其他借款，約10%將用作一般營運資金用途。而事實上，相較于2019年156萬平方米的銷售面積，上坤地產362.62萬平方米總土地儲備面積并不算充足。土儲類型包括：住宅、商業、配套面積及停車場，占比分別為59.8%、9.8%、1.9%、28.4%，土地儲備停車場的占比不低。

走高端路線

利潤率卻不到兩位數

作為地產行業的“新人”， 盡管2017/2018/2019的物業開發占營業收入比重高達97.3%、99.1%、98.9%，且未來數年仍將以物業開發作為主營收入，但上坤地產的經營業績依然起伏較大。

業績增速下降，歸母凈利潤增速從2018年的209%下降至2019年的42%，這也得益于投資物業通過公允價值變動貢獻不少凈利潤，2017-2019年分別達到2.54億元、1.6億元、1.76億元。毛利率波動也大，2017年-2019年分別為30.9%、51.5%、40.8%，但如此高的毛利最后的凈利潤率卻不足10%，過去三年的凈利潤率僅為2.9%、9.8%、9%，這一凈利潤率與銷售均價達4萬的高端路線戰略相比，并不相符，別墅似乎也做成“苦哈哈”的生意。

上坤地產憑借著高杠桿率和高周轉，做大了ROE，2017/2018/2019三年的ROE分別達到5.5%、54.9%、29.6%，盡管2019年有所下降，但也處在較高水平，這背后是2017/2018/2019三年的凈負債率分別達到684.9%、325.6%、118.8%的高水平，截止去年底，公司資產負債率達到89%。

高杠桿下，2017/2018/2019三年有息負債分別為51.97億元、74.59億元、67.66億元，截止2020年2月，有息負債62.74億元，短債占比達到49%，公司賬面資金僅為34.33億元，其中受限制現金達到23.6億元。

融資方式方面，公司資產管理、信托融資及其他融資方式占總有息負債的66.8%，此類融資工具并不與基準利率和LPR掛鉤，2020年1月，從信托處融資2.2億元不到兩年期的債務，年利率高達13%。

上坤在過去三年的借款加權平均利率達到7.4%、9.3%、9.4%，融資成本逐漸走高。不過，上坤選擇將3年間利息幾乎全部資本化，資本化率分別達到98.4%、89%、97.6%元。