遲到的中國版公募“不動產投資信托基金（REITs）”終于來了，動輒數十億或百億級基礎設施投資將是首批試點領域，這被視為助力基建、拉動投資的又一重要制度性舉措。

4月30日晚，中國證監會、國家發改委聯合發布《關于關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》（下稱《通知》），明確了基礎設施REITs試點的基本原則、試點項目要求和試點工作安排。

REITs是Real Estate Investment Trust（房地產信托憑證，也稱不動產投資信托基金）的縮寫，公募REITs主要是指公開發行不動產投資信托基金，以能夠產生穩定現金流的不動產作為基礎資產的投資計劃、信托基金或上市證券，投資標的包括商業地產、基礎設施等。在美國，自1960年設立REITs產品以來，到2018年底各類型REITs的市值規模已超過萬億美元，在美國各類不動產投資中占據重要份額。

根據證監會和發改委的通知，本次試點項目范圍則是在基礎設施領域，這一直是中國多年來規模化投資重點，相關項目投資少則數億，多則數十億、甚至數百億。據悉，國家發改委將對判斷項目是否符合國家重大戰略和產業政策、是否符合固定資產投資管理法規，以及是否形成良性投資循環等方面，研究提出指導性意見。

基礎設施REITs將通過“公募基金+ABS”的方式實現，即公募基金產品購買基礎設施資產支持證券，基金可在交易所上市交易。

此舉標志著在中國，REITs將正式從私募走向公募，有利于其規范管理和規模擴大。中國證監會已經就基礎設施基金規則公開征求意見，對基金管理人等參與主體履職要求、產品注冊、份額發售、投資運作、信息披露等進行規范。滬深證券交易所將比照公開發行證券相關要求建立基礎設施資產支持證券發行審查制度。

北京大學光華管理學院教授張錚認為，短期看，應對疫情影響和經濟下行壓力，REITs市場建設可以成為中國經濟的“穩定劑”，保障經濟平穩運行；從長期看，REITs將成為深入推進中國供給側改革，推動經濟高質量發展的“助推劑”，助力中國經濟轉型升級。因此，這個時點推出REITs制度，正當其時。

2019年公募REITs臨近出世的消息引發業界熱議，有公募人士對《財經》記者表達了對產品收益率的擔憂。如今隨著無風險收益率不斷走低，公募REITs迎來成為中等風險、中等收益的財富管理產品的絕佳時機。“政策出臺的時點很好，對投資人吸引力很大。”一位公募基金人士對《財經》記者表示。

證監會發改委聯手力推

REITs在中國已經是老話題，最近一次熱議從2019年持續至今。

2019年上半年，國家發改委在地方調研基礎設施資產證券化的難點和障礙，探索基礎設施公募REITs的可行路徑，地方政府積極響應并上報優質基礎設施資產參與公募REITs試點。

證監會、交易所也積極動員央企上報北上廣深一些經營性物業和基礎設施資產基本情況，召集券商和公募基金參與小范圍溝通。

2020年初，證監會在2020年系統工作會議上提出推動基礎設施REITs的試點，REITs推進步伐進一步加快。

4月17日政治局會議強調，要加強傳統基礎設施和新型基礎設施投資，同時強調，要調動民間投資積極性。基礎設施REITs正是盤活存量資產、撬動社會資本的利器。短期看有利于廣泛籌集項目資本金，降低債務風險，是穩投資、補短板的有效政策工具；長期看有利于完善儲蓄轉化投資機制，降低實體經濟杠桿，推動基礎設施投融資市場化、規范化健康發展。

《通知》要求，各省級發展改革委主要從項目是否符合國家重大戰略、宏觀調控政策、產業政策、固定資產投資管理法規制度，以及鼓勵回收資金用于基礎設施補短板領域等方面出具專項意見。在省級發展改革委出具專項意見基礎上，國家發展改革委將符合條件的項目推薦至中國證監會。

中國證監會負責制定公開募集基礎設施證券投資基金相關規則，對基金管理人等參與主體履職要求、產品注冊、份額發售、投資運作、信息披露等進行規范。滬深證券交易所比照公開發行證券相關要求建立基礎設施資產支持證券發行審查制度。

此前，有公募基金人士對《財經》記者表示，首批公募REITs試點項目將是大型基建項目。

哪些項目能夠發行公募REITs，如今有了答案。根據《通知》，基礎設施REITs試點項目首先要聚焦重點區域，優先支持京津冀、長江經濟帶、雄安新區、粵港澳大灣區、海南、長江三角洲等重點區域，支持國家級新區、有條件的國家級經濟技術開發區開展試點。

其次，不僅是傳統基建，新基建被納入試點范圍內。《通知》指出，要優先支持基礎設施補短板行業，包括倉儲物流、收費公路等交通設施，水電氣熱等市政工程，城鎮污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項目。鼓勵信息網絡等新型基礎設施，以及國家戰略性新興產業集群、高科技產業園區、特色產業園區等開展試點。

此外，對于項目也提出了嚴格的要求，如項目權屬清晰、具有成熟的經營模式及市場化運營能力、發起人（原始權益人）及基礎設施運營企業信用穩健、內部控制制度健全等。

基礎設施REITs公募基金將至

證監會同日發布了《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》（下稱《指引》），對基礎設施REITs公募基金產品的設立、運作等做出明確規定。

根據《指引》，基礎設施基金必須同時符合四項要求，一是80%以上基金資產持有單一基礎設施ABS全部份額，基礎設施ABS持有基礎設施項目公司全部股權；二是基金通過資產支持證券和項目公司載體穿透取得基礎設施項目公司完全所有權或特許經營權；三是基金管理人積極運營管理基礎設施項目，以獲取基礎設施項目租金、收費等穩定現金流為主要目的；四是采取封閉式運作，收益分配比例不低于基金年度可供分配利潤的90%。

強制分紅比例是REITs的主要特點，《指引》予以明確，但對于稅收中性原則，在發改委和證監會的新規中并未提及。

借鑒成熟市場經驗，基礎設施基金采取網下詢價的方式確定份額認購價格。原始權益人必須參與戰略配售，比例不少于基金份額發售總量的20%，且持有期不少于5年；其他機構投資者參與配售持有期限不少于1年。發售比例分配方面，扣除向戰略投資者配售部分后，網下發售比例不低于本次公開發行數量的 80%。

《指引》還強調，基礎設施ABS中基礎資產范圍包括倉儲物流，收費公路、機場港口等交通設施，水電氣熱等市政設施，產業園區等其他基礎設施，不含住宅和商業地產。

2015年6月，鵬華前海萬科REITs正式成立，是迄今為止市場上唯一一單公募發行的REITs產品。資料顯示，該產品投資于單一目標公司股權的比例不超過基金資產的50%，投資于固定收益類資產、權益類資產等的比例不低于基金資產的50%。但由于鵬華前海萬科REITs收益來源于租金而非資產增值，市場認為并非真正意義的REITs。

截至4月底，鵬華前海萬科REITs成立以來的凈值增長率為34.12%，規模約為31.15億元。

基礎設施類REITs產品市場也已有實踐。2019年6月，“上海廣朔實業有限公司2019年第一期光證資產支持票據”在銀行間市場發行，成為首單基礎設施類REITs。

REITs從私募到公募，既有宏觀背景，也有滿足投資人需求的現實意義。

從國際經驗看，美國幾個重要REITs法案都是在GDP增速及資產價格增速回落的背景下出臺的；日本REITs登上歷史舞臺前，日本國債收益率、GDP增速、房價增速持續下降長達十年；中國港臺地區歷經了較長期的經濟增長乏力與資產價格下行，加之SARS疫情的催化，REITs作為活絡不動產市場的重要工具登上了歷史舞臺。

“從國際及中國港臺REITs市場的誕生背景看，經濟下行、不動產市場疲軟帶來資產價格下行風險，都是催生REITs登上歷史舞臺的重要因素。”招商證券(18.480, 0.24, 1.32%)地產行業主觀分析師趙可表示。

投資者會有哪些變化？一位公募基金人士認為，公募REITs的潛在投資人應該還是以銀行理財、自營、保險資金等類的機構參與者為主體。

華泰證券(18.140, 0.50, 2.83%)債券團隊也認為，基礎設施類 REITs 具有廣泛的投資群體，滿足銀行、保險等長線穩定資金的投資訴求。

渤海匯金資管資本部總經理李耀光曾撰文指出，國內公眾投資者缺乏中等風險、中等收益的財富管理產品，在理財打破剛兌的大背景下，有效的回報來自于優質的資產。另外，李耀光強調，在公募REITs發行和管理過程中，通過合理機制保護公眾投資人的合法合理權益同樣非常重要。