2020年4月份，國內(nèi)聯(lián)合辦公品牌優(yōu)客工場(chǎng)已經(jīng)創(chuàng)辦了5年。

但他的實(shí)際控制人毛大慶卻表示：“我必須承認(rèn)，優(yōu)客工場(chǎng)正在經(jīng)歷5年來最艱難的時(shí)刻。”

這家國內(nèi)最大的聯(lián)合辦公品牌，其所遭遇的困難，遠(yuǎn)不只今年一季度受到新冠肺炎疫情的影響。

優(yōu)客工場(chǎng)從2019年底向美國證券交易委員會(huì)交表以來，至今沒有下文。它原本計(jì)劃公開募集資金1億美元，并在紐約證券交易所掛牌上市。

《中國經(jīng)營報(bào)》記者嘗試向優(yōu)客工場(chǎng)方面了解上市進(jìn)度，但該公司相關(guān)人士不予置評(píng)。

優(yōu)客工場(chǎng)趕在了最糟糕的時(shí)點(diǎn)赴美上市。在它交表的兩個(gè)月前，聯(lián)合辦公巨頭WeWork的上市計(jì)劃黯淡收?qǐng)觥?/p>

“目前的市場(chǎng)環(huán)境，再疊加疫情影響，優(yōu)客工場(chǎng)的上市肯定要推遲了。”一家投資機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人向記者表示，他剛剛牽頭完成對(duì)另一家聯(lián)合辦公品牌的追加投資。

不做“二房東”

創(chuàng)立、運(yùn)營5年后，優(yōu)客工場(chǎng)決定進(jìn)行“戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型”，即在接下來辦公空間拓展模式上，將尋求輕資產(chǎn)運(yùn)營。

輕資產(chǎn)模式下，優(yōu)客工場(chǎng)主要輸出品牌服務(wù)，并提供空間設(shè)計(jì)、建造以及管理服務(wù)，而由業(yè)主提供物業(yè)并承擔(dān)大部分的前期投入。

優(yōu)客工場(chǎng)計(jì)劃在2020年達(dá)到約100個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目，輕重比例約1：1。

一家大型聯(lián)合辦公品牌的高管對(duì)記者評(píng)價(jià)說，這意味著優(yōu)客工場(chǎng)不再主要發(fā)展“二房東”模式。“這不是退路，而是整個(gè)行業(yè)發(fā)展的正確方向。”

重資產(chǎn)模式，即二房東模式，使得優(yōu)客工場(chǎng)在過去5年間出現(xiàn)巨額虧損。

根據(jù)優(yōu)客工場(chǎng)披露的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，2019年前9個(gè)月，優(yōu)客工場(chǎng)凈虧損5.73億元，而從2015年以來則累計(jì)虧損逾15億元。

在此之前，優(yōu)客工場(chǎng)已經(jīng)意識(shí)到輕資產(chǎn)模式將能夠帶來盈利。

不同于包租業(yè)主持有的物業(yè)、并向其支付租金的重資產(chǎn)模式，輕資產(chǎn)運(yùn)營是由業(yè)主承擔(dān)前期設(shè)計(jì)、改造的成本，還可以向業(yè)主收取管理費(fèi)及租金分成。

但優(yōu)客工場(chǎng)向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型，任重道遠(yuǎn)。截至2019年三季度末，優(yōu)客工場(chǎng)開業(yè)了171個(gè)辦公空間，提供了7.27萬個(gè)工位。其中，輕資產(chǎn)模式的辦公空間為39個(gè)，占比不到23%。

過去5年來，二房東模式下，優(yōu)客工場(chǎng)為了獲得這些辦公空間的物業(yè)租約，不僅承擔(dān)了巨額虧損，預(yù)計(jì)仍要繼續(xù)支付高昂的租金。

按照此前優(yōu)客工場(chǎng)的主要拓展模式，通常它會(huì)租下整棟或整層的辦公物業(yè)，然后進(jìn)行設(shè)計(jì)、改造成標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，進(jìn)而分割轉(zhuǎn)租給個(gè)人或企業(yè)。優(yōu)客工場(chǎng)簽訂的大量辦公物業(yè)租約的平均期限長達(dá)9年。

2019年前三季度，優(yōu)客工場(chǎng)由辦公空間出租產(chǎn)生的業(yè)務(wù)收入為4.2億元，而相應(yīng)成本則接近6億元。其中，優(yōu)客工場(chǎng)在當(dāng)期支付的物業(yè)租賃費(fèi)用就超過了3.8億元。

截至2019年9月底，優(yōu)客工場(chǎng)現(xiàn)已簽訂租約的辦公物業(yè)預(yù)計(jì)在租約內(nèi)將要承擔(dān)的租金總額接近31億元。

此外，優(yōu)客工場(chǎng)簽訂的物業(yè)租約還發(fā)生了減值。這意味著該公司以較高成本獲取的辦公空間，在最終設(shè)計(jì)、改造完成后推向市場(chǎng)出租時(shí)表現(xiàn)不佳。

其中，2017年、2018年及2019年前三季度，這些辦公物業(yè)使用權(quán)的減值金額分別為1.28億元、0.94億元、0.34億元。

優(yōu)客工場(chǎng)在2019年分季度的虧損面已經(jīng)有所收窄，其前三個(gè)季度的凈虧損分別為2.3億元、2億元及1.4億元。

但推動(dòng)優(yōu)客工場(chǎng)虧損面收窄，是由于該公司在2018年底合并了一家數(shù)字營銷服務(wù)企業(yè)——珠海市省廣眾爍數(shù)字營銷有限公司（以下簡稱“省廣眾爍”）。

2019年前三季度，省廣眾爍為優(yōu)客工場(chǎng)貢獻(xiàn)了逾4億元營收，所占收入比重超過46%，同期聯(lián)合辦公業(yè)務(wù)收入比重為48%。與此同時(shí)，優(yōu)客工場(chǎng)還從數(shù)字營銷業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)了3904萬元經(jīng)營利潤。

實(shí)際上，對(duì)于具有成長性的初創(chuàng)企業(yè)而言，虧損并不是問題。相對(duì)嚴(yán)峻的局面是現(xiàn)金流的缺口，優(yōu)客工場(chǎng)也不例外。

至2019年三季度末，優(yōu)客工場(chǎng)持有的現(xiàn)金資源為1.67億元，根據(jù)優(yōu)客工場(chǎng)的租賃協(xié)議，它在2020年將要支付的租金總額就達(dá)到了4.38億元。

期末，該公司將于一年內(nèi)陸續(xù)到期的流動(dòng)負(fù)債高達(dá)15.37億元，流動(dòng)資產(chǎn)為9.85億元，流動(dòng)負(fù)債凈額為5.51億元，這項(xiàng)指標(biāo)反映了優(yōu)客工場(chǎng)短期內(nèi)的營運(yùn)資金缺口。

充滿爭(zhēng)議的估值

過去5年來，優(yōu)客工場(chǎng)持續(xù)地高速擴(kuò)張及高成本投入，讓它從幾十名外部股東累計(jì)獲取了多達(dá)36億元股權(quán)融資，至2019年9月底，優(yōu)客工場(chǎng)已經(jīng)虧損了其中的15億元。

一系列的頻繁融資，推高了優(yōu)客工場(chǎng)的估值。但優(yōu)客工場(chǎng)的融資估值方式充滿爭(zhēng)議。

據(jù)第三方商業(yè)工具天眼查檢索統(tǒng)計(jì)的公開信息，從2015年設(shè)立到2019年7月份，優(yōu)客工場(chǎng)進(jìn)行了多達(dá)20輪融資，估值一路水漲船高。

優(yōu)客工場(chǎng)的估值最高時(shí)間出現(xiàn)在2018年11月份，當(dāng)時(shí)它在一份聲明中稱，投資者對(duì)公司的估值為30億美元（約合210億元人民幣），比3個(gè)月前的18億美元融資估值大幅增長。

據(jù)記者查詢了解，優(yōu)客工場(chǎng)在過去幾年取得逾36億元股權(quán)融資，這些投資者并非都是支付現(xiàn)金，相當(dāng)一部分是以投資者持有的股權(quán)或者物業(yè)等資產(chǎn)作價(jià)，換取優(yōu)客工場(chǎng)的股權(quán)。

優(yōu)客工場(chǎng)合并這類資產(chǎn)后難以即時(shí)獲得現(xiàn)金，同時(shí)要承擔(dān)虧損。不過，優(yōu)客工場(chǎng)將這些收購及合并交易，也視作密集的股權(quán)融資，并借此推動(dòng)了公司估值猛漲。

尤其值得注意的是，即便是在如此頻繁、充滿爭(zhēng)議的融資估值方式之下，根據(jù)優(yōu)客工場(chǎng)披露的融資情況，投資者對(duì)優(yōu)客工場(chǎng)的估值，并沒有達(dá)到該公司此前所宣稱的高估值水平。

據(jù)記者梳理，優(yōu)客工場(chǎng)在過去5年間的融資估值大致可劃分為兩個(gè)階段：2015~2017年的現(xiàn)金融資，以及2017~2019年的收購合并。

從2015年4月份創(chuàng)立之初，優(yōu)客工場(chǎng)就開始吸納股權(quán)融資，毛大慶等十幾名創(chuàng)始股東對(duì)優(yōu)客工場(chǎng)的出資為4330萬元。

此后，2015年9月份、2016年3月份、2016年6月份、2016年8月份、2016年12月份~2017年6月份、2017年7月份，優(yōu)客工場(chǎng)吸納了合計(jì)12.57億元現(xiàn)金融資，對(duì)應(yīng)公司投后估值分別為17億元、34億元、43億元、53億元、65億元、68億元。

其中在2016年，優(yōu)客工場(chǎng)間隔3個(gè)月、2個(gè)月的兩輪融資里，其投后估值大漲了9億元、10億元。

優(yōu)客工場(chǎng)在2017年初對(duì)外宣稱，其當(dāng)時(shí)完成了一輪4億元融資，由此成為國內(nèi)聯(lián)合辦公領(lǐng)域的獨(dú)角獸企業(yè)（10億美元估值），投后估值近70億元。

但實(shí)際上，優(yōu)客工場(chǎng)在2016年12月份~2017年6月份的這一輪融資里，吸納的融資總額為3.33億元，這其中現(xiàn)金出資為2.8億元，另外還包括作價(jià)0.53億元的物業(yè)資產(chǎn)，對(duì)應(yīng)公司投后估值僅為65億元。

此后2017~2019年，優(yōu)客工場(chǎng)以股權(quán)交換、股份支付的方式，密集進(jìn)行了一系列的收購合并，進(jìn)一步推動(dòng)公司估值增長。

優(yōu)客工場(chǎng)在2019年8月份發(fā)行普通股支付了對(duì)價(jià)，并確認(rèn)其收購合并的股權(quán)、物業(yè)的賬面值為21.72億元，以此作為股權(quán)融資的一部分。

據(jù)記者查詢了解，在此期間，優(yōu)客工場(chǎng)先后收購合并了洪泰空間、深圳Wedo、大觀建筑、廈門艾特眾創(chuàng)、無界空間、東益遠(yuǎn)大、省廣眾爍、火箭科技（Melo）、湖南龍熙，以及河南大宏控股的一棟物業(yè)，這些股權(quán)、物業(yè)等資產(chǎn)作價(jià)高達(dá)19億元。

這意味著優(yōu)客工場(chǎng)在2017~2019年先后獲取的21.72億元股權(quán)融資，其中約19億元為投資者以股權(quán)、物業(yè)等資產(chǎn)作價(jià)出資。

根據(jù)優(yōu)客工場(chǎng)在2019年8月份向上述資產(chǎn)的原股東發(fā)行的普通股數(shù)量，結(jié)合資產(chǎn)收購的股份對(duì)價(jià)，由此亦反映出該公司在這類融資過程中持續(xù)高漲的估值。

其中，2018年6月份，優(yōu)客工場(chǎng)收購合并深圳Wedo的股份對(duì)價(jià)為9515萬元，最終深圳Wedo的原股東在2019年8月份獲得了優(yōu)客工場(chǎng)近179萬股普通股，對(duì)應(yīng)優(yōu)客工場(chǎng)當(dāng)時(shí)的估值為70億元。

另外，據(jù)記者測(cè)算，2018年7月份~2018年12月份，優(yōu)客工場(chǎng)先后收購大觀建筑、東益遠(yuǎn)大、省廣眾爍時(shí)，對(duì)應(yīng)當(dāng)時(shí)的公司估值約為65億元，但與其在2018年11月份宣稱的30億美元最高估值相差甚遠(yuǎn)。

估值跌落至60億元

優(yōu)客工場(chǎng)在2017年7月份獲得一筆2.2億元現(xiàn)金融資后，它的融資估值基本停留在65億元左右，并且在此后有所跌落。

前述最近牽頭完成對(duì)另一家聯(lián)合辦公品牌追加投資的這位機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人告訴記者，他也曾接觸了解過優(yōu)客工場(chǎng)，但該公司估值過高。

從2017年底開始，優(yōu)客工場(chǎng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行了估值。其中，2019年5月底，優(yōu)客工場(chǎng)每股公允值約為87.05元，當(dāng)時(shí)該公司對(duì)外發(fā)行了0.7億股普通股，對(duì)應(yīng)公司估值約為61億元。

而在2019年9月份，優(yōu)客工場(chǎng)每股公允值已經(jīng)跌至45.9億元，彼時(shí)該公司已對(duì)外發(fā)行了1.3億股普通股，對(duì)應(yīng)公司估值約為60億元，有所跌落。

過去幾年里，優(yōu)客工場(chǎng)向投資者尋求融資時(shí)，其對(duì)公司估值有著較高的預(yù)期。

2018年11月份，優(yōu)客工場(chǎng)所宣稱公司投后估值高達(dá)30億美元的融資，由香港全明星投資基金領(lǐng)投，這一輪融資總額為2億美元。

但實(shí)際上，優(yōu)客工場(chǎng)在2019年1月份向香港全明星投資基金發(fā)行了一筆總額為1000萬美元的可轉(zhuǎn)換債券，年利率為8%，期限為1年。

根據(jù)可轉(zhuǎn)債協(xié)議，香港全明星投資基金可以分批進(jìn)行轉(zhuǎn)股，但雙方約定的轉(zhuǎn)股條件包括優(yōu)客工場(chǎng)的估值分別達(dá)到8億美元（約合57億元人民幣）、13.6億美元（約合97億元人民幣）、25億美元（約合179億元人民幣）。

優(yōu)客工場(chǎng)在2017~2019年所進(jìn)行的一系列收購合并，這些高溢價(jià)交易使得該公司賬面上堆積了巨額商譽(yù)，而收購合并的資產(chǎn)亦出現(xiàn)大幅虧損。

截至2019年三季度末，優(yōu)客工場(chǎng)賬面形成的商譽(yù)金額高達(dá)15.35億元，占期末總資產(chǎn)比重超過28%。

比如，優(yōu)客工場(chǎng)在2017年12月份收購洪泰空間的股份對(duì)價(jià)為2.65億元，當(dāng)時(shí)確認(rèn)商譽(yù)2.85億元，而洪泰空間在2017年備考財(cái)務(wù)報(bào)表的凈虧損高達(dá)3.83億元。

2017年1月份，優(yōu)客工場(chǎng)對(duì)外宣稱成為國內(nèi)聯(lián)合辦公領(lǐng)域獨(dú)角獸企業(yè)的一輪4億元融資里，當(dāng)時(shí)河南大宏控股參與其中。

據(jù)記者查詢，當(dāng)時(shí)河南大宏控股是以一棟物業(yè)作價(jià)約5294萬元，換取優(yōu)客工場(chǎng)0.81%的股權(quán)，對(duì)應(yīng)優(yōu)客工場(chǎng)的估值為65億元。

2019年4月份，優(yōu)客工場(chǎng)方面稱隸屬星牌集團(tuán)旗下的龍熙地產(chǎn)對(duì)其追加逾2億元投資。而據(jù)記者了解，龍熙地產(chǎn)當(dāng)時(shí)是以湖南龍熙房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱“湖南龍熙”）的全部股權(quán)作價(jià)3.68億元出資。

湖南龍熙名下主要開發(fā)了位于湖南省長沙市寧鄉(xiāng)縣灰湯鎮(zhèn)的“龍熙莊園別墅”項(xiàng)目。但優(yōu)客工場(chǎng)通過融資獲得湖南龍熙的全部股權(quán)后不久，隨即計(jì)劃出售項(xiàng)目公司名下持有的土地及物業(yè)。

而截至2019年9月底，優(yōu)客工場(chǎng)所持有的湖南龍熙的股權(quán)資產(chǎn)已出現(xiàn)減值，減值金額損失約為2100萬元。