如果與上海瑞華銀行的貸款協議不能及時解除，林佳（化名）將面臨繼續償還近3萬元貸款的壓力，這對于外來上海務工的年輕人來說不是一筆小數目，但如果拒絕償還，將影響到他個人征信。

4月16日，林佳向中國房地產報（微信ID：cina-crb）記者講出他最近遭遇的兩難境地。林佳與上海瑞華銀行借貸關系的建立，來自上海青客公共租賃住房租賃經營管理股份有限公司（以下簡稱“上海青客”）的“搭橋”。

2019年5月19日，林佳與上海青客公寓重新續簽2年期租房合同，按照月租1996元計算，兩年房租總額47904元，如果按照正常“付二押二”繳租方式，林佳需要一次性支付近8000元。不過，上海青客公寓當時給出一種優惠付款方式，即“付一十九押二”同時返還10%房租，而至于“付一十九”的這筆巨款從何而來，則需要林佳授權與上海瑞華銀行簽署一份貸款協議，也就是租金貸。與此同時，青客公寓承諾租房合同解除的同時，該貸款協議也會自動解除。

近年來，因租金貸暴雷的長租公寓企業不在少數，但去年11月赴納斯達克上市的青客公寓卻多了一份資本市場背書。不過，先后租住4年青客公寓的林佳，卻在今年疫情期間突然接到房東與青客公寓解約的消息，他便于3月13日辦理解約。林佳以為這只是偶發事件，并沒有太在意，直到3月31日上海瑞華銀行再次從他銀行卡劃走4月份的房租時，林佳方覺出事了。

半年前還以國內第一家赴美上市的長租公寓服務商為名的青客公寓，如今卻開始暴露一系列資本運作的隱患，疫情的出現則加速危機顯現。

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房東租客兩頭受損

問題解決率為零

讓林佳不解的是，上一次與青客公寓簽約時綁定的浦發銀行(10.000, -0.03, -0.30%)貸款協議，在他換房后便自動解除并完成退款，此次3月13日就辦理解約并且搬離，卻未能在青客公寓承諾的20個工作日內收到剩余房租，并且還要繼續償還下一個月租金貸款。

對于租金貸問題，青客公寓合作銀行之一的上海華瑞銀行表示，“因為貸款在租客個人名下，所以需要正常還款。目前核實到青客公司是正常運營狀態，如果需要結清該筆貸款，需聯系房管員發起退貸申請。青客公司將租客剩余貸款還至我行后，貸款才可結清。”

與林佳遭遇相似的還有申美（化名），同樣是在青客公寓租房4年的老租戶。2019年11月租期快結束時，申美收到上海青客公寓房管員談龍（化名）續租漲價的通知，于是決定不再續租，隔幾日又收到不漲租的通知，但在簽約當天卻得到“漲租但免租10天”的消息。

因為申美只續租半年，所以必須一次性付清房租，且不能再使用此前在平安小貸申請的租金貸。簽約后，申美突然在今年2月份收到房東與青客公寓解約的消息，于是辦理退房，但直到4月16日，青客公寓仍未退還已經繳納的押金與房租。情急之下，申美打算持租賃合同將青客公寓訴至法庭，卻發現青客公寓已關閉其合同界面。

疫情期間，不止林佳和申美收到房東與青客公寓解約的消息，很多租客都收到了類似信息，但大家都沒有太在意，直到他們聯系不上房管員，也拿不到退還租金和押金時，才發現身邊很多青客租客陷入了一場難以化解的危機。

而此時，疫情期間房東直接上門與租客解約的原因也逐漸明朗，一方面因為青客公寓拖欠房東房租，同時部分青客公寓甚至提出要求房東免租。這與前段時間蛋殼公寓的做法如出一轍。

一位青客公寓房東告訴中國房地產報記者，“早在疫情發生之前，上海青客公寓就已經大規模拖欠房租，嚴重逾期水電煤費，最近更是打著疫情的幌子兩頭通吃，一方面要求房東免租，另一面要求租客準時交租甚至勒令他們搬走，青客已經在房東和租客間制造了很大矛盾。”

在“3·15”消費榜3月投訴黑榜中，青客公寓因不退押金、趁疫情漲房租、租金貸未按承諾清理的原因赫然在列，且顯示青客公寓解決率為0%。

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模式存隱患

找錢與賺錢相生相克

青客公寓的運作模式昭然若揭：一方面以優惠為由吸引租客簽約租金貸，另一方面通過租客貸款獲取銀行機構的資金，來用以規模擴張。與此同時，青客公寓為了留住既有客戶，還推出會員制，即在青客公寓滿租一年即可享受會員價格，比如申美2015年首次簽約月租為1880元，滿一年后二次續約時即可享受1760元的減免后價格。

一個怪象是，在寸土寸金的上海寶山區，申美在青客公寓的房租價格卻出現逐年下降趨勢。申美2015年與青客公寓的簽約月租為1880元，2016年享受會員制后，月租降至1760元，直到2019年11月一直保持月租1760元，這與5年來一線城市房租價格持續上漲的趨勢不符。

另一個現象是，一位上海青客公寓租客告訴中國房地產報記者，“盡管我們與青客公寓合作的銀行簽署租金貸，但每月我們還貸的金額與月租價格一樣，不產生利息，這部分利息是由青客負擔的。” 據青客公寓招股書數據顯示，截至2019年6月30日，青客公寓與11家金融機構合作提供分期付款的租金貸，合約期通常為26個月，65.2%的青客公寓租客采用了租金貸，未償還本金8.726億元。

一邊是青客公寓通過提供優惠吸引租客的賺錢模式，另一種是青客公寓通過租金貸融資找錢的模式，兩者之間反映出的是，青客公寓賺錢與找錢之間的相生與相克。這意味著，一旦青客公寓資金承壓，那么這一找錢賺錢的鏈條就會出現問題。

此時，再回看青客公寓2019年11月赴納斯達克上市的情景，更像是資金承壓下尋求資本市場背書的一次背水一戰。招股書顯示，青客公寓長期以來一直處于虧損狀態，2017財年至2019財年已經連續3年凈虧損，分別虧損2.45億元、4.99億元、4.98億元。而上市不到一個月，多名房東就表示青客公寓已拖欠房租數月。

2017年至2019年6月，青客公寓凈虧損累計達14億元。按2019年6月30日為止97621家租戶計算，青客公寓每租出一間房平均虧損3821元，盡管與2018年每間房虧損5469元相比，虧損幅度有所收窄，但其資金鏈缺口仍然龐大。

這些數據背后反映的，是青客公寓運作模式的不可持續，而此次青客公寓退款風波，也并非一朝之事情。

近年來，長租公寓運營模式問題不斷，而融資與規模之間的掣肘，催生了很多轉嫁風險至房東與租客的操作模式。一位市場研究人員表示，“模式上，長租公寓還沒等到規模下盈利的時間節點，春節后因疫情人員流動減少，整個行業都面臨很大現金流壓力。當下長租公寓企業過度依賴資本運作來獲取資金，看似資金大進大出，實則處于高成本、低成長的兩難境地，資金鏈任何一個環節出現問題都將是難以彌補的漏洞。”

中國房地產報記者就上述問題致電青客公寓方面，截至發稿未收到回復。但值得關注的一個動作是，建設銀行(6.240, -0.01, -0.16%)旗下長租公寓業務平臺建融家園近期接手了青客公寓在杭州的部分房源，數量約為5000間。

青客公寓將以何種方式自救，市場期待答案。