歷史的奧妙在于，所有事情沉淀到時間的長河后，一切當初看似偶然及斷裂的細節串聯起來便有了必然與因果，重新審視便有了合理性。

中國文旅的神秘面紗

港交所深夜的一則IPO招股書，牽出了奧園郭家兄弟繼奧園健康(7.11, 0.05, 0.71%)、京漢股份后又一資本布陣。

4月17日，中國文旅集團有限公司向港交所遞交了招股書。招股書披露，中國文旅集團成立于2018年11月，系中國文化旅游物業開發商。

該公司主要于中國廣東省江門及其他潛力地區從事和規劃文化旅游勝地內的度假物業，截至2020年2月29日，在廣東恩平等地持有18個度假物業，土地儲備總建筑面積約160萬平米。

乍看起來，中國文旅集團僅是一家平平無奇的區域性文旅公司。然而，仔細查閱，不管是位于中國廣東省江門市恩平泉林路1號的公司地址，還是旗下最主要的物業，都指向了以奧園冠名的恩平奧園泉林黃金小鎮。

“奧園”幾乎成了這家擬上市文旅企業在招股書里的高頻詞：不管是直接層面上的“引入奧園集團作為策略性投資者”，或是股權關系里來往的奧園高管們。

中國文旅集團的初期軌跡要追溯到2006年，一開始局限在若干自然人之間的合作，隨著更多投資者的介入，資本的火花將其引爆。2017年奧園為首的“三人組”登場，隨后“文旅業務營收三年做到百億”成為奧園對外透露的目標。

2006年，陳凱君女士創立了中國文旅的前身恩平金輝煌，用以收購位于恩平的土地（即泉林黃金小鎮所在地）。四年后，譚文超為了給兒子譚嘉偉畫下事業藍圖，相中了泉林黃金小鎮，并迅速入局。

2012年，奧園與恩平金輝煌似乎仍是兩條平行線。

奧園真正以公司身份入股是在2017年12月28日。

悅景、騏達及雅志各自與金輝煌上屬公司聯新訂立協議，以向聯新收購冠基當時已發行股本的合共60.0%，總代價為3億元。其中，中國奧園(9.19, 0.00, 0.00%)旗下全資公司悅景持股28%，趙先生旗下騏達持股27.5%，林先生持股4.5%。

對于當初的交易，中國文旅集團在招股書是這樣解釋的：“引入奧園集團作為策略性投資者不但有利集團(1.15, 0.00, 0.00%)的整體戰略性發展，并在共享在度假物業發展及文化旅游業務方面的資源與專業知識方面達致協同效應。”

與奧園一同入股的兩位先生，何許人也？

趙先生即趙文煒，他是牛津大學數學相關專業學士、碩士，于1996年至2004年曾擔任法國巴黎銀行BNP相關部門研究部總監，作為一名股權投資基金經理，于金融業擁有豐富經驗。入股恩平金輝煌時，他的頭銜是合橋企業有限公司總監及負責人員，主要于香港從事提供金融及投資服務的業務。

簡單說，趙文煒就是行使資本意志的投資者。

有意思的是，從趙文瑋的股權投資圖譜里，也可發現奧園的身影。2019年奧園健康上市前的股東架構中，中國奧園持股75.5%，合橋企業董事趙文煒持股達19.5%。

而林先生，即林錦堂。當時他仍在花樣年擔任首席財務官等職務，加上4.5%的持股比例，這說明所擔任的角色更多是指導及管理。

2018年7月20日，花樣年宣布，林錦堂因需“投入更多時間從事其他業務機會”，已辭任公司首席財務官。這距離他入股恩平金輝煌僅七個月。

同時期可以佐證的是，也是在2017年，奧園管理層在公開場合開始提及文旅板塊業務，稱用三年時間將奧園文旅的營業額規模增加至100億元；2018年8月份，已是奧園文旅集團總裁程耀公開表示，公司計劃于一年后拆分文旅板塊上市。

2018年10月，林錦堂迅速加入中國文旅集團，次年8月28日獲委任為該公司主席。

同于2018年10月23日，中國文旅集團于開曼群島注冊成立為獲豁免有限公司，中國文旅集團（開曼）正式成立。

股權結構里，譚嘉偉持股10%，陳凱君旗下卓時持股24%，蔡宏江持股20%，許清彬持股20%，這一邊基本以原始投資者為主。另一邊，奧園透過悅景持股28%、趙文瑋透過Cypress Capital旗下騏達持股27.5%，林錦堂持股4.5%。

加上自2018年起持續的收并購，中國文旅集團在境內已經擁有廣州金輝煌、安徽青禾、開平青禾、金輝煌（小鎮旅游）、金輝煌（酒店）、廣東泉林等平臺。

2019年1月，程耀加入中國文旅集團擔任首席營運官（文化旅游）。今年4月，中國文旅集團還拉來金民豪擔任香港金輝煌的總裁，他曾在香港迪士尼、萬達文化產業任職。

一切都朝著包裝上市前進。

80%收入靠賣房

中國奧園向來有布局文旅的野心。

截至2020年2月29日，中國文旅集團共擁有18個度假物業發展項目組合，其中8個項目為已竣工、4個項目為發展中及6個項目為持作未來發展。在該18個度假物業發展項目中，包括10個待售度假物業發展項目、1個持作投資及自用的度假物業發展項目、一個持作營運的酒店度假村及持作未來發展的6幅土地。

除持作未來發展的一幅土地位于安徽省歙縣外，它所有的度假物業均位于廣東；當中絕大部分位于恩平泉林黃金小鎮，而開平及清遠也各有一個相關項目。

中國文旅自我定義為“文化旅游物業開發商”，同時從事一系列文化旅游業務，如提供文化旅游勝地相關服務（包括酒店服務、景點咨詢服務以及景點管理服務）、酒店咨詢及管理服務及旅游代理服務。

換而言之，中國文旅還是靠著賣文旅物業做支撐的。自2015年起，中國文旅連續完成八個位于恩平泉林黃金小鎮的度假物業，即華僑公館、悅湖灣、泉林酒店別墅區與水禾田泉世界、悅泉灣、印象泉林商業街、御山湖、悅公館及御瓏灣低層洋房。

2017年至2019年期間，中國文旅分別收入1.86億元、3.35億元、7.36億元，其中銷售度假物業的營收比例較大，期內占比為99.8%、79.8%、80.7%。

而在旅游業務中，除了泉林黃金小鎮，中國文旅旗下物業還包括奧園英德巧克力王國，其就奧園英德巧克力王國的規劃、設計及發展提供一站式景點咨詢服務。這是中國奧園入股之后，對它的業務輸入。

盈利方面，2017年至2019年，中國文旅凈利潤分別為4454.7萬元、7260.5萬元、1.04億元；毛利潤為6559萬元、1.50億元、3.18億元。2019年，其毛利率為43.3%、凈利率為14.13%，并無出現大的變動。

從數據里可以看到中國文旅近幾年規模的快速發展；但與此同時，它的資產流動性卻不是很強。2017年至2019年，中國文旅銀行結余及現金雖達5160萬元、2.6億元及4.89億元，但直至2019年，其流動比率僅為1，速動比率僅為0.4。

于2020年2月29日，中國文旅土地儲備總建筑面積約為160萬平方米，其中持作未來發展的建筑面積約110萬平方米，占總土地儲備約69.6%。這將成為中國文旅未來續航的基礎。

以恩平泉林黃金小鎮為主要資產的中國文旅，其成為中國奧園“囊中之物”已是不爭的事實。中國奧園最近在圈內頗為高調，前不久，它以11.6億收購京漢股份29.99%股權，就曾引發業內對其文旅板塊上市的種種猜想。

京漢股份在文旅業務上有著一定規模的布局。據其官微披露，該公司的文旅小鎮主要布局在北上廣及雄安新區、重慶、武漢、南京、成都等一二線及重點城市周邊，并與產業、文化、旅游、養老、社區等功能進行有效疊加。

從土儲資產、營收、杠桿水平看，目前這家文旅集團還處于發展培育階段。隨著赴港上市及八大業務板塊的奧園加持，會否在發展上迎來擴張期？

另值得一提的是，除上文提及的奧園文旅總裁程耀，目前同時在中國奧園及中國文旅集團任職的高管還包括首席財務官江永標，同時任奧園集團（廣州）有限公司集團策略投資中心總監助理；非執董阮永曦，同時任奧園集團總裁助理兼集團策略投資中心總監等等。

截至目前，中國奧園旗下已有多個資本平臺，包括地產業務、物業以及文旅，除此外，據悉奧買家也將于2020年上市。上個星期，奧園還入主了上市平臺京漢股份，持股比例29.99%，為后者實控人。

如果中國文旅能成功登陸港交所，未來，奧園是否會將京漢股份旗下的文旅資產裝入中國文旅，這給市場留下了想象空間。