2019年，10家內(nèi)地物業(yè)管理公司搶灘香港資本市場，創(chuàng)下了歷史新高。2020開年，4家物管企業(yè)同時(shí)遞表，激起新一波上市熱潮。從不被重視到受追捧的香餑餑，物業(yè)股緣何備受資本青睞？而“體量較小”的鴻坤物業(yè)順利上市后，最終能否駛向高速發(fā)展的快車道？自身實(shí)力又如何？

近年來，內(nèi)地房企分拆物業(yè)赴港上市的熱潮始終不減，于去年7月上市未果的燁星集團(tuán)，在今年1月31日再度遞表，26天后，燁星集團(tuán)通過上市聆訊，離正式掛牌上市又近了一步。

值得一提的是，與大多數(shù)物企上市名稱均采用品牌名做法不同，北京鴻坤瑞邦物業(yè)管理有限公司(下稱“鴻坤物業(yè)”)為赴港上市，采用的是于境外注冊(cè)的控股公司燁星集團(tuán)，鴻坤物業(yè)為運(yùn)營主體。2月25日晚，鴻坤物業(yè)通過港交所上市聆訊，這是繼興業(yè)物聯(lián)(09916.HK)之后又一家順利通過的內(nèi)地物管企業(yè)。

那么，鴻坤物業(yè)第二次IPO會(huì)成功嗎？對(duì)母公司依賴性較強(qiáng)這一通病是否會(huì)影響其未來發(fā)展？在物業(yè)管理市場化競爭日益激烈的當(dāng)下，鴻坤物業(yè)的綜合競爭實(shí)力幾何？

公開資料顯示，鴻坤物業(yè)曾于2018年8月-12月間在新三板短暫上市。而對(duì)于時(shí)隔兩年改道香港，鴻坤物業(yè)解釋稱，“是為了增加與國際投資者和全球市場的接觸，對(duì)自身業(yè)務(wù)發(fā)展有利。”

體量較小 凈利潤增速呈下滑趨勢

目前，中國內(nèi)地在港交所主板上市的物業(yè)公司已經(jīng)有19家。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，物業(yè)管理行業(yè)作為資本的“新寵兒”，近年來備受資本青睞，是一個(gè)成長潛力巨大的行業(yè)，擁有萬億級(jí)的市場空間。

當(dāng)下，物業(yè)管理已經(jīng)進(jìn)入到漸拼規(guī)模的階段，若對(duì)比其他“標(biāo)桿”物業(yè)管理企業(yè)，在綜合實(shí)力上鴻坤物業(yè)仍然存在一定的差距。

根據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的《2019中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)名單》上，鴻坤物業(yè)位居48名。同時(shí)，根據(jù)今年1月10日，克而瑞發(fā)布的國內(nèi)首份《2019年中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理規(guī)模榜TOP50》來看，TOP前50強(qiáng)里并未出現(xiàn)鴻坤物業(yè)的身影。

事實(shí)上，相較已上市的碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)及保利物業(yè)等頭部物管企業(yè)，“體量較小”的鴻坤物業(yè)目前實(shí)力仍差距懸殊。據(jù)招股書顯示，2016年-2018年及2019年前八個(gè)月，鴻坤物業(yè)收入分別為1.17億、1.92億、2.51億及1.75億元(人民幣，下同)；凈利潤分別為1755萬、3557萬、3722萬和2063萬元，期間凈利同比增速分別約為103%、5%、-22%，呈現(xiàn)逐年下滑趨勢。

對(duì)比來看，綠城服務(wù)、碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)2019年上半年分別收入36.63億元、35.16億元、28.22億元，凈利潤2.3億元、8.3億元、3.21億元，期間凈利同比增速7%、72%、49%，呈現(xiàn)不斷上升趨勢。

“其實(shí)，無論從業(yè)績還是規(guī)模來看，對(duì)比國內(nèi)頭部物管企業(yè)，鴻坤物業(yè)目前都還不具備競爭優(yōu)勢，當(dāng)下，鴻坤物業(yè)在行業(yè)內(nèi)市場認(rèn)知度仍較低，業(yè)務(wù)集中京津冀地區(qū)，在管面積、擴(kuò)張范圍均較為局限，目前公司更多精力也還是在解決自身短板這一塊。”財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)向《企業(yè)透明度報(bào)告》表示。

他認(rèn)為，雖然目前不具競爭優(yōu)勢，但鴻坤物業(yè)此次若成功上市，將有助于其提升市場認(rèn)知度，通過上市，獲得資本市場資金，未來在開展物業(yè)并購時(shí)，壓力相對(duì)較小，同時(shí)，在今年較為寬松的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，內(nèi)地物管企業(yè)赴港上市更容易受到資本市場的“青睞”。

針對(duì)公司未來發(fā)展方面，鴻坤物業(yè)總裁辦助理單鳳香并沒有回應(yīng)《企業(yè)透明度報(bào)告》相關(guān)問題。

行業(yè)通病：過度依賴“自家地產(chǎn)”

招股書顯示，鴻坤物業(yè)目前主要有三類業(yè)務(wù)：物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)開發(fā)商相關(guān)服務(wù)、增值服務(wù)。其中，物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)(住宅+非住宅物業(yè))收益占比超60%，是收入的主要來源。

事實(shí)上，和大多數(shù)分拆上市的內(nèi)地物業(yè)股一樣，自2004年正式運(yùn)營以來，鴻坤物業(yè)對(duì)鴻坤集團(tuán)的依賴一直居高難下，這也意味著其未來的發(fā)展都將在一定程度上受制于母公司。

首先，從物管面積上看，據(jù)招股書，截至2019年8月31日，鴻坤集團(tuán)開發(fā)交由鴻坤物業(yè)管理的物業(yè)占總收益面積為480萬平方米，占比99%。此數(shù)據(jù)在2016年-2018年則分別約為290萬平方米、370萬平方米、450萬平方米，占比分別達(dá)100%、100%、99%，一直居高不下。

其次，營業(yè)收入上看，2016年-2018年及2019年8月31日止，從鴻坤集團(tuán)開發(fā)的物業(yè)獲得收益分別約為1.17億元、1.9億元、2.47億元及1.73億元，分別占總收益的100%、99%、98%及98%。同時(shí)期，鴻坤集團(tuán)作為最大客戶，為其貢獻(xiàn)收益分別約4040萬元、7470萬元、9120萬元及5930萬元，分別占總收益約35%、39%、36%及34%。

對(duì)于過度依賴母公司，鴻坤物業(yè)曾在招股書中解釋稱，“在房地產(chǎn)行業(yè)，物業(yè)開發(fā)商傾向委聘旗下物管公司管理其物業(yè)乃屬普遍現(xiàn)象。因此，行業(yè)中開發(fā)商成為最大客戶，并貢獻(xiàn)大部分收益是正常現(xiàn)象。“

此外，鴻坤物業(yè)來自第三方物業(yè)開發(fā)商的毛利率則為個(gè)位數(shù)。招股書顯示，截至2019年8月30日，這一數(shù)字為5.8%，同比下滑0.3個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，在“核心業(yè)務(wù)”物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)上，來自鴻坤集團(tuán)的毛利率則基本上保持40%左右高水平。

“從當(dāng)前大多數(shù)分拆上市的物業(yè)公司來看，他們現(xiàn)在都存在過度依賴母公司的情況，這是一個(gè)行業(yè)通病。但未來物業(yè)公司若要占據(jù)行業(yè)地位，就需要更加聚焦于發(fā)展層面，一方面是推進(jìn)開發(fā)業(yè)務(wù)，另一方面是要積極提升自身物業(yè)收購能力。同時(shí)，在肺炎疫情防控期間，應(yīng)更加重視社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)。”嚴(yán)躍進(jìn)向《企業(yè)透明度報(bào)告》表示。

此外，香港國際證券一位券商分析師表示，過于依賴母公司提供的開發(fā)物業(yè)，母公司開發(fā)新物業(yè)的能力及經(jīng)營的任何不利發(fā)展，或會(huì)影響物業(yè)公司獲得相關(guān)新物業(yè)管理合同的能力。因此，尤其是在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)馬太效應(yīng)明顯的情況下，建議物管企業(yè)能夠盡早地積累獨(dú)立開發(fā)業(yè)務(wù)能力。