蛋殼公寓成功沖刺上市 該怎么看長租公寓的未來?
蛋殼成功上市,首日資本市場反應謹慎樂觀;
整體來說,長租公寓是個高前期投入,需要有耐心看長期收益的業務;?在產業數字化轉型的背景下,長租公寓業務上的智能化,也是一個值得長期關注的方向。
長租公寓的上市沖刺又多了一名撞線的選手。 美國東部時間2020年1月17日,蛋殼公寓正式在紐交所掛牌,股票代碼為“DNK”。按照發行價,承銷商行使超額配售權后,蛋殼公寓總計募集資金超1.49億美元,市值可達27.4億美元。
蛋殼公寓首日開盤價為13.5美元,盤中一度下跌至13美元,最終收平于13.5美元。
從第一天的表現來看,相比起去年一眾新經濟公司頻頻上市破發的情況,作為2020年第一支中概股,蛋殼公寓首日在二級市場獲得的初步反應還算樂觀。
那么,長租公寓究竟是不是一門值得長期押注的生意?從蛋殼公寓的招股書中,可以找到一些答案。
高前期投入,拼長期能力
長租公寓在國內整體發展時間不到十年,真正爆發式增長的時間點還是在2015年之后,蛋殼也屬于2015年后崛起的重要玩家之一。
相較于傳統模式,長租公寓的優勢毋庸多言:房東與租客雙方均與運營商簽約,房源客源都更為穩定,同時在運營商的統一管理下,可以通過標準化流程、提高運營效率降低運營成本,并通過品牌效應降低獲客成本,在優化用戶體驗的同時逐步提升運營商的收入結構及利潤空間,可以說是一門典型的長期生意。
從蛋殼公寓的數據上來看,也正是如此。
在此前深響對蛋殼招股書的拆解中,我們提到過,蛋殼公寓主要營收的租金和服務費目前持快速增長的狀態:2017年營收6.56億元,2018年營收26.75億元。最新數據顯示,2019年前10個月的總營收為57.13億元人民幣,較去年同期的19.92億元增長187%。
但與此同時,蛋殼2017年凈虧損2.72億元,2018年凈虧損13.69億元;2019年前9個月凈虧損25.16億元,上年同期凈虧損8.13億元,非通用準則下(Non-GAAP)調整后凈虧損24.54億元人民幣,調整后EBITDA為負的14.61億元人民幣。
數據表現來看,蛋殼整體尚未盈利的原因之一正是由于其過去兩年持續高增長,大量的資源投入到了新城市(41.140, -0.11, -0.27%)及新公寓的開發中。截至2019年11月30日,蛋殼公寓管理的公寓數量為432,690間。
過去兩年,蛋殼在大規模向新一線城市擴張。截至2019年9月30日,蛋殼公寓已進入北京、深圳、上海、杭州、天津、武漢、南京、廣州、成都、蘇州、無錫、西安、重慶13地市場,與成立的第一年(截至2015年12月31日,其運營的房間數為2,434間,且全部位于北京)相比,房間數增長了166倍,2015年底至2018年底三年年復合增長率高達360%。
理論上來說,在這樣的經營模式下,隨著前期配置好的新公寓逐漸投入市場及品牌逐步樹立起來,運營商就能逐步看到經營成本的下降。
蛋殼的數據表現目前與這樣的趨勢也是吻合的:2019年蛋殼整體營收較18年大幅提升,經調整虧損率及經調整EBITDA率均較2018年有所下降。也就是說公司未來在規模效應達到一定程度后,成本費用控制能力實現提升,其盈利能力將逐步改善。
在經營費用方面,公司在2019年前9個月經營費用率為26.7%,相比較2018年呈現下降趨勢,這也進一步體現蛋殼在保證擴張速度的基礎上,持續提升內部經營效率。
一些更為具體的業務數據也能形成佐證:招股書顯示,蛋殼公寓與房東的租約為4-6年,截至2019年6月30日,蛋殼公寓房東續簽率為80%,為行業最高水平。結合單間裝修投入回本周期12到20個月的數據來看,在正常運轉的前提下,一次簽約,蛋殼公寓在回本期過后,有1-5年的時間是可以處于盈利期,考慮到房東續簽率為80%,因此僅從招股書提供的信息來看,蛋殼公寓的商業模式處于相對健康可控的狀態。
下一步增長:
持續擴大規模,提升運營效率
上市是一家企業的里程碑,但并不是終點。上市之后,企業更需要關注業務成長性的問題。
對于蛋殼公寓來說,首先就是要繼續擴大規模,實現業務的規模效應。
蛋殼公寓四年多的時間,進入全國13城,超43萬房間。持續擴張的業務范圍提升了蛋殼公寓的品牌效應與行業影響力,讓蛋殼公寓得以吸引更多優質的房源,進而能夠為租戶提供更優質的居住體驗,以此構建出業務壁壘,吸引到更多的租戶。同時,在業務中積累的經驗與數據,又將反哺業務的優化提升,進一步提升蛋殼的競爭優勢。
但與此同時,由于前期重投入的模式,在過去幾年中長租公寓暴雷的社會新聞也時有出現。所以,在細分市場整體發展潛力充足的情況下,其次就是要修煉內功。
正如「深響」此前在招股書拆解中提到的,蛋殼公寓在提升運營效率上,接下來需要長期關注的有兩個方面:首先是如何將租約時間、房東續約率的漂亮數據維持下去,這將極度考驗蛋殼公寓團隊的運營、管理和服務能力。其次,是要看蛋殼如何基于長租公寓業務拓展多元收入,才是長租公寓未來成長性的最大考驗。
從招股書中,也可以看到目前蛋殼在這兩方面的戰略。
除了定價以外,根據介紹,在收房團隊與業主溝通交涉前,這套系統還會生成多套交易條款,以提高談判效率。蛋殼所采用的這套系統每日可做出數萬個決定,并在每筆交易中變得越來越智能,降低對個人中介本地知識的依賴,提高業務流程中的自動化、標準化程度。
這與瑞幸通過提高業務流程的自動化程度,進而降低對門店一線人員能力素質的要求,以實現快速擴張的邏輯有一定的相似之處——在通過智能化手段提高業務效率之后,招人、培訓、營運等方面的速度都可以加快,同時結合更有效率的收房、獲客策略,則能讓蛋殼在新一線城市的業務加速運轉起來,從而縮短前期投入的階段,更快進入之后的創收周期。
所以,綜上所述,蛋殼公寓想要實現下一步增長,一方面要持續擴大規模,另一方面則要通過好的技術、好的產品、服務、團隊執行力,來提高運營效率。在完善的“內功”基礎上,再加上增值服務,豐富收入來源,也將加速走向盈利。
美股市場對長租公寓的模式并不陌生,像AVB這樣的企業在美股市場上也有不錯的股價走勢,近期市值已經達到了一個歷史高位,市值超過300億美元。不過,蛋殼還需要回答海外投資者這個模式在國內增長預期的問題,長期教育市場的工作任重道遠。
今天國內市場的用戶,對于更有質量的居住水平的要求必然是節節攀升的。長租公寓無論是從社會價值、經濟效益來說,都是不可或缺的。因此,可以說今天的長租公寓缺的不是未來, 缺的是時間,缺的是耐心。
本站部分文章來自網絡,版權歸屬于原作者或網站,如有侵權請立即與我們聯系。