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拼殺資本市場,又一批物業公司要IPO了

首頁:前海中天資本 欄目:最新動態 時間:2020年01月13日 02:40:22

僅僅兩年時間,物業行業“大市場、小龍頭”的格局已經徹底扭轉,瞄準物業“萬億藍海”的資本大潮正洶涌澎湃。

五年前物業第一股彩生活才剛剛誕生,那時沒人想到,短短幾年后房企拆分物業板塊上市潮會愈演愈烈。

2018年,5家房企拆分物業公司在港IPO。2019年,這個行業又創造新紀錄,10家物業公司IPO,濱江服務(3316.HK)、奧園健康(3662.HK)、和泓服務(6093.HK)、鑫苑服務(1895.HK)、藍光嘉寶服務(2606.HK)、銀城生活服務(1922.HK)、保利物業(6049.HK)和時代鄰里(9928.HK)等8家物業企業登陸港交所,招商積余(001914.SZ)、新大正(002968.SZ)登陸深交所。

盡管資本冷待了“蚊型”物業企業,但港股物業板塊去年全年的股價整體漲幅仍然高達56%。

“如果去年買對了物業股,那就可以一整年躺著掙錢了。”易居企業集團CEO丁祖昱說,物業行業是2019年的最紅賽道,港股物業板塊漲幅最高的一只股票是2018年年底上市的新城悅(01755.HK),全年漲幅超過210%。

物業賽道的紅火在新的一年將繼續延續,高估值吸引著規模房企跑步排隊入場。近期已經遞交了招股書的包括建業新生活、正榮服務等,而預計將在春節后啟動旗下物業公司遞表計劃的還有世茂、弘陽、華發等房企。

近日,正榮集團創始人歐宗榮實際控制的正榮服務集團有限公司正式遞交了港股IPO申請。

這是一家中小型物業公司,去年全年營收4.56億元,截至2019年9月30日,在全國34個城市擁有136個在管項目,在管總建筑面積2100萬平方米,簽約總建面3440萬平方米,覆蓋長三角、海西、中西部、環渤海地區。

招股書稱,按照2018年收益及凈利潤的增長率計,正榮服務在2019年物業服務百強企業前三十名中排到第四及第七位。

具體來看,正榮服務的收益由2017年的2.73億元增至2018年的4.56億元,漲幅高達67.2%;由截至2018年9月30日止九個月的人民幣3.2億元曾至2019年同期的人民幣5.20億元,漲幅61.2%。也就是說,近兩年的同比漲幅均超過了60%,這種速度已經遠遠超過正榮如今地產主業的增速。

凈利潤的增幅也不錯。2018年正榮服務的凈利潤為3950萬元,同比大漲94.7%;2018年前9個月,正榮服務凈利潤2850萬元,2019年同期為7430萬元,大幅增長了160.7%。

相應地,2019年前9個月正榮服務的毛利率和純利率也大幅攀升,分別達到33.4%和14.4%,相比上一年分別增長了6.9個百分點和5.7個百分點。

而正榮服務的劣勢是規模過小,大約僅相當于新城悅上市前夕體量的一半。新城悅2018年11月正式登陸港交所,其截至2018年4月30日時的簽約管理面積達到7334萬平方米,2017年全年營收為8.66億元。

新城悅當時的規模也不算大,比更早之前上市的雅生活和碧桂園服務都小了不少。因此剛剛IPO時也遭遇認購額不足和定價貼著區間下限等問題。

不過從去年全年物業股發展情況看,港股對于物業上市公司體量寬容度較高,對于業務能保持高速增長的企業較為歡迎。

比如去年港股漲幅最高的前三家物業公司,分別是新城悅、永升生活服務和佳兆業美好,漲幅分別達到215%、204%、183%。在IPO時它們都僅僅是中型物業公司,但具有成長性。

如果物業公司既不具備規模也不具備高成長性,則依然會受到冷遇。比如墊底的銀城生活服務和鑫苑服務,都屬“蚊型”物業公司,年底市值較上市時的跌幅分別為39.58%和51.86%。

在正榮服務遞交招股書之前,也有一家河南規模房企的物業公司遞交了招股書——2019年11月1日,建業集團的下屬公司建業新生活向香港聯合交易所遞交IPO招股書。

建業新生活規模比正榮服務略大一些,2016年、2017年、2018年三年分別錄得收入3.49億元、4.61億元、6.94億元,年復合增長率41%,物業在管面積為4175.2萬平方米。

不同于正榮服務和建業新生活,計劃于春節后啟動上市的世茂服務規模更大,在全國50余座城市擁有逾180個接管項目,簽約管理面積達到1.1億平方米,服務近240萬業主和用戶。2019年上市的所有物業公司中,只有保利物業的在管面積勝過世茂服務。

2019年8月,世茂曾高調宣布將旗下的物業公司更名“世茂服務”,并稱將于2021年分拆上市,A股、H股皆有可能。世茂集團董事局副主席、總裁許世壇曾表示,到2021年世茂服務的簽約管理面積預計達到3億平方米。

多方消息顯示,世茂已經將該分拆上市計劃提前,2020年就將完成上市,地點選擇為香港,預期集資5億至6億美元。但能否實現這一融資額,還要看具體發售情況。

另一家將要啟動上市工作的是弘陽旗下物業公司,也是一家中小型物業企業,不過弘陽近年來擴張訴求強烈,物業公司同樣具備高成長性的特色。

這些各具特點的物業公司,都可能會繼續攪動資本的池水。

值得注意的是,物業賽道雖然紅火,但物業股并非穩賺不賠,盡管股價最為高漲的幾家物業企業,漲幅甚至一度沖到200%上下,確實能夠實現“躺賺”,但中型物業公司通過上市融資后收并購、快速擴張成龍頭的機會已經不多。

且由于良莠不齊的物業上市公司越來越多,這個市場正呈現強烈的兩極分化現象。比如鑫苑服務2019年底的市值距上市首日的市值幾乎腰斬。隨著越來越多競爭者入局,藍海終有一天將會成為廝殺肉搏的紅海。

(掛牌上市:www.kuaizhong.com.cn)
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