近年來，越來越多的城投公司開始退出了地方融資平臺，進(jìn)行市場化轉(zhuǎn)型。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截至2023年2月10日，今年已有56家城投“退平臺”。

值得注意的是，近期有媒體推測全國城投總負(fù)債金額超過65萬億元，城投的債務(wù)危機(jī)一度受到輿論的廣泛關(guān)注。而2022年城投平臺在全國土拍市場充當(dāng)著“主力軍”的角色，專家指出城投拿地能夠起到一定的“托底”作用，同時也會給城投帶來資金上的壓力。多面壓力下，城投如何負(fù)重前行？

“退平臺”市場化轉(zhuǎn)型

近年來，部分城投公司退出了地方融資平臺，進(jìn)入市場化轉(zhuǎn)型。其中，2023年2月7日，蘇州相城區(qū)人民政府發(fā)布《關(guān)于蘇州市相城農(nóng)業(yè)投資發(fā)展有限公司等企業(yè)市場化轉(zhuǎn)型的公告》，提出區(qū)域內(nèi)11家公司“轉(zhuǎn)型為市場化運(yùn)行主體，自公告之日起不再承擔(dān)政府融資職能，不再是我區(qū)融資平臺公司”。據(jù)悉，此次“退平臺”的11家公司中有5家為發(fā)債主體子公司。

事實(shí)上，2022年“退平臺”的城投公司增速已經(jīng)有所提升，不過涉及的發(fā)債主體并不算多。據(jù)安信證券研究中心監(jiān)測，2022年“退平臺”城投數(shù)量為111家，相比2021年的65家增加46家。其中，涉及13家發(fā)債主體，占“退平臺”城投總數(shù)的11.7%。

對于城投債務(wù)處理以及未來發(fā)展，近期國家多部委均進(jìn)行了表態(tài)。1月5日，財政部公布了對于《關(guān)于進(jìn)一步防范化解地方政府隱性債務(wù)風(fēng)險的提案》進(jìn)行的答復(fù)，其中提到穩(wěn)妥化解隱性債務(wù)存量，堅(jiān)持中央不救助原則，做到“誰家的孩子誰抱”。同時，財政部還指出，建立市場化、法治化的債務(wù)違約處置機(jī)制，穩(wěn)妥化解隱性債務(wù)存量，依法實(shí)現(xiàn)債務(wù)人、債權(quán)人合理分擔(dān)風(fēng)險。1月12日，國務(wù)院國資委會議強(qiáng)調(diào)，密切關(guān)注地方融資平臺風(fēng)險，做好債務(wù)、房地產(chǎn)、金融、投資、安全環(huán)保等重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險防控，牢牢守住不發(fā)生重大風(fēng)險的底線，優(yōu)化國資監(jiān)管方式。

對此，北京京潤律師事務(wù)所主任張志同向《華夏時報》記者分析指出，未來城投債務(wù)不僅不會被中央兜底，而且還會被進(jìn)一步打破兜底的預(yù)期?，F(xiàn)在連銀行都允許破產(chǎn)，城投公司融資能力、專業(yè)強(qiáng)度以及在社會各個行業(yè)中的地位還有作用等各個方面都遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及銀行，也具有破產(chǎn)的可能性。不過，社會管理日趨科學(xué)、理性、專業(yè)，地方城投債務(wù)危機(jī)中央雖然不會再兜底，但是為了防止金融系統(tǒng)性風(fēng)險，相信中央還是會循序漸進(jìn)地指導(dǎo)、優(yōu)化城投債務(wù)，助其走出困境。

張志同還表示，城投是地方進(jìn)行資本運(yùn)作的平臺，也是擁有獨(dú)立法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，在運(yùn)作的過程中同樣受到嚴(yán)格的限制及法律方面的約束，應(yīng)遵循《公司法》《民法典》《銀行法》《證券法》以及相關(guān)法律的《解釋》和《部委規(guī)章》等方面的約束。

知名律師彭艷軍向《華夏時報》記者表示，地方政府融資平臺公司需要探索建立市場化、法治化的債務(wù)違約處置機(jī)制，穩(wěn)妥化解隱性債務(wù)存量，依法實(shí)現(xiàn)債務(wù)人、債權(quán)人合理分擔(dān)風(fēng)險。要進(jìn)一步推進(jìn)融資平臺公司市場化轉(zhuǎn)型，建立政府和企業(yè)界限清晰、責(zé)任明確、風(fēng)險可控的良性機(jī)制，進(jìn)一步打破政府兜底預(yù)期，妥善處理融資平臺公司債務(wù)和資產(chǎn)，進(jìn)一步剝離其政府融資職能。

中證鵬元公開表示，部分城投退出政府融資平臺，更多的只是在名義上、合規(guī)上、法理上往市場化方向努力。業(yè)務(wù)層面實(shí)質(zhì)性和政府進(jìn)行明確切割分離仍有待努力，自主經(jīng)營和自負(fù)盈虧尚處于初步探索階段。

土拍市場“頂梁柱”

2022年地方城投公司拿地的參與度非常之高，堪稱土拍“頂梁柱”。據(jù)中指數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2022年拿地面積百強(qiáng)企業(yè)中，有地方城投公司71個，超過去年的3倍；2022年拿地金額百強(qiáng)企業(yè)中，地方城投占比32%，相比去年同期增長了26個百分點(diǎn)。而據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2022年整體集中供地有近50%的地塊被城投收入囊中。

不過，城投雖然拿地踴躍，但是項(xiàng)目開發(fā)的積極性并不算高。據(jù)克爾瑞統(tǒng)計，截至2022年12月，2021年成交的地塊有67%開工，2022年成交的地塊有31%開工，不過2021年和2022年城投所拿地塊的開工率僅為38%和8%，遠(yuǎn)低于整體的開工進(jìn)度。

同時，據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2022年城投所拿地塊90%都是以底價成交，土拍成本并不算太高。城投所成交的地塊以郊區(qū)為主，2021年和2022年所拍地塊位于郊區(qū)的占比分別為61%和53%，市中心的優(yōu)質(zhì)地塊相對較少。鑒于此種情況，業(yè)內(nèi)多方認(rèn)為城投拿地呈現(xiàn)出了較為明顯的“托底”意圖。

對于城投的“托底不開發(fā)”，有業(yè)內(nèi)人士分析指出，目前的房地產(chǎn)市場行情雖然有所回暖，但是整體仍然處于低位運(yùn)行；而城投的房地產(chǎn)開發(fā)能力相對于房企較弱，部分甚至并沒有開發(fā)資質(zhì)，同時，城投面臨著較大財務(wù)壓力，債務(wù)風(fēng)險較高。

市場消息顯示，部分城投拿地后選擇自主開發(fā)，例如，2023年1月湖南懷化市城發(fā)集團(tuán)的發(fā)沅水汀蘭項(xiàng)目宣布開工；部分城投選擇和傳統(tǒng)房企或者和代建公司合作，例如，江陰城市發(fā)展集團(tuán)有限公司和綠城管理將合作開發(fā)江陰主城區(qū)城南80、81號地塊。也有部分土地轉(zhuǎn)讓給了其他企業(yè)，例如，2022年12月，云南城投將旗下所有的地產(chǎn)項(xiàng)目全部掛牌出售，退出了房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。

而部分城投用地則處于未開發(fā)狀態(tài)，用于抵押貸款、發(fā)債，例如，據(jù)中證鵬元披露，截至2021年末，成都花園水城城鄉(xiāng)建設(shè)投資有限責(zé)任公司土地資產(chǎn)共計63宗地，均是出讓性質(zhì)的商住、二類居住用地或城鎮(zhèn)住宅用地，存貨土地中賬面價值為59.57億元、占比82.40%的土地資產(chǎn)已用于抵押，流動性受限。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，城投拿地不開發(fā)，而用于抵押貸款，并不具有持續(xù)性。知名財稅審專家、江蘇四維咨詢集團(tuán)首席咨詢師劉志耕表示，城投較高程度地參與土拍能夠起到“托底”作用，但是也增加了其資金壓力和債務(wù)風(fēng)險。

不過，對于城投的拿地，2022年10月8日，財政部發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)“三公”經(jīng)費(fèi)管理嚴(yán)控一般性支出的通知》，其中指出嚴(yán)禁通過舉債儲備土地，不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財政收入，彌補(bǔ)財政收入缺口。業(yè)內(nèi)紛紛據(jù)此猜測，城投“托底”土地市場或?qū)⑹艿郊s束。從2023年的首輪土拍狀況來看，杭州等地城投拿地情況已經(jīng)有所減少。

負(fù)債超過65萬億元？

對于城投面臨的負(fù)債情況，近日，有媒體稱，2022年，城投債的總規(guī)模已經(jīng)達(dá)到了65萬億元。此言論引起了廣泛關(guān)注。對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受《華夏時報》記者采訪時表示，雖然城投的負(fù)債數(shù)據(jù)并未明確披露，但是大家的共識是城投有息負(fù)債的數(shù)字肯定很驚人。張大偉指出，較多城投都是依靠土地價值做抵押融資，再靠賣地還錢。但是，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場整體不景氣，土地賣出去比較困難，債務(wù)方面積累的問題已經(jīng)越來越多。

而城投資金債務(wù)方面的危機(jī)，在近些年已經(jīng)顯現(xiàn)端倪。2023年2月2日，媒體消息爆出青島出現(xiàn)共有產(chǎn)權(quán)住房城陽舜山府因?yàn)榍鄭u城陽市政投資集團(tuán)拖欠款項(xiàng)而延遲交付的情況。2022年12月30日，遵義道橋在中國債券信息網(wǎng)披露銀行貸款重組事項(xiàng)稱，銀行債務(wù)155.94億元，經(jīng)協(xié)商后貸款期限調(diào)整為20年，利率調(diào)整為3%/年至4.5%/年，前10年僅付息不還本，后10年分期還本，創(chuàng)下債務(wù)展期的新紀(jì)錄。據(jù)華安證券(4.970, 0.00, 0.00%)不完全統(tǒng)計，截至2022年12月31日，累計31家城投存在銀行貸款的逾期、欠息或展期現(xiàn)象。

城投的融資方式多種多樣，劉志耕向《華夏時報》記者指出，城投的主要融資方式包括銀行貸款、發(fā)行債券、從保險公司貸款、非銀行類的非標(biāo)融資（信托、定融、融資租賃等）。資金用途主要是修建地方性的公共服務(wù)設(shè)施，以及償還前期債務(wù)的本金和利息。

其中，定融產(chǎn)品作為城投融資的一種重要的方式，具有門檻低，融資成本較高的特點(diǎn)。民生證券數(shù)據(jù)顯示，自2020年7月至2022年末共有1230只定融產(chǎn)品發(fā)行，其中，城投所涉定融產(chǎn)品935只，占比達(dá)76%。定融發(fā)行或擔(dān)保的城投主體，行政層級較低，實(shí)力較弱，區(qū)縣級平臺占比59%，主體評級AA級占比達(dá)73%。

對于城投大量拿地以及債務(wù)困難的情況，張大偉指出，城投債務(wù)問題的解決需要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，穩(wěn)定土地作為抵押物價值。同時，城投也不能再盲目新增債務(wù)了。