近日，證監(jiān)會啟動不動產(chǎn)私募投資基金試點工作。試點基金產(chǎn)品的投資者首輪實繳出資不低于1000萬元人民幣。不動產(chǎn)私募投資基金的投資范圍包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房）、商業(yè)經(jīng)營用房、基礎設施項目等。

據(jù)證監(jiān)會消息，不動產(chǎn)私募投資基金的投資范圍、投資方式、資產(chǎn)收益特征等與傳統(tǒng)股權投資存在較大差異，證監(jiān)會指導基金業(yè)協(xié)會在私募股權投資基金框架下，新設“不動產(chǎn)私募投資基金”類別，并采取差異化的監(jiān)管政策。符合條件的私募股權投資基金管理人，可按照試點要求募集設立不動產(chǎn)私募投資基金，進行不動產(chǎn)投資試點。

具體而言，參與試點工作的私募股權投資基金管理人須股權結(jié)構(gòu)穩(wěn)定、公司治理健全，實繳資本符合要求，主要出資人及實際控制人不得為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其關聯(lián)方，具有不動產(chǎn)投資管理經(jīng)驗和不動產(chǎn)投資專業(yè)人員，最近三年未發(fā)生重大違法違規(guī)行為等。

試點基金產(chǎn)品的投資者首輪實繳出資不低于1000萬元人民幣，且以機構(gòu)投資者為主。有自然人投資者的，自然人投資者合計出資金額不得超過基金實繳金額的20%，基金投資方式也將有一定限制。不動產(chǎn)私募投資基金首輪實繳募集資金規(guī)模不得低于3000萬元人民幣，在符合一定要求前提下可以擴募。鼓勵境外投資者以QFLP方式投資不動產(chǎn)私募投資基金。

專業(yè)人士認為，試點所涵蓋的投資產(chǎn)品、投資范圍和投資領域具備較強的包容性，在為私募投資人設置了進入門檻的同時，盡可能提供了相對靈活的政策空間。從試點領域來看，既包括特定居住用房、商業(yè)地產(chǎn)，又包括新能源等基礎設施類的項目。此外，監(jiān)管部門還鼓勵私募管理人采取機會策略等多元化策略方式，盤活不動產(chǎn)存量資產(chǎn)，比如進行城市更新，或是收購老舊商業(yè)樓宇，使其經(jīng)營變得可持續(xù)。

同時，為適應不動產(chǎn)私募投資基金投資策略，不動產(chǎn)私募投資基金按照試點要求，為被投企業(yè)提供借款或者擔保的，在涉及《關于加強私募投資基金監(jiān)管的若干規(guī)定》中關于股債比的限制方面進行了差異化安排。

但不動產(chǎn)私募投資基金須持有被投企業(yè)75%以上股權，或者持有被投企業(yè)51%以上股權且被投企業(yè)提供擔保，實現(xiàn)資產(chǎn)控制和隔離。同時，試點備案產(chǎn)品及其底層資產(chǎn)應實現(xiàn)與原始權益人的主體信用風險隔離。

“也就是說，資產(chǎn)隔離是股債比差異化的前提，只有實現(xiàn)資產(chǎn)控制和隔離，才可以享受試點的差異化安排。”上述專業(yè)人士表示。

此外，本次試點還對基金托管、基金合同必備條款、關聯(lián)交易、基金杠桿、禁止行為、特殊風險揭示、基金備案、信息披露和報送提出了要求。

符合試點要求的私募股權投資基金管理人可在開展基金募集、管理等業(yè)務活動前，向基金業(yè)協(xié)會報送相關材料，開展不動產(chǎn)私募投資基金試點，并依照規(guī)定進行產(chǎn)品備案。不參與試點的私募股權投資基金管理人，可按照協(xié)會有關自律規(guī)則，繼續(xù)開展保障性住房、商業(yè)地產(chǎn)、基礎設施等股權投資業(yè)務。

據(jù)悉，下一步，證監(jiān)會將指導基金業(yè)協(xié)會發(fā)布具體工作指引，細化工作要求，并根據(jù)試點工作實踐情況及時總結(jié)評估，完善試點政策和規(guī)則，支持私募基金不斷豐富產(chǎn)品類型，發(fā)揮服務實體經(jīng)濟的功能作用。