遞表五個多月，萬物云距離登陸資本市場只有一步之遙。

9月16日，萬物云完成招股書注冊，并于本周一開始正式IPO路演。同時，萬物云也公布了其基石投資者陣容。作為一家物業(yè)管理企業(yè)，萬物云獲得了境內外長線資金的追捧。

在萬科2022年中期業(yè)績推介會上，萬科集團董事會主席郁亮直言，拆分萬物云上市“不是賣豬仔”，并非“叫個好價錢就把它賣掉”。他表示，對于萬物云上市，市場估值并不是萬科最在意的因素，萬物云希望通過上市獲得更大發(fā)展空間。

7名基石投資者力捧

9月19日，萬物云正式開始IPO路演。此次發(fā)行規(guī)模預計在8億至9億美元。這是今年以來港股規(guī)模最大的首次公開發(fā)行項目，但規(guī)模低于此前在港股二次上市的中國中免(178, 0.00, 0.00%)與天齊鋰業(yè)(82.8, 0.00, 0.00%)。

在正式路演前，多名國際、長線、產業(yè)基金等基石投資者已經入局。7位基石投資者共帶來2.8億美元的投資金。

其中，中國誠通旗下的中國國有企業(yè)混合所有制改革基金、中國誠通投資有限公司分別投資認購5億元人民幣、2000萬美元，瑞銀資管認購6000萬美元，高瓴旗下HHLR基金及YHG投資認購3900萬美元，CEPHEI認購3900萬美元，淡馬錫認購2500萬美元，Athos資本認購2500萬美元。

9月19日，萬物云全球招股路演開始。根據(jù)計劃，擬發(fā)售股份中，90%為國際發(fā)售、10%為香港地區(qū)發(fā)售，另有15%超額配股權。假設超額配股權未行使，募資約54.97億港元至61.51億港元。

據(jù)Choice數(shù)據(jù)統(tǒng)計，萬物云募資規(guī)模在港股物業(yè)管理板塊中排名靠前。此前，華潤萬象生活(32.6, 0.00, 0.00%)首發(fā)募資凈額達到120.05億港元，創(chuàng)下港股物業(yè)板塊募資紀錄。

首發(fā)募資額超過50億港元的港股物業(yè)管理上市公司還有融創(chuàng)服務(2.23, 0.00, 0.00%)、恒大物業(yè)(2.3, 0.00, 0.00%)、金科服務(9.02, 0.00, 0.00%)、世茂服務(2.01, 0.00, 0.00%)，不過以上5家公司上市時間均為2020年年底，正值物業(yè)公司上市高峰期。在過去一年多時間里，物業(yè)板塊經歷大幅回調，影響了相關上市公司估值。

估值約為30倍

為何豪華基石投資者“天團”同時真金白銀押注萬物云？

根據(jù)弗若斯特沙利文的資料，按基礎物業(yè)管理服務收入計，萬物云于2021年在中國物業(yè)管理服務市場中排名第一，占有4.28%的市場份額。

中泰國際策略分析師顏招駿認為，萬物云屬于物業(yè)管理行業(yè)第一梯隊，是行業(yè)龍頭，品牌效應極高。母公司萬科經營及財務狀況穩(wěn)健，亦為公司帶來更多的潛在并購及內生增長空間。

同時，萬物云的保薦及承銷團隊也陣容豪華，中信證券(14.58, 0.00, 0.00%)、花旗、高盛為其聯(lián)席保薦人，其他承銷商包括：招銀國際、工銀國際、農銀國際、中銀國際、建銀國際、國信證券。多家承銷商可以拓寬更多銷售渠道，尤其是可引進更多國際投資者，使股票發(fā)行階段更順利，并促進股票在二級市場的流動性。

顏招駿認為，當前萬物云的估值不低。“本次擬發(fā)行新股不超過10%，據(jù)此計算，萬物云市值在549.7億港元至615.1億港元，折合人民幣約為487.87億元至545.88億元。2021年，萬物云凈利潤為16.68億元，發(fā)行市盈率為29.25倍至32.73倍。這一估值雖然低于華潤萬象生活，但高于保利物業(yè)(45.2, 0.00, 0.00%)、中海物業(yè)(7.92, 0.00, 0.00%)等。”

與基石投資者大力捧場相比，香港散戶認購略顯冷清。綜合各大券商數(shù)據(jù)顯示，截至周一21時，萬物云暫時錄得4565萬港元孖展，若以公開發(fā)售集資6.15億港元計算，仍未獲得足夠認購。

顏招駿認為，散戶認購較為清淡，主要是因為萬物云估值優(yōu)勢不明顯。一年多來港股物管板塊估值普遍走低，近期雖然估值有所修復，但處于相對歷史低位。目前港股市場新股上市首日表現(xiàn)整體平淡。年初金茂服務(3.78, 0.00, 0.00%)的破發(fā)，也使投資者對物管板塊偏謹慎。

郁亮直言萬物云上市

不是“不是賣豬仔”

萬科管理層曾表示，投資萬物云是一場價值之旅。

8月31日，在萬科2022年中期業(yè)績推介會上，董事會主席郁亮表示：“萬科分拆物業(yè)服務上市，不是‘賣豬仔’，以好的價錢賣掉，而是企業(yè)通過上市獲得更大的發(fā)展空間，因此不在于短期市場估值，而在于如何獲得更多力量支持它進一步發(fā)展，成為開發(fā)、經營、服務并重的重要一環(huán)。”

萬物云在這個時點IPO，并非一次性實現(xiàn)高估值。業(yè)內人士認為，相對弱勢行情下上市，顯示了基石投資者對萬物云的信心。從經營狀況看，萬物云發(fā)展勢頭良好。

從上半年營收看，萬物云實現(xiàn)營業(yè)收入143.5億元，同比增長38.2%。其中，社區(qū)空間居住消費服務收入80.8億元，同比增長34.8%，商企和城市空間綜合服務收入51.1億元，同比增長39.7%。

對于募資用途，萬物云強調了自身的科技色彩。根據(jù)招股書披露，募集資金首先將用于為在選定街道打造獨特的高濃度街區(qū)服務，將“萬物云街道”模式在全國范圍內擴張，旨在擴大業(yè)務底盤、實現(xiàn)規(guī)模經濟及創(chuàng)造新業(yè)務機會。此外，募集資金將用于投入AIoT及BPaaS解決方案的開發(fā)，旨在使其具備建立產業(yè)互聯(lián)網的能力等。