對(duì)于部分房企們來說，2022年下半場(chǎng)已經(jīng)到來，但日子仍然不好過。債務(wù)壓力大、銷售持續(xù)低迷，現(xiàn)金流緊縮等方面已經(jīng)是大多數(shù)房企的普遍問題，金輝控股（港股09993）（09993.HK）也難以獨(dú)善其身。

01

債權(quán)回售、信托融資及債務(wù)壓力大

7月19日，金輝控股公告稱，間接非全資附屬公司金輝集團(tuán)（港股00137）股份有限公司已將所需資金悉數(shù)存入中國(guó)證券登記結(jié)算有限責(zé)任公司上海分公司指定銀行賬戶，用于2022年7月29日20金輝02債券回售本金及利息支付工作（其未償還本金額人民幣5億元連同利息人民幣3500萬元）。

此次提前償債的舉措，是金輝控股還債的又一次行動(dòng)。從2021年房地產(chǎn)傳出暴雷消息以來，金輝控股已經(jīng)多次回售債券。

2021年10月5日，金輝控股公告稱，購回間接非全資附屬公司金輝資本投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱，金輝資本）發(fā)行的2021年票據(jù)累計(jì)本金總額達(dá)5350萬美元，占2021年票據(jù)初始發(fā)行本金總額約21.40％。同時(shí)購回2022年票據(jù)累計(jì)本金總額達(dá)320萬美元，占2022年票據(jù)初始發(fā)行本金額約1.07％。公告的第二天，金輝資本又回購2022年票據(jù)本金額1820萬美元，占2022年票據(jù)初始發(fā)行本金額達(dá)7.13％。2021年10月6日至13日期間，金輝資本還購回了2021年票據(jù)本金額1935萬美元，占2021年票據(jù)初始發(fā)行本金額約7.74％。隨后，金輝控股也繼續(xù)分期購回票據(jù)。這或許也是金輝控股避免債務(wù)違約的自救行動(dòng)。

對(duì)于市場(chǎng)上“提前償債”的聲音，廣東科學(xué)院旗下廣科咨詢首席策略師沈萌對(duì)《港灣商業(yè)觀察》表示，金輝控股并非主動(dòng)提前償債，而是觸發(fā)相關(guān)條款后承擔(dān)回售責(zé)任，所以仍然可以認(rèn)為是房企經(jīng)營(yíng)壓力大，房企債務(wù)市場(chǎng)惡化。支付回售是被動(dòng)責(zé)任，如果不履行也意味著一種違約，因此在能力范圍內(nèi)房企并不愿意主動(dòng)違約，否則資金鏈壓力會(huì)更大。

金輝控股確實(shí)難以在現(xiàn)金流方面高枕無憂。據(jù)悉，7月1日，金輝控股全資子公司陜西楓泓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過信托理財(cái)產(chǎn)品"永興5號(hào)集合資金信托計(jì)劃"融資，總募集資金為3.5億。與此同時(shí)，金輝集團(tuán)還將西安永挺置業(yè)有限公司（簡(jiǎn)稱，西安永挺置業(yè)）所持的鹿鳴長(zhǎng)灘項(xiàng)目DK1-2地塊進(jìn)行抵押，西安金輝房地產(chǎn)也將西安永挺置業(yè)100％股份抵押，來為此項(xiàng)信托募資計(jì)劃提供連帶擔(dān)保。

其實(shí)，這不是金輝控股第一次采用信托融資方式。早在赴港上市時(shí)，金輝控股就將上市所募集30％資金用于償還項(xiàng)目開發(fā)的部分信托貸款。隨后，金輝控股也試圖減少對(duì)信托的依賴，然而受困于房地產(chǎn)行業(yè)低迷下融資壓力的劇增，金輝控股再次走向信托。

截至2021年末，金輝控股的未償還借款總額為527.94億元。短期借款為95.04億元，融資租賃負(fù)債（流動(dòng)）為1161.80萬元，應(yīng)付賬款及票據(jù)為162.54億元，應(yīng)付稅項(xiàng)為48.65億元，流動(dòng)負(fù)債合計(jì)1154.47億元。大量的流動(dòng)負(fù)債對(duì)應(yīng)的實(shí)際可使用資金卻似乎杯水車薪。截至2021年，金輝控股現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅為112.22億元，受限制存款及現(xiàn)金為85.07億元。

《港灣商業(yè)觀察》就債務(wù)以及信托融資等問題聯(lián)系金輝控股，未能獲得回復(fù)。

02

增收不增利，6月銷售回暖仍承壓

從金輝控股的基本面來看，2019年至2021年，金輝控股營(yíng)業(yè)收入分別為259.63億、348.75億、400.26億，同比增加62.56％、34.33％、14.77％。營(yíng)收大幅增長(zhǎng)的同時(shí)，盈利能力卻沒有跟上腳步。上述期內(nèi)，歸母凈利潤(rùn)分別為25.08億、38.19億、32.75億，同比增速為24.90％、52.27％、-14.25％；毛利分別為56.62億、77.13億、77.47億，同比增加17.34％、36.22％、0.45％。

由此可見，2021年，各項(xiàng)指標(biāo)都不同程度有所下滑。金輝控股的毛利率也由2020年的22.12％降至19.36％；凈利潤(rùn)率則由2020的10.95％降至9.23％。這或許也反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷也給金輝控股帶來了不小的經(jīng)營(yíng)壓力。銷售額層面，金輝控股2021年實(shí)現(xiàn)合約銷售額947.2億元，同比下跌2.6％。

此外，市場(chǎng)上常常被詬病的“明股實(shí)債”似乎在金輝控股上也有所體現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，截至2021年末，金輝控股的少數(shù)股東權(quán)益為139.35億元，占股東權(quán)益總額的37.09％；非控股權(quán)益應(yīng)占凈利潤(rùn)為4.19億，占凈利潤(rùn)11.34％。2020年，非控股權(quán)益應(yīng)占凈利潤(rùn)為0元，而非控股權(quán)益為145.50億元，占權(quán)益總額的40.29％。

如果說營(yíng)收、凈利潤(rùn)和毛利率反映了一家企業(yè)的成長(zhǎng)和（港股00001）盈利能力，那么銷售狀況則是企業(yè)生存的基礎(chǔ)，是現(xiàn)金流的最主要來源。金輝控股收入主要來源于住宅物業(yè)及商業(yè)物業(yè)的開發(fā)及銷售。其中，住宅物業(yè)占營(yíng)收的95.7％，商業(yè)物業(yè)占營(yíng)收的3％。

金輝控股公布，2022年前六個(gè)月，公司累計(jì)合同銷售金額243.7億元，同比下降56.3％；實(shí)現(xiàn)銷售面積約165.2萬平方米，同比下降48.7％。

單月來看，6月份，金輝控股實(shí)現(xiàn)合約銷售金額約62.5億，同比下降43.13％；銷售面積41.7萬平方米，同比下降30.05％。金輝控股的銷售情況顯然不太樂觀。

5月份，金輝控股實(shí)現(xiàn)合約銷售金額約39.1億元，同比減少63.32％；合約銷售面積約為29.5萬平方米，同比減少44.76％。

4月份，金輝控股實(shí)現(xiàn)合約銷售金額約36.9億元，合約銷售面積約為25.6萬平方米。不難看出，環(huán)比角度，金輝控股6月份銷售額正不斷提振。

根據(jù)克而瑞發(fā)布的《2022年1-6月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售榜TOP200》，金輝集團(tuán)全口徑金額243.7億元，位列第40位。2021年上半年，金輝集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷售額403億元，在克爾瑞排名中位列44位。

中國(guó)指數(shù)研究院研究數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，受各地疫情反復(fù)、需求預(yù)期偏弱等不利因素影響，房企銷售業(yè)績(jī)呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。其中，TOP100房企銷售額均值356.4億元，同比下降48.6％，相較1-5月，降幅持續(xù)收窄，房企銷售業(yè)績(jī)邊際性改善。今年6月，銷售均值為76.3億元，同比下降28.6％。也就是說，無論是今年上半年還是6月單月，金輝控股的銷售額下滑幅度均高于百強(qiáng)房企平均水平。

以穩(wěn)健著稱的金輝控股，完成回售后，流動(dòng)性似乎也暫時(shí)得以穩(wěn)定。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，若是銷售端持續(xù)低迷，曾依靠信托“補(bǔ)血”的金輝控股，又將面臨怎樣的波動(dòng)？