經(jīng)過證監(jiān)會的意見反饋后，萬物云登陸港交所獲批。7月18日晚間，萬科（000002）公告稱，收到中國證監(jiān)會批復(fù)，核準(zhǔn)萬物云發(fā)行不超過1.8億股境外上市外資股，每股面值1元，全部為普通股。完成本次發(fā)行后，萬物云可到香港聯(lián)交所主板上市。

萬物云是萬科旗下物業(yè)和空間服務(wù)業(yè)務(wù)板塊，由萬科物業(yè)更名而來。2021年11月5日，萬科公告稱，擬分拆萬物云到港交所上市。萬科董事會主席郁亮曾表示，選擇這個時(shí)機(jī)是因?yàn)槿f物云已經(jīng)成為一個城市服務(wù)商，萬科給它的業(yè)務(wù)量已經(jīng)不到其總業(yè)務(wù)量的一半，“孩子大了以后也想獨(dú)立發(fā)展，要滿足他們獨(dú)立發(fā)展的想法”。

在遞交招股書后不到一個月，萬物云曾收到證監(jiān)會列出的9條反饋意見，包括補(bǔ)充說明是否已就向萬科符合資格的H股股東配售事項(xiàng)履行內(nèi)部決策程序，并說明該配售是否合法合規(guī)，是否存在利益輸送；其附屬公司存在仍在審理的股權(quán)糾紛可能對經(jīng)營產(chǎn)生的不利影響；公司搭建多層持股平臺的原因等。

目前萬科企業(yè)(16.12, 0.00, 0.00%)連同全資公司共同構(gòu)成萬物云的控股股東集團(tuán)。萬科企業(yè)直接持股6億股，占已發(fā)行股本的57.12%，加上全資附屬公司萬傾、萬斛、萬馬爭先、盈達(dá)投資基金、萬殊之秒及萬斛泉源的持股，合計(jì)可以行使62.89%的投票權(quán)。其他股東還包括博裕資本、58同城、琳珠集團(tuán)等。

招股書顯示，2019年至2021年，萬物云營收分別為139.3億元、181.5億元和237億元；毛利分別為24.7億元、33.6億元和40.2億元。截至2021年末賬上現(xiàn)金及等價(jià)物64.3億元。

萬物云主要有三大業(yè)務(wù)：社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)以萬科物業(yè)品牌提供基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，并推出樸鄰等品牌開展房屋經(jīng)紀(jì)、租賃管理以及房屋修繕等服務(wù)；商企和城市空間綜合服務(wù)分別對應(yīng)萬物梁行和City Up品牌；AIoT及BASS解決方案服務(wù)則提供遠(yuǎn)程空間科技運(yùn)營。

社區(qū)服務(wù)仍然是營收大頭，2021年這部分貢獻(xiàn)營收131.6億元，占比55.5%；商企和城市服務(wù)、解決方案服務(wù)分別占比36.7%和7.8%。從規(guī)模上看，萬物云2021年末住宅物業(yè)在管面積約為6.6億平方米，僅次于碧桂園(3.51, 0.00, 0.00%)服務(wù)（6098.HK） 的7.66億平方米。

萬物云表示，此次募集到的資金將主要用于業(yè)務(wù)擴(kuò)張、實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)；開發(fā)AIoT及BaaS解決方案；收購或投資上下游供應(yīng)鏈服務(wù)商等。

龍頭房企物管板塊大多已完成上市，港股物業(yè)股明顯趨于冷清。Wind數(shù)據(jù)顯示，恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)的27只權(quán)重股中，今年以來只有5家實(shí)現(xiàn)股價(jià)上漲。2019年至2021年，該板塊的上市企業(yè)數(shù)量分別為8家、18家、13家，而今年以來僅有金茂服務(wù)(4.32, 0.00, 0.00%)、力高健康生活(15.1, 0.00, 0.00%)、東原仁知服務(wù)(9.89, 0.00, 0.00%)和魯商服務(wù)(3.42, 0.00, 0.00%)4家物業(yè)公司登陸港交所。

萬物云CEO朱保全曾對此表示，萬物云上市主要考慮的是自身發(fā)展成熟了，公司戰(zhàn)略不會以捕捉資本市場的窗口為主要考慮因素。從估值角度來講，萬物云當(dāng)前的上市時(shí)點(diǎn)更合適，因?yàn)楫?dāng)前估值更理性，能夠給投資者一個更恰當(dāng)?shù)耐顿Y機(jī)會。

除此之外，萬科還有物流倉儲、租賃住宅等非開發(fā)業(yè)務(wù)板塊，郁亮也曾表示會以每個業(yè)務(wù)能否獨(dú)立上市為成功標(biāo)志之一，希望機(jī)構(gòu)投資者以新的估值模型來看這部分業(yè)務(wù)。中信建投分析師采用可比公司估值法，認(rèn)為歸屬于萬科的權(quán)益的物業(yè)服務(wù)估值763億元、物流倉儲估值732億元、商業(yè)開發(fā)及運(yùn)營估值151億元，三大業(yè)務(wù)總計(jì)有望貢獻(xiàn)萬科估值1646億元。