近期，房企分拆旗下物業板塊赴港上市的熱潮似有“退燒”的跡象。

東方財富(23.290, 0.00, 0.00%)Choice數據顯示，截至目前，加上剛登陸港交所的魯商服務，港股“物業管理及服務”板塊已有61家公司，其中2020年以來成功登陸港股的公司就有35家。但從數量增減情況來看，2020年和2021年赴港上市的物業板塊企業數量分別為18家和13家；截至目前，今年該類企業數量只有4家。

看懂App財經評論員王赤坤對《證券日報》記者表示，無論“退燒”與否，在“房住不炒”和人口老齡化加劇的背景下，物業已成為房企下一個競爭主戰場，而在行業內并購潮漸退時，發力社區增值服務正成為物業公司的戰略重點。

“退燒”或屬正常現象

近幾年，房企紛紛分拆旗下物業板塊赴港上市，形成了一股熱潮。但是，進入2022年，不僅該熱潮開始“退燒”，行業內并購行為似乎也更趨謹慎和理性。有分析指出，“退燒”或屬正常，因為2020年至2021年有大批物管企業上市，頭部房企旗下的物業公司大部分已經成功登陸資本市場。

從上市情況來看，2019年至2021年，港股物業管理及服務板塊的上市企業數量分別為8家、18家、13家，而今年以來僅有金茂服務、力高健康生活、東原仁知服務和魯商服務4家物業公司登陸港交所。據不完全統計，目前還有包括龍湖智創生活、萬物云、潤華智慧健康等7家物管企業正在候場港股IPO。

二級市場中，相關板塊表現也并不理想，截至7月11日，按后復權計算，61家港股上市物業管理公司中僅有13家年內股價上漲，占比剛過兩成。此外，截至7月8日，恒生物業服務及管理板塊指數（HSPSM）年內累計下跌24.14%。

其實，自2014年6月份花樣年旗下的物業管理平臺彩生活在港交所成功上市，成為我國第一家分拆物業板塊上市的企業后，房企分拆物業板塊上市的步伐就一直沒停過，近幾年更是如此，市場開始意識到，優質的物業對于業主安全感和房產保值升值十分重要。

在“房住不炒”的政策大背景下，近期房地產行業的賽道邏輯也在發生改變。山東大學經濟學院房地產研究中心主任李鐵崗接受《證券日報》記者采訪時表示，房地產行業正逐步回歸民生屬性，行業進入縮表出清階段，過去“高負債、高杠桿、高周轉”的開發經營模式已不可持續，房企的發展邏輯也正在發生改變，多家房企選擇收購物業公司、拆分物業板塊上市。

王赤坤在接受《證券日報》記者采訪時表示，各大房地產公司紛紛剝離、分拆物業板塊，并推動其上市，意在建立戰略防線、通過資本市場在經營層面進行戰略升級。

但今年以來行業內的并購潮漸退。據中指研究院不完全統計，今年上半年行業內公開披露的并購近20宗，涉及金額約80億元。而根據安信國際不完全統計，2021年物管行業并購超70宗，交易金額超330億元。

東北證券(6.670, 0.00, 0.00%)研報指出，2021年物管行業并購熱度空前，經歷了從“大魚吃小魚”到“大魚吃大魚”的轉變。展望未來，物管行業并購大潮將漸入尾聲。

聚焦社區增值服務

中國文化管理協會鄉村振興建設委員會副秘書長袁帥對《證券日報》記者表示，目前物管行業仍處于較高速發展的階段，收購、并購與提升增值服務收益是物業公司保持成長性的主要手段。而隨著行業收購、并購大潮漸褪，物業公司已將其戰略重點聚焦于增值服務。

梳理各家上市物業公司2021年年報可以發現，盡管基礎物業服務仍是行業的營收“壓艙石”，但占比逐步收窄；高盈利增值服務加速發展，成為促進行業發展的一大利器。東北證券研報指出，2021年重點物企社區增值服務收入平均占比達到20.2%，同比提升2.9%，已成為業績重要驅動力(4.080, 0.00, 0.00%)。

今年以來成功登陸港交所的4家物業公司均將提升社區增值服務水平作為今后重點發展方向之一。如剛上市的魯商服務就表示擬用上市后公司所得資金凈額15%加強物業管理服務及進一步開發其多元化社區增值服務，以進一步提升客戶體驗及滿意度。

有分析指出，限購政策逐漸有序放寬，疊加房地產企業競爭焦點逐漸轉移至售后配套服務，有利于物業服務板塊回暖。

李鐵崗對《證券日報》記者表示，“房住不炒”政策之下，房企更需提高軟性服務價值。

王赤坤也對《證券日報》記者表示，在行業紅利消失、行業競爭異常激烈的情況下，單靠運營已經無力推動主營業務增長，物業公司紛紛在戰略層面展開角逐，其中開發多元化社區增值服務是一個重要方向。