為貫徹中央關(guān)于全面加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、拓寬長期資金籌措渠道的重要決策部署，落實(shí)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》關(guān)于通過發(fā)行REITs等方式，盤活基礎(chǔ)設(shè)施等存量資產(chǎn)，以拓寬社會投資渠道和擴(kuò)大有效投資的工作要求，在前期REITs試點(diǎn)工作基礎(chǔ)上，證監(jiān)會日前指導(dǎo)證券交易所制定發(fā)布了《新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目（試行）》，支持上市REITs通過擴(kuò)募等方式收購資產(chǎn)，加大REITs市場建設(shè)力度，著力推動多層次資本市場高質(zhì)量發(fā)展。

擴(kuò)募機(jī)制促進(jìn)投融資良性循環(huán)

擴(kuò)募是REITs產(chǎn)品的重要特性，是市場建設(shè)不可缺少的重要環(huán)節(jié)。據(jù)介紹，《新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目（試行）》明確了新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目的條件、程序、信息披露要求和擴(kuò)募發(fā)售相關(guān)安排，強(qiáng)調(diào)擴(kuò)募相關(guān)要求與首次發(fā)售一致，強(qiáng)化內(nèi)幕信息管理和利益沖突防范，堅持持有人利益優(yōu)先，嚴(yán)把項目質(zhì)量關(guān)，壓實(shí)參與機(jī)構(gòu)主體責(zé)任。推出REITs擴(kuò)募機(jī)制，有利于REITs通過增發(fā)份額收購資產(chǎn)，開展并購重組活動，進(jìn)一步促進(jìn)投融資良性循環(huán)。

在底層資產(chǎn)上，《新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目（試行）》明確，擬購入的基礎(chǔ)設(shè)施項目原則上與基礎(chǔ)設(shè)施基金當(dāng)前持有基礎(chǔ)設(shè)施項目為同一類型，并且擬購入基礎(chǔ)設(shè)施項目涉及擴(kuò)募份額導(dǎo)致基礎(chǔ)設(shè)施基金持有人結(jié)構(gòu)發(fā)生重大變化的，相關(guān)變化不影響基金保持健全有效的治理結(jié)構(gòu)。

在主體要求上，則要求基礎(chǔ)設(shè)施基金投資運(yùn)作穩(wěn)健，自上市之日起至提交基金變更注冊申請之日原則上滿12個月，運(yùn)營業(yè)績良好，治理結(jié)構(gòu)健全，不存在運(yùn)營管理混亂、內(nèi)部控制和風(fēng)險管理制度無法得到有效執(zhí)行、財務(wù)狀況惡化等重大經(jīng)營風(fēng)險。

在擴(kuò)募資金來源上，可以單獨(dú)或同時以留存資金、對外借款或者擴(kuò)募資金等作為資金來源。在擴(kuò)募方式上，可以公開擴(kuò)募，亦可定向擴(kuò)募或向原持有人配售。若向原持有人配售的，應(yīng)當(dāng)向權(quán)益登記日登記在冊的持有人配售，且配售比例應(yīng)當(dāng)相同。如果定向擴(kuò)募的，每次發(fā)售對象不超過35名，且定向擴(kuò)募的發(fā)售價格應(yīng)當(dāng)不低于定價基準(zhǔn)日前20個交易日基礎(chǔ)設(shè)施基金交易均價的90%。公開擴(kuò)募的發(fā)售價格應(yīng)當(dāng)不低于發(fā)售階段公告招募說明書前20個交易日或者前1個交易日的基礎(chǔ)設(shè)施基金二級市場均價。

證監(jiān)會表示，下一步將會同相關(guān)部門單位，按照市場化法治化原則，鼓勵運(yùn)營情況和業(yè)績良好、投資運(yùn)作穩(wěn)健、會計基礎(chǔ)工作規(guī)范的上市REITs開展擴(kuò)募業(yè)務(wù)，同時強(qiáng)化市場監(jiān)管，充分發(fā)揮REITs盤活存量資產(chǎn)、拓寬基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)長期資金來源的重要作用。

REITs市場發(fā)展進(jìn)入快車道

近年來，伴隨著各項制度設(shè)計的逐步到位，我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場發(fā)展進(jìn)入了快車道。2020年4月30日國家發(fā)改委和證監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》（征求意見稿）。2021年6月，首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs在滬深交易所上市，標(biāo)志著公募REITs試點(diǎn)正式啟動。2022年1月29日，財政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)稅收政策的公告》，對基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)有關(guān)企業(yè)所得稅政策作出明確。

今年3月，證監(jiān)會表示，要進(jìn)一步深入推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)，完善制度機(jī)制，拓寬試點(diǎn)范圍，更好發(fā)揮公募REITs的功能作用，進(jìn)一步促進(jìn)投融資良性循環(huán)，助力實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。其中提到，擴(kuò)募是REITs產(chǎn)品的重要特性。擴(kuò)募與首發(fā)一樣，是REITs市場建設(shè)不可缺少的重要環(huán)節(jié)。推出REITs擴(kuò)募機(jī)制，有利于已上市優(yōu)質(zhì)運(yùn)營主體依托市場機(jī)制增發(fā)份額收購資產(chǎn)，優(yōu)化投資組合，促進(jìn)并購活動，更好形成投融資良性循環(huán)。

近日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》，文件指出，進(jìn)一步提高推薦、審核效率，鼓勵更多符合條件的基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目發(fā)行上市。對于在維護(hù)產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈穩(wěn)定、強(qiáng)化民生保障等方面具有重要作用的項目，在滿足發(fā)行要求、符合市場預(yù)期、確保風(fēng)險可控等前提下，可進(jìn)一步靈活合理確定運(yùn)營年限、收益集中度等要求。建立健全擴(kuò)募機(jī)制，探索建立多層次基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場。

華泰證券(13.320, 0.00, 0.00%)研究指出，隨著我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)為存量經(jīng)濟(jì)時代，以及低利率環(huán)境等都為REITs發(fā)展提供了外在條件。公募版REITs也被賦予盤活存量資產(chǎn)、促進(jìn)基建高質(zhì)量發(fā)展、降低杠桿率等宏觀積極意義。REITs能有效盤活存量資產(chǎn)，形成良性投資循環(huán)，提升直接融資比重，降低企業(yè)杠桿率。同時，REITs作為中等收益、中等風(fēng)險的金融工具，具有流動性高、收益穩(wěn)定、安全性強(qiáng)等特點(diǎn)，有利于豐富資本市場投資品種，拓寬社會資本投資渠道。在我國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的過程中，創(chuàng)新投融資體系，助力基建高質(zhì)量發(fā)展更具有積極意義。

九州證券研究則指出，傳統(tǒng)的基建投資模式由地方政府及其控制的城投平臺主導(dǎo)，當(dāng)前國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)主要以債務(wù)融資為主，在形成大量沉淀資產(chǎn)的同時，政府部門和城投企業(yè)的債務(wù)負(fù)擔(dān)也不斷加重。公募REITs具有股權(quán)融資屬性，代表著基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域的融資方式的一次重大轉(zhuǎn)變，有利于降低原始權(quán)益人的負(fù)債率，降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)的宏觀杠桿率。中國經(jīng)濟(jì)要想實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，構(gòu)建新發(fā)展格局，必須構(gòu)建多元化的融資方式，尤其是提高股權(quán)融資規(guī)模和占比，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的出現(xiàn)順應(yīng)了時代的需求。