4月13日，據(jù)港交所文件披露，東原仁知城市運(yùn)營服務(wù)集團(tuán)股份有限公司（以下簡稱“東原仁知服務(wù)”）聆訊后資料集正式掛網(wǎng)。

2021年11月11日，東原仁知服務(wù)在港交所遞交招股書，擬香港主板IPO上市。這是繼其于2021年4月30日遞表失效之后的再一次遞表。

三年利潤增超四倍，靠“規(guī)模”謀發(fā)展

東原仁知服務(wù)，分拆自迪馬股份，為一家歷史悠久的物業(yè)管理服務(wù)提供商，主要為物業(yè)項(xiàng)目提供全面的服務(wù)。

根據(jù)公司招股書顯示，東原仁知服務(wù)收益由2019年的約人民幣559.2百萬元增加約113.4%至2021年的約人民幣1,193.4百萬元，復(fù)合年增長率約為46.1%。

截至2021年12月31日止三個年度各年，其年內(nèi)利潤分別約為人民幣25.6百萬元、人民幣84.5百萬元及人民幣130.4百萬元，于2019年至2021年間增長約409.4%。

據(jù)了解，東原仁知服務(wù)有三條業(yè)務(wù)線：

.業(yè)管理服務(wù)；

.管理的物業(yè)業(yè)主及住戶提供的社區(qū)增值服務(wù)；

.業(yè)主增值服務(wù)。

從營收構(gòu)成上看，2021年，東原仁知服務(wù)基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)營收、社區(qū)增值服務(wù)營收、非業(yè)主增值服務(wù)業(yè)績貢獻(xiàn)率分別為52.7%、24.0%和23.3%。從營收占比來看，收取物業(yè)管理費(fèi)占了總營收一半的比重。

從公司自身業(yè)務(wù)模式來看，東原仁知服務(wù)營收持續(xù)增長的原因，或許得益于其在規(guī)模上的不斷拓展。

一方面，東原仁知服務(wù)的服務(wù)規(guī)模持續(xù)性擴(kuò)大。

據(jù)悉東原仁知采取的發(fā)展戰(zhàn)略是通過在管理的物業(yè)項(xiàng)目所在的現(xiàn)有城市擴(kuò)大業(yè)務(wù)組合，同時進(jìn)入他們認(rèn)為具有高增長潛力的新城市。該公司招股書顯示，截至2021年12月31日，東原仁知服有325個在管物業(yè)項(xiàng)目，包括住宅及非住宅物業(yè)，覆蓋中國16個省、自治區(qū)及直轄市的51個城市，總在管建筑面積約為28.2百萬平方米。其中，133個為住宅物業(yè)及192個為非住宅物業(yè)。

同時，在規(guī)模上臺階的同時，東原仁知服務(wù)的市場布局也在不斷優(yōu)化中。目前，其在中國西南及華東地區(qū)的業(yè)務(wù)已具規(guī)模。除此之外，東原仁知服務(wù)還在不同地區(qū)開展業(yè)務(wù)，專注于北京、深圳、廣州、重慶、長沙、武漢、成都及上海等中國一二線城市。

另一方面，東原仁知服務(wù)持續(xù)開展戰(zhàn)略收購及投資，這有助于其快速切入優(yōu)質(zhì)賽道，在一定程度上也推進(jìn)其管理業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)及市場機(jī)構(gòu)的優(yōu)化。

“我們相信我們已通過有機(jī)增長以及收購第三方物業(yè)管理公司建立強(qiáng)大的市場拓展能力。”根據(jù)其招股書顯示，我們于往績記錄期間收購以下股權(quán)：重慶盛都、綿陽瑞升、湖北中禾、瀘州跨越、皆斯內(nèi)上海、廣西盛康（51%股權(quán)）。

當(dāng)然，除了其自身業(yè)務(wù)模式力利好之外，物管行業(yè)的持續(xù)“擴(kuò)張”也為東原仁知服務(wù)的增長帶來機(jī)會。

根據(jù)東原仁知服務(wù)最新招股書顯示，經(jīng)過數(shù)十年的發(fā)展后，若干物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)已加快其服務(wù)創(chuàng)新及業(yè)務(wù)拓展。此外，物業(yè)管理市場集中度不斷提高。在分散和充滿競爭的物業(yè)管理行業(yè)，大型物業(yè)管理公司實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)。

物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)在管建筑面積由2015年的約23.62百萬平方米增至2020年的約48.78百萬平方米，復(fù)合年增長率約為15.62%。物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)所管理物業(yè)項(xiàng)目的平均數(shù)目由2015年的154項(xiàng)增至2020年的244項(xiàng)，復(fù)合年增長率約為9.64%。

綜合來說，得益于市場規(guī)模的高速增長，以及自身業(yè)態(tài)和市場結(jié)構(gòu)的持續(xù)優(yōu)化，東原仁知服務(wù)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了一定的規(guī)模化發(fā)展。通過港交所聆訊，也在一定程度上印證著，東原仁知服務(wù)進(jìn)入了一個新的發(fā)展階段。

但我們也需要注意的是，上市或許只是開始，對東原仁知服務(wù)而言眼前面對的一些挑戰(zhàn)，也依舊值得外界關(guān)注。

玩家激戰(zhàn)、單一依賴，靠什么破局？

“我們大部分收益來自我們向源自迪馬集團(tuán)的物業(yè)項(xiàng)目提供的物業(yè)管理服務(wù)，而我們對有關(guān)項(xiàng)目并無控制權(quán)”。東原仁知服務(wù)招股書顯示，截至2021年12月31日，其管理的物業(yè)項(xiàng)目總在管建筑面積約50.0%源自迪馬集團(tuán)及聯(lián)屬公司。

截至2021年12月31日止三個年度，東原仁知服務(wù)管理迪馬集團(tuán)等物業(yè)項(xiàng)目的收益分別約占總物業(yè)管理服務(wù)所得收益的93.9%、84.9%及57.4%。

從數(shù)據(jù)體現(xiàn)來看，迪馬集團(tuán)及其關(guān)聯(lián)方是東原仁知服務(wù)最大的客戶及五大供應(yīng)商之一，這也就意味著，東原仁知服務(wù)對迪馬集團(tuán)的存在單一依賴的風(fēng)險。

當(dāng)然，房地產(chǎn)與物管行業(yè)的發(fā)展“唇齒相依”已經(jīng)成為共識，雖然大多數(shù)物管企業(yè)已經(jīng)獨(dú)立上市，但大多數(shù)仍較依賴關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)企業(yè)的扶持才能獲得在管及合約面積、公司營收，尤其是利潤的高增長。

例如，此前金茂服務(wù)招股書顯示，截至2018年、2019年及2020年12月31日以及2021年6月30日，金茂服務(wù)管理的物業(yè)總建筑面積中，來自金茂集團(tuán)及其合營企業(yè)及聯(lián)營公司所開發(fā)的部分，分別占到約91.0%、93.0%、89.0%及89.0%。

再有，日益增長的勞工成本，也成為了東原仁知服務(wù)的短板之一。

根據(jù)中指研究院的資料，截至2020年12月31日止三個年度，物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)員工成本占服務(wù)成本的百分比分別約為57.84%、59.09%及58.32%。

根據(jù)東原仁知服務(wù)招股書顯示，于往績記錄期間，公司的銷售成本分別約為人民幣426.5百萬元、人民幣550.8百萬元及人民幣884.5百萬元。銷售成本增加主要是由于往績記錄期間雇員福利開支及分包成本增加，雇員福利開支增長主要因平均員工成本增長及員工人數(shù)增長。

物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)需要擴(kuò)大其物業(yè)管理規(guī)模，就需要支付更多的員工薪資及福利以及相關(guān)培訓(xùn)及管理費(fèi)，這也就意味著企業(yè)們需要面臨更大的成本風(fēng)險。

除此之外，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程和人均支配收入持續(xù)增加，物管行業(yè)頭部企業(yè)之間的競爭也愈加劇烈。

據(jù)國盛證券相關(guān)報(bào)告顯示，樣本企業(yè)中，百億收入規(guī)模物企從2家提升至4家。其中碧桂園服務(wù)以288.4億元大幅領(lǐng)跑行業(yè)，是15家主流樣本房企平均收入規(guī)模的3.7倍，其次是綠城服務(wù)（125.7億元）、保利物業(yè)（107.8億元）和招商積余（105億元），規(guī)模均超百億；

2021年15家物企共實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)收入705.6億元，同比增長37.5%，增幅擴(kuò)大3.7pct；12家樣本物企共實(shí)現(xiàn)非業(yè)主增值服務(wù)收入160億元，同比增長43.2%，增幅擴(kuò)大22.7pct。

結(jié)合圖表來看，目前物管行業(yè)多數(shù)企業(yè)的營收增幅依舊在擴(kuò)大，整個行業(yè)依舊處于快速發(fā)展階段，而市場越大自然“搶食者”越多，對于東原仁知服務(wù)來說，市場的競爭壓力不可小覷。

結(jié)語

據(jù)克而瑞相關(guān)報(bào)告指出，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的分化趨勢開始顯現(xiàn)，頭部企業(yè)無論是拓展速度還是規(guī)模領(lǐng)先優(yōu)勢明顯，規(guī)模仍然是現(xiàn)階段物業(yè)公司發(fā)展的核心訴求，未來物業(yè)管理行業(yè)或?qū)⑦M(jìn)入并購整合的高峰期。

而此時的港股市場，已經(jīng)不缺少優(yōu)質(zhì)的物企標(biāo)的，優(yōu)質(zhì)選手之間的切磋更有利促進(jìn)行業(yè)的發(fā)展。對于東原仁知服務(wù)來說，上市也無法“一勞永逸”，增強(qiáng)盈利能力和運(yùn)營效率，做強(qiáng)服務(wù)力，行穩(wěn)致遠(yuǎn)的根基。