近日，中國金茂（00817.HK）旗下金茂物業服務發展有限公司（以下簡稱“金茂服務”或“公司”）成功過會，成為近2個月來唯一成功過會的物企。根據聆訊后資料集，2018-2020年，金茂服務收入穩步增長，利潤的復合年增長率高達110.0%。

市場分析人士指出，目前物管市場收并購頻發、估值逐步回歸理性。而在物管賽道上的資源加緊向頭部企業集中的當下，作為兼具央企背景、高速增長等優勢的后來者，金茂服務備受期待。

近三年利潤復合增長率110%

2月6日，中國金茂發布公告稱，金茂服務已就建議分拆向聯交所遞交聆訊后資料集，中金公司和匯豐控股為其聯席保薦人。據聆訊后資料集，金茂服務為中國金茂旗下物業平臺，定位為“高端物業管理及城市運營服務提供商”。分拆完成后，金茂服務也將繼續是中國金茂的附屬公司。

倚靠中國金茂及其背后的中化集團，金茂服務在報告期內實現了合約面積、在管面積規模的持續增長。截至2018年、2019年及2020年12月31日以及2021年9月30日，公司在管建筑面積分別為1020萬平方米、1270萬平方米、1770萬平方米及2320萬平方米。這其中，金茂集團、中化集團及其他合營企業及聯營公司所開發項目的在管建筑面積分別占89.8%、94.2%、87.8%及86.6%。

相比眾多物業上市公司，金茂服務的規模不算大，但其盈利能力較為突出：2018年-2020年，金茂服務的收入分別為5.75億元、7.88億元、9.44億元，復合年增長率為28.2%，2021年前9個月的收入為10.49億元；同期，金茂服務實現利潤分別約為1750萬元、2260萬元、7710萬元、1.09億元，復合年增長率逾110.0%。

當前，金茂服務經營三項業務，分別為物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務。其中，物業管理服務的收入為公司最主要的收入來源，2018-2020年及2021年前9個月分別獲得3.35億元、4.63億元、5.67億元及5.78億元，分別占總收入的58.3%、58.6%、60.1%及55.2%。

值得注意的是，在金茂服務的物業管理服務業務中，非住宅物業頗具分量：截至2021年9月30日，住宅物業及非住宅物業的在管建筑面積分別為約1970萬平方米及3500萬平方米，分別占在管總建筑面積的85.0%及15.0%。但2018-2020年，非住宅物業的收入分別為1.71億元、2.61億元、2.91億元及2.43億元，占總收入的29.7%、33.0%、30.8%及23.2%，而同期住宅物業在總收入中的占比則分別為28.6%、25.6%、29.3%及32.0%。

不僅如此，同期非住宅物業收取的平均物業管理費分別約為20.7元/平方米、20.0元/平方米及19.7元/平方米，顯著高于中指研究院公布的行業平均水平（同期每平方米為人民幣5.9元、5.2元及5.0元），而這與金茂服務的在管項目多為城市級地標不無關系?！度A夏時報》記者看到，高421米的上海金茂大廈、高313米的蘭州亞歐國際大廈、高250米的長沙梅溪湖雙子塔等摩天大樓均在公司服務列表內。

此外，金茂服務也提供多種形式的城市運營服務，涵蓋上述三大業務線。“與中國金茂穩固的聯系，使金茂物業得以不斷利用中國金茂在城市運營領域的強大項目儲備” ，金茂服務在招股書中介紹說：“截至2022年1月27日，金茂物業已為中國金茂的22個城市運營項目訂立了前期物業管理合約，其中12個項目已經接管。”

背靠“大樹”之外，金茂服務也強調要提升外拓能力。據聆訊后資料集，公司于2020年開始已分配更多資源，以加快與獨立第三方物業開發商的業務發展。其中，2020年，金茂服務由獨立第三方開發的項目在管總建筑面積約220萬平方米，較2019年約70萬平方米增加逾3倍。

金茂服務希望通過IPO募資進一步擴大規模。據悉，本次IPO募資所得主要用于收購、投資其他有潛力的物企并擴大與相關業務協同的供應商等合作、升級公司智慧服務管理系統、用于企業運營資金及一般用途等。

值得一提的是，金茂服務偏向收購具有國企背景的公司，“憑借我們作為國有企業的地位，我們在尋求與國有企業合作及在收購國有物業管理公司方面與競爭對手競爭處于有利地位”。至于具體收購標準，“于2020年，中國約有360家國有物業管理公司符合我們規定在管建筑面積至少100萬平方米及年收入至少人民幣5000萬元的標準?！?/p>

頭部物企集中上市或提振行業信心

整個2021年，物企上市熱情不減。據克而瑞物管統計，從遞表企業來看，2021年行業遞表物企數達34家，為迄今為止遞表企業最多的一年，但從實際推進進程來看，年內遞表并成功上市的僅有9家。此外，年內新增上市物企共14家（其中13家為常規IPO上市，均為港股物企），較上年18家減少4家，未及預期。

物企上市難度無疑已經加大：根據克而瑞物管和中物研協統計，2020年17家在港交所上市的物企從初次交表到成功上市平均歷時137天，而2021年上市的13家物企平均用時205天。從審批節奏來看，物企獲批進度放緩，同比延后約68天。此外，2021年，物業板塊PE普遍下降，至2021年末物業板塊PE均值僅為17.64倍，相較2020年末（37.00倍）降幅達52.31%。

公開資料顯示，2021年，多家遞表的物企面臨著“招股書失效”的窘境，部分物企二次遞表仍未逃脫“失效”命運，即使是成功上市，物企表現亦不如人意。部分市場分析人士普遍認為，當下并非傳統意義上的上市好時機。

作為在“寒冬”中首個逆勢成功過會的物企，金茂服務頗受業內人士肯定。

“我對金茂物業的未來是相對看好和相對樂觀的?！盜PG中國區首席經濟學家柏文喜向《華夏時報》記者表示，這一方面是由于大股東的實力給予了金茂服務較大的業務規模、每年的新增管理面積以及更加優化的業務結構，另一方面也是因為該企業本身的央企性質在當前的市場環境下具有更為突出的信用優勢，這是有利于其通過行業整合的方式推動自身更快發展的。

嘉和家業物業服務研究院院長唐卓提供給《華夏時報》記者的資料顯示，截至2021年9月30日，金茂服務合約在管比為1.97，較行業均值高出0.34?！暗靡嬗谄淠腹局袊鹈谕羶Ψ矫娴目焖僭鲩L，金茂服務的在管面積增長具有很強的確定性，成長潛力較好?！碧谱空J為。

另一方面，“金茂服務以一二線城市的高端物業（包括高端住宅和高端商寫）為主，平均物業管理費遠高于行業平均水平。隨著金茂服務城市項目密度提升，管理成本下降，毛利率有較大的提升空間。”唐卓表示。

唐卓表示：“金茂服務的關聯方中國金茂作為綜合實力TOP15的房企，大股東為中化集團、平安人壽，在穩定性方面較為可靠。作為集團內唯一的物業服務提供商，金茂服務將持續受益于中國金茂的穩定發展。”

值得一提的是，有業內人士認為，金茂服務提前20多天過會，一定程度上給排隊等待上市的物企注入了信心。而2022年包括萬物云、龍湖物業等頭部物企也將陸續上市，這可能會在一定程度上增加市場對物管行業的信心。

“越來越多的優秀企業上市，能更好的加速行業規范性建設，也從一個側面反映出了行業的健康度?！闭龢s服務控股集團副總裁王群向《華夏時報》記者強調：“這說明物業管理行業還是一個非常有生命力的，可持續性發展的賽道?！币嘤锌捶ㄕJ為，雖然物業板塊估值短期波動較大，但行業長期向好趨勢和增長邏輯不變。