在萬物云交表兩個月后，1月7日，物企的另一顆“遺珠”龍湖智創生活也向資本市場發起了沖擊，不同于部分房企簡單的分拆上市，龍湖智創生活更像是一次內部優質資源的整合。

2021年物業行業發生轉變，市場情緒低迷，折射到資本端來看，原有的風口不在，行業估值回歸理性，物企招股書頻繁失效，扎堆上市潮開始放緩，部分物企甚至被放上貨架以緩解母公司的流動性危機。

為了得到資本市場的青睞，即便是備受關注的龍頭物企也不得不“絞盡腦汁”講述更美好的故事，在規模體量的優勢外，展示商業模式和發展潛能的優越性。

于是，萬物云試圖對標貝殼，重新定義自己所處的行業；龍湖智創生活則將旗下C2商業運營和C4智慧服務有機融合，打造了一個“物管+商管”的服務平臺，即龍湖智創生活。

此番龍湖智創生活上市前夕完成對商業資產管理的重組，除了進一步擴大規模、增加業務多樣性外，也欲借此提振上市后的資本表現。

相較于傳統的住宅物業，商管型物業因其毛利率更高、租金收益成長性強，受到資本市場的青睞，其相應的估值、市盈率表現也更好。

在已上市物企中，包含商管業務的華潤萬象生活市盈率最高，同樣以商管為重要組成部分的寶龍商業、合景悠活估值也顯著高于行業均值。

從招股書來看，龍湖智創生活業務主要包括物業管理服務和商業運營服務。

其中物業管理服務方面，截至2021年12月28日，公司有1512個在管項目，在管面積達2.54億平方米，合約面積及戰略合作面積約4.4億平方米。

對照2021年中報數據來看，這一在管面積僅次于碧桂園服務、恒大物業、保利物業、雅生活、彩生活、綠城服務和萬物云，位列行業第8。

商業運營服務方面，目前龍湖智創生活管理的已開業項目60個，在管面積約為580萬平方米，年銷售額約446億元，2019年、2020年及截至2021年9月30日，公司管理的購物中心的整體平均出租率分別為98.5%、96.9%及97.8%；除了已開業的60個項目，龍湖還儲備了68個商業項目。

收入方面，2019年、2020年及2021年前9個月，龍湖智創生活收入分別為43.69億元、64.68億元及77.71億元，期內毛利依次為12.78億元、16.66億元和21.45億元，對應毛利率29.2%、25.74%、27.6%，3年間毛利率存在輕微波動。

從收入明細來看，龍湖智創生活的收入主要來自于住宅及其他非商業的物業管理服務，2019年、2020年及2021年前三季度，這一業務收入分別為38.86億元、54.45及60.12億元，分別占總收入的89.0%、84.2%及77.4%。

其中來自龍湖集團的收入分別為6.66億元、15.3億元、23.33億元，占比龍湖智創生活收入15.24%、23.65%及30.02%。

為了擺脫對母公司的依賴，自2019年以來，龍湖智創生活也在不斷加強對外拓展。

截至2019年、2020年及2021年前9個月，龍湖智創生活的在管面積中，來自立第三方開發的項目數量分別為230個、398個及696個，占在管項目總數的分別為43.9%、47.4%及58.5%，今年其第三方項目數量占比首次超過一半。同期，其相應在管建筑面積分別為0.37億平方米、0.79.億平方米及1.27億平方米，分別占在管總建筑面積的38.2%、51.5%及59.8%。

第三方項目的逐年增加，也讓其對母公司的業績依賴逐年降低。

2019年、2020年及2021年前9個月，龍湖智創生活由母公司提供的收入分別為16.81億元、20.01億元及18.41億元，各占同期公司住宅及其他非商業物業收入78.67%、63.99%及53.71%。

實際上，為了此次上市，龍湖亦做了不少準備。

去年以來龍湖大刀闊斧，相繼收購了美好物業、億達服務以及九龍倉集團內部的物管資產，不斷擴充規模優勢。

而今，攜超過2.5億在管面積且內含行業頭部的商管業務，資本市場將如何審視這樣一個全新的龍湖智創生活？