在經歷了今年10月底的遞表失效后，12月23日，中梁百悅智佳服務有限公司（以下稱“中梁百悅智佳”）終于通過了上市聆訊，其保薦人仍然是華泰國際。

中梁百悅智佳為國內綜合性物業管理服務提供商，主要從事物業管理服務、非業主增值服務及社區增值服務三類業務。

根據招股書顯示，截至今年6月30日，中梁百悅智佳服務有在管項目291個，簽約管理的項目508個，在管總建筑面積約3320萬平方米，簽約總建筑面積約7120萬平方米，覆蓋中國18個省、兩個直轄市及三個自治區，覆蓋154個城市。

就業務范圍而言，中梁百悅智佳大部分服務于長三角地區。資料顯示，截至今年6月30日，有56.1%的在管建筑面積位于長三角區域。

從營收方面來看，招股書顯示，中梁百悅智佳收益由2018年1.76億元增至2020年的7.04億元，復合年增長率為100.2%。另外，公司的凈利潤也由2018年的2664萬元增至2020年的人民幣8622萬元，復合年增長率為79.9%。

中期業績報告顯示，截至今年6月30日，中梁百悅智佳收入為6.626億元，同比增長207.3%；凈利潤為1.06億元，同比增長307.7%。

圖片來源：中梁百悅智佳招股書

其毛利率在近幾年有一定的下降。由2018年的33.6%降至2019年的30.8%，2020年再降至28.45，直到去年，毛利率才又增至34.4%。關于2019年至2020年的毛利率下降，中梁百悅智佳表示，主要是受各個業務線的毛利率及業務組合波動的影響，比如在社區增值服務方面的毛利率由2019年的57.6%下降到了2020的20.2%，影響了公司整體毛利率。另外，也與公司開始提供毛利率較低的生活及旅行服務有關。

不過，在最近兩年，中梁百悅智佳在獨立第三方開發商開發的項目上有所進步。據披露的聆訊后資料集顯示，其獨立簽約建筑面積由截至2018年年底的80萬平方米增至截至今年6月底的1660萬平方米，獨立項目收益占總收益也實現了從0%到15.6%的增長。

中梁百悅智佳還披露，至今年6月30日后及截至最后實際可行日期，與獨立第三方開發商開發的11個項目簽訂合約，總簽約建筑面積約為290萬平方米。

值得一提的是，此次中梁百悅智佳還獲得了碧桂園(7.12, 0.00, 0.00%)服務的投資。在今年3月底，中梁物業與碧桂園服務旗下的碧桂園物業香港簽訂投資協議，后者持有中梁物業6.24%的股份。

基于以上各方面表現，歷時8個月，中梁百悅智佳終于通過了港交所上市聆訊。

從財務數據來看，中梁百悅智佳的發展速度較同行更快。不過，公司遞表失敗背后也有一定的原因。一般而言，資本市場對于物業公司的考量，更看重其脫離其母公司及關聯公司后的獨立能力和外拓能力，而中梁百悅智佳更多的是依賴母公司中梁控股(3.73, 0.00, 0.00%)的輸血。公開資料顯示，中梁百悅智佳服務成立于2016年，為中梁控股集團旗下分拆物業板塊。

目前，中梁百悅智佳的最大客戶仍為中梁控股集團，主要向其提供物業管理服務及增值服務。截至2018年、2019年、2020年以及2021年6月30日，其在管總建筑面積中100.0%、76.2%、66.3%及59.2%都是由中梁控股集團開發。

圖片來源：中梁百悅智佳招股書

具體到收益方面，在2018年、2019年及2020年以及截至今年6月30日止的六個月，公司向中梁控股集團提供服務產生的收益分別為1.31億元、2.22億元、2.90億元和2.5億元，分別占公司總收益的74.4%、62.3%、41.2%及37.6%。

另外，高速增長的業績也給中梁百悅智佳帶來了持續攀升的負債。據招股書數據披露，報告期內公司的總負債分別為0.70億元、1.87億元、5.27億元和10.91億元，在短短兩年半的時間里負債增長超10億元。

不過，從今年3月赴港上市到10月招股書失效，以及如今終于通過上市聆訊，中梁百悅智佳曲折上市的最根本原因還是在于資本市場對涉房企業態度的轉冷。

事實上，招股書失效并不鮮見，企業只需更新資料即可延續上市進程。然而，自今年下半年以來，資本市場對涉房企業的熱情在遞減。在今年10月，除中梁百悅智佳外，還有明宇商服和富力物業等物企招股書失效。

港交所審核漸趨嚴格，放行速度明顯變緩，港股上市物企IPO的步伐也受到影響。在12月16日，還有長城物業、禹佳生活服務的招股書雙雙失效，二者曾于今年6月16日提交招股書，且禹佳生活服務為二次遞表。

界面新聞統計，就赴港上市的物企，今年僅有9家成功上市，而在去年，就有17家物企在香港聯交所成功上市。從今年物企上市的時間來看，在5月只有1家成功上市，7月為上市集中期，共6家物企成功上市。而到了11月、12月，都各只有1家物企成功上市。

由于上市的審核窗口變得嚴格，也有物業企業選擇主動延緩上市步伐，如祥生活。12月13日，祥生活對外表示，經公司綜合考量，決定暫緩發行流程，并自主選擇發行窗口。

雖然近幾個月物業公司估值受地產股回調影響，有了一定程度的降溫，但整體來看，其停留在價值低位的時間或許不會太長。

無論是基于其商業模式本身，還是從行業發展邊際來看，伴隨著行業收入更為穩定、現金流增強以及配合高增長潛力延伸業務發展等特點，加之政策支持，物業行業的長線發展仍然值得被看好。