首輪遞表失效的物管企業陸續開啟了二輪沖刺。

11月24日晚間，中梁百悅提交更新后的招股書，這是11月以來第三家重新遞表的物企。在它之前，明宇商服及東原仁知服務也相繼提交招股書，首次沖刺港股折戟后，這幾家企業又重新站到了同一起跑線上。

在管面積半年增加1310萬平

從更新后的招股書來看，中梁百悅在2021年上半年新增了1310萬平方米的在管面積，較2020年增長了65.17%。

截至2021年6月30日，該公司擁有在管項目291個，在管總建筑面積約為3320萬平方米，這一數值在2020年末為2010萬平方米；其簽約管理項目數量為508，簽約總建筑面積約7120萬平方米。

中梁百悅稱，在管面積的大幅增加主要得益于中梁控股(3.64, 0.00, 0.00%)所開發項目的在管面積增加及收并購。

2020年至2021年上半年，中梁百悅共收購了7家物業管理公司股權，其中2020年2家，2021年上半年則有5家，業務分布于江西省、浙江省、陜西省及江蘇省。同時，該公司收購溫州中遠51%股權的事項也已訂立認購協議，中梁百悅稱，預期該收購將在獨立第三方物業方面擴大公司物業管理服務組合。

可以看出，并購浪潮席卷之下，中梁百悅也明顯增加了收并購的頻率。只是，雖然在管面積增速喜人，但在以規模論英雄的物管行業，中梁百悅的實力仍難具優勢。數據顯示，截至今年6月末，46家上市物企的在管面積已達52.87億平方米，平均在管面積為1.15億平方米，中梁百悅的規模明顯低于行業均值。

另一方面，由于近年的上市熱潮，物企的稀缺性已經不再，資本對物企的審視越來越嚴格，估值亦逐漸趨于理性。整體來看，在目前的上市物企中，PE居高不下的多為商管型物企，如華潤萬象生活、中駿商管(3.75, 0.00, 0.00%)等。資本偏好下，即使是主打住宅物業、在管面積超6億平方米的碧桂園(7.27, 0.00, 0.00%)服務，PE值也難敵華潤萬象生活。

嘉和家業物業服務研究院亦指出，資本對物企的考量角度逐漸多元化，“可觀的面積規模、獨立的投拓能力、強有力的關聯方背景、不同定位的特色服務、可持續的盈利能力等都是衡量物企未來長期發展潛力的指標。”

中梁百悅或許亦認識到了這一點，公司在大力外拓的同時，亦在積極豐富業務組合。今年上半年，中梁百悅收購了杭州愛中、南通通皋及其附屬公司，試圖以此擴展業務至城市運營服務。

社區增值服務毛利率下行

規模的增長推動了中梁百悅經營業績的上升。

截至2021年上半年，公司實現營收6.63億元，較2020年同期的2.16億元增長207.36%；對應的歸母凈利潤為1.04億元，同比增幅為306.41%；毛利率亦較2020年上半年增長6.5個百分點至34.4%。

按業務條線來看，截至2021年6月末，中梁百悅物業管理服務的毛利率較去年同期的21.9%增至28.3%；非業主增值服務的毛利率為47.3%，較2020年上半年的30%增長17.3個百分點；社區增值服務的毛利率則同比下降了24個百分點，為18.6%。

《國際金融報》記者注意到，2019年以來，中梁百悅社區增值服務的毛利率一直處于下降狀態，2021年上半年的18.6%已是近些年的最低水平。2019年，該業務條線的毛利率水平為57.6%，2020年上半年降至42.6%，2020年底繼續腰斬至20.2%。

中梁百悅將這一變動歸咎于條線業務的調整。

其在招股書中指出，公司于2020年底開始提供生活及旅行服務，該類服務的毛利率一般較低。2020年，中梁百悅通過該服務獲得收益0.83億元，占社區增值服務總收益的62%，其中上半年無任何收益。2021年上半年，生活及旅行服務為公司貢獻收益約1億元，在社區增值服務總收益中的占比升至69%。

不難發現，生活及旅行服務為中梁百悅社區增值服務條線的“大頭”業務，且該業務的收益走勢與社區增值服務的毛利率走勢相反。截至2021年6月末，中梁百悅來自社區增值服務的收益約1.45億元，占總收益的21.8%，較2020年同期的7%提升近15個百分點。記者注意到，該公司社區增值服務業務中的絕大部分收益都來自第三方，金額約為1.39億元，占比逾96%。