地產(chǎn)寒冬之下，迫于現(xiàn)金流壓力，部分房企通過(guò)出售物管企業(yè)回籠資金，物管作為房企“第二增長(zhǎng)曲線”，受地產(chǎn)主業(yè)困境牽制，收并購(gòu)事件頻發(fā)，行業(yè)整合日趨加速。與此同時(shí)，今年以來(lái)同樣是為了緩解現(xiàn)金流壓力，赴港IPO的物管企業(yè)仍不在少數(shù)，有幸“露頭”的中南服務(wù)便是其中之一。

中南服務(wù)是一家綜合物業(yè)管理服務(wù)提供商，深耕長(zhǎng)江三角洲并已建立全國(guó)性的戰(zhàn)略布局。9月30日，在首次遞表超過(guò)6個(gè)月失效后，中南服務(wù)就抓緊向港交所重新遞交了招股書(shū)。

11月12日，中南服務(wù)通過(guò)港交所聆訊，成為近期除京城佳業(yè)外，第二個(gè)邁入港交所大門的物管企業(yè)。

其一直以來(lái)背靠中南集團(tuán)發(fā)展，過(guò)于依賴的風(fēng)格也致使其在行業(yè)中發(fā)展得并不出色。現(xiàn)階段，在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇之際，通過(guò)聆訊的中南服務(wù)又將有怎樣的發(fā)展呢？

行業(yè)擴(kuò)張和競(jìng)爭(zhēng)加劇

據(jù)《每日財(cái)報(bào)》關(guān)注，今年以來(lái)赴港上市的物業(yè)企業(yè)增量有所放緩，也有一些排隊(duì)企業(yè)選擇“先離場(chǎng)”。具體來(lái)看，2021年4月提交招股書(shū)的9家物業(yè)企業(yè)，在經(jīng)過(guò)6個(gè)月的聆訊期后，有8家企業(yè)均遭遇招股書(shū)失效，其中還包括首次回港上市的安居客。

最后，僅有此前四度提交招股書(shū)的三巽集團(tuán)正式敲鐘上市，登陸香港資本市場(chǎng)。與之類似的是，之前三度招股書(shū)失效的奧園旗下中國(guó)文旅更名為大灣區(qū)文旅后，亦是四度沖擊港交所。

不過(guò)放眼整個(gè)行業(yè)，我們統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，物管行業(yè)擴(kuò)張速度正持續(xù)加快，利潤(rùn)率有所提升。具體來(lái)看，上半年25家重點(diǎn)物企（A+H）2021年上半年合計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入778.2億元，同比增長(zhǎng)63.3%，增速較2020年全年提升20.1%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)123.87億元，同比增長(zhǎng)69.0%，較2020年全年增速下滑5.7%。歸母凈利潤(rùn)增速持續(xù)高于營(yíng)收增速帶來(lái)歸母凈利率進(jìn)一步提升，由2020年上半年的15.1%提升至2021年上半年的16.1%：主要由于重點(diǎn)物企整體毛利率由去年同期的27.6%提升至2021年上半年的28.9%。

與此同時(shí)，2021年至今物管行業(yè)完成27宗并購(gòu)，對(duì)價(jià)共計(jì)122.2億元，高于2020年全年收并購(gòu)對(duì)價(jià)105.7億元。平均每宗收并購(gòu)對(duì)價(jià)有所提升，主要是由于上半年中大型物業(yè)并購(gòu)頻發(fā)。也可以說(shuō)，行業(yè)已經(jīng)從“大魚(yú)吃小魚(yú)”走向“大魚(yú)吃大魚(yú)”。此外，2021年上半年核心25家重點(diǎn)物企共實(shí)現(xiàn)在管面積42.3億方，平均各家在管面積達(dá)到1.76億方，較去年同期增長(zhǎng)55.7%，高于2020年全年的在管面積增速44.5%。

11月以來(lái)，已有包括明宇商服、東原仁知在內(nèi)的2家物業(yè)公司、和一家大灣區(qū)房企方直發(fā)展二次在港交所提交招股書(shū)。另外還有合能控股、天鴻中國(guó)兩家中小規(guī)模房企也在10月底排隊(duì)遞表。隨著物業(yè)管理賽道的上市、并購(gòu)競(jìng)爭(zhēng)加速，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這或?qū)⑾破鹞飿I(yè)管理發(fā)展新階段。

亟待“斷奶”

最近通過(guò)港交所聆訊的中南服務(wù)歷史可追溯至2005年，中南房地產(chǎn)業(yè)有限公司（現(xiàn)稱中南城市建設(shè)投資有限公司）及南通中南新世界中心開(kāi)發(fā)有限公司共同成立中南物業(yè)服務(wù)，并開(kāi)始向中南集團(tuán)開(kāi)發(fā)物業(yè)提供物管服務(wù)。

公司目前擁有物業(yè)管理服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)三條業(yè)務(wù)線。截至2020年12月31日，中南服務(wù)擁有合計(jì)173個(gè)在管項(xiàng)目，在管總建筑面積為3691.1萬(wàn)平方米，在管物業(yè)組合包括購(gòu)物中心、工業(yè)園區(qū)、辦公大樓、游樂(lè)園及公共物業(yè)。

值得一提的是，中南服務(wù)與中南集團(tuán)股權(quán)互相獨(dú)立。本次上市的主體為中南服務(wù)商業(yè)有限公司，于2020年1月成立。2019年11月，中南創(chuàng)始人陳錦石之女陳昱含收購(gòu)中南物業(yè)服務(wù)的全部權(quán)益，并于2021年1月成為中南物業(yè)服務(wù)的登記股東。經(jīng)上市前重組后，公司控股股東為陳昱含及其家族信托，二者合計(jì)持有87.2%的股份。換而言之，中南服務(wù)背靠中南集團(tuán)實(shí)控人為陳氏二代。

來(lái)源：招股書(shū)

一直以來(lái)，中南服務(wù)都被詬病高度依賴母公司。據(jù)招股書(shū)披露，2018-2020年，中南服務(wù)向中南集團(tuán)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目提供的物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)生的收入分別占其同年物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)生收入的98.9%、97.9%及92.7%。

而且，這一比例還沒(méi)有加上中南集團(tuán)的合資企業(yè)或聯(lián)營(yíng)公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，如果加上這部分則占比更大。除此之外，其他項(xiàng)目占中南服務(wù)物業(yè)服務(wù)產(chǎn)生收入的比例微乎其微，如2018-2020年，分別為1.1%、1.4%和6.4%。同期，整個(gè)物業(yè)管理服務(wù)板塊占中南服務(wù)收入的比例分別為53.5%、50.8%和58.4%。

很容易看到，中南服務(wù)雖可以背靠中南集團(tuán)擁有業(yè)務(wù)保障，但也因此存在過(guò)度依賴關(guān)聯(lián)房企的風(fēng)險(xiǎn)，難以向外開(kāi)拓業(yè)務(wù)。

恐增長(zhǎng)乏力

其實(shí)，自物管上市潮開(kāi)始，尤其是近兩年，物管公司的市場(chǎng)外拓能力，就成為最重要的評(píng)價(jià)指標(biāo)。眾多的物管企業(yè)紛紛攻城略地，不管是進(jìn)入新城市，還是提升密度。甚至有的明星物管公司每年的外拓面積都在千萬(wàn)平方米以上。

但是反觀中南服務(wù)，可謂“結(jié)廬在人境，而無(wú)車馬喧”，仿佛這場(chǎng)行業(yè)趨勢(shì)與自身無(wú)關(guān)。數(shù)據(jù)來(lái)看，截至2021年11月4日，中南服務(wù)合約面積7050萬(wàn)平方米，其中6760萬(wàn)來(lái)自中南集團(tuán)及其合聯(lián)營(yíng)企業(yè)，占比96%。在管面積4560萬(wàn)平方米，其中4420萬(wàn)來(lái)自中南集團(tuán)及其合聯(lián)營(yíng)企業(yè)，占比97%。

眼下，可以說(shuō)物管外拓競(jìng)爭(zhēng)的上半場(chǎng)已經(jīng)結(jié)束，反觀中南服務(wù)卻才剛剛起步，其現(xiàn)在只有不到300萬(wàn)的外拓合約面積和140萬(wàn)的外拓在管面積。而且更有意思的是，之前甚至都沒(méi)有外拓團(tuán)隊(duì)，因?yàn)椤睹咳肇?cái)報(bào)》發(fā)現(xiàn)在招股書(shū)里，其對(duì)未來(lái)三年的外拓計(jì)劃中，排第一的居然是：組建一支專業(yè)市場(chǎng)拓展團(tuán)隊(duì)……

或也是由于外拓方面的短板，中南服務(wù)的面積增長(zhǎng)計(jì)劃指標(biāo)也相對(duì)較低。2021年底之前，合約面積計(jì)劃增加600萬(wàn)平方米，其中招投標(biāo)增加400萬(wàn)－500萬(wàn)平方米，收購(gòu)增加100-200萬(wàn)平方米。

這也可以延伸出下一個(gè)問(wèn)題：中南服務(wù)在外拓招投標(biāo)中，幾乎無(wú)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。因?yàn)樵?020年，中南服務(wù)參與第三方物業(yè)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的21個(gè)項(xiàng)目的投標(biāo)程序，僅中標(biāo)9個(gè)；今年，截至5月31日的五個(gè)月，其參與第三方物業(yè)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的31個(gè)項(xiàng)目的投標(biāo)，僅中標(biāo)4個(gè)。同時(shí)，收購(gòu)也僅完成上海莘閔的50萬(wàn)平方米。

所以單從此來(lái)看，市場(chǎng)外拓業(yè)務(wù)缺位的中南服務(wù)，未來(lái)在市場(chǎng)上的估值也不會(huì)高到哪里去。如果再將其放置在行業(yè)的公司隊(duì)列中，更可以說(shuō)中南服務(wù)已經(jīng)不只是慢半拍這么簡(jiǎn)單了，“正被甩遠(yuǎn)”或才是更貼切的形容。最后，雖然中南服務(wù)成功通過(guò)聆訊，但如何紓解發(fā)展痛點(diǎn)或才是接下來(lái)要抓緊做的事。