距離方直集團首次交表已經過去半年多。

半年來，行業巨變。

融資端持續收緊，銀行貸款周期拉長，房企現金流極度承壓，更為不利的是，市場下行，購房者觀望情緒濃厚，加速資金回籠，確保流動性安全是當下房企面臨的首要目標。

這樣的壓力，方直也不能幸免。與此同時，加盟半年多的總裁許珂陷入出走聲中，即便如此，方直依然選擇向資本市場再度發起沖擊。

11月8日晚間，方直重新遞交了招股書。

拓寬融資渠道

登陸資本市場，打開新的融資渠道，或許是方直集團重啟上市按鍵的根本原因。同策研究院資深分析師肖云祥稱，若能夠成功上市，方直將獲得直接融資機會，“但由于目前資本市場對房地產行業并不看好，因為對于房企的公開發債，投資者的警惕性會更高。”

諸葛找房數據研究中心分析師梁楠亦指出，隨著房地產行業逐漸分化，中小房企生存壓力進一步加大，通過上市可以拓寬融資渠道，維持資金流動性保證運營，同時進一步降低融資成本。

從更新版的招股書來看，截至2021年5月末，方直集團借款（包括銀行借款及其他貸款）總額的加權平均實際利率為10.5%，雖然較2020年的11.1%有所下降，依然處于行業高位。

不低的借款利率也導致公司的借款利息連年攀升。2018年至2020年，方直集團來自銀行及其他借款利息的金額分別為5.13億元、6.2億元、8.87億元。

截至2021年5月末，這部分借款利息為4.45億元，較2020年同期增長40%；來自合同負債重大融資組成部分的利息為1.25億元，同比增長逾125%。

債務情況來看，截至9月30日，方直集團一年內到期的銀行及其他借款金額為50.7億元，這一數額較截至5月末的49.39億元微增1.31億元。

方直需要應對這些即將到期的債務。

截至5月31日，公司擁有的賬面貨幣資金僅18.69億元，盡管較2020年末增長了103%，但依然不夠覆蓋即期債務。

43%的整體毛利率

經營層面，截至2021年5月末，方直集團經營活動現金流量凈額為-9.88億元，相較2020年的-24.51億元，缺口進一步收窄。

對了改善經營性現金流，方直已經有了方案，其表示計劃通過加大營銷并進一步加強向客戶或向客戶提供按揭貸款的金融機構（如銀行）收取有關物業銷售及預售款項的力度，從而改善有關物業銷售及預售的現金流入情況。

《國際金融報》記者注意到，截至5月31日，方直集團來自物業開發銷售的收入約為4.89億元，分別來自惠州、中山、東莞三城。其中來自東莞的確認收入約3.05億元，占房地產開發業務收入的62%，貢獻率最高。

業績重鎮東莞當前也面臨補倉的壓力，截至8月31日，該公司在惠州、深圳、佛山、中山等地合計擁有45個項目。其中惠州20個，占土地儲備總量的26.8%；東莞則僅有1個，土儲占比為0.7%，且已開發完畢。

土儲最多的惠州受市場原因目前也銷售承壓，《國際金融報》記者梳理發現，自8月的惠州調控新政發布后，該城樓市逐漸低迷，甚至有新盤為了去化給中介開出21%的高傭金。同時，亦有不少樓盤變相打折降價。日前，惠州市住房和城鄉建設局發布了一則關于房企違規操作的通報，其中便有兩家企業因部分房源銷售價格低于備案價而被暫停網簽，責令限期整改。

據方直集團披露，截至5月末，惠州項目的每平方米平均售價為8078元，低于中山和東莞的20227元、22018元。

雖然受市場影響，當前方直面臨著不小的壓力。

但其招股書中也有不少亮點，較高的盈利能力便是其一。

截至今年5月末，方直集團物業開發銷售板塊的毛利率達到41.5%，遠高50強房企今年上半年22.41%的平均毛利率。疊加商業物業租賃高達96.1%的毛利率水平影響，該公司截至5月末的整體毛利率水平達到43%。

總裁“出走”傳聞

雖然上市早在方直的計劃中，今年3月才加盟的許珂與其資本沖刺資本市場關聯不大，但許珂的出走傳聞依然讓市場有聲音將二者聯系其中。

作為一名地產“老兵”，從業十七年間許珂經歷過多家房企。

2004年加入萬科、2013年加入陽光城、2018年出任泰禾集團副總裁……

2017年，禹洲集團提出了“三年沖擊千億”的戰略目標。次年8月，許珂以集團副總裁的身份加入禹州集團，負責公司的投資運營及營銷，并協助董事局副主席管理商業公司，之后被提升為集團執行總裁。

2020年，禹州集團終于圓夢千億。是年底，許珂選擇離開，并于2021年3月入職方直。

盡管再度遞表，但方直集團能否成功上市依然未知，上一個成功通過聆訊掛牌的房企還是三巽集團，為跨進港交所大門，這家皖系房企三年來四戰IPO。

肖云祥對記者表示，從當下的大環境來看，港交所對房企甚至物業管理企業的審核力度越來越強，小房企能面臨的壓力不小。