據IPO早知道消息，瑞安新天地有限公司（以下簡稱“瑞安新天地”）已于9月13日向港交所正式遞交招股書，摩根士丹利和瑞銀集團擔任聯席保薦人，這標志瑞安房地產（00272.HK）商業地產部門的分拆上市有了實質性進展。

瑞安新天地股權架構（來源：招股書）

招股資料顯示，上市前瑞安房地產透過瑞安發展、瑞安新天地集團全資控股瑞安新天地，上市后瑞安新天地仍將是瑞安房地產的附屬公司。此前IPO早知道已提及瑞安新天地的籌備上市事宜，如今招股書披露更多相關詳情，瑞安新天地的資產底色亦浮出水面。

商業物業面積逾200萬平，新天地品牌樹立標桿

作為擁有20年經營歷史的商業物業投資者及管理人，瑞安新天地于2021年6月末的商業物業組合（包括自用物業）總建筑面積為200.52萬平方米，另有權收購總建筑面積約130萬平方米的儲備商業物業中瑞安房地產的權益。

區域分布來看，瑞安新天地有52.7%的投資組合建筑面積位于上海，現已是上海最大型私營商業物業業主及營運商之一，覆蓋建筑面積105.71萬平方米，加上儲備商業物業后其在上海的物業組合建筑面積將達到220萬平方米；物業業態來看，瑞安新天地的商業物業基于獨立估值的總值為531.35億元，其中58.1%及41.9%分別來自零售及辦公物業。

瑞安新天地的物業組合大部分為瑞安房地產在上海、武漢、佛山及重慶的「天地」系列城市更新社區的主要商業空間，包括虹橋天地、上海創智天地社區（「創智天地」）及南京國際金融中心，還包括武漢天地社區的壹方南館╱壹方北館，以及重慶天地社區的若干物業。

瑞安新天地物業組合（來源：招股書）

該類新天地社區糅合歷史建筑與現代化設施的元素，旨在為客戶打造集「生活、工作、娛樂、學習」為一體的生活方式，其中以上海新天地最為典型。后者于2016年獲福布斯評級為「全球20大文化地標」，亦在上海市政府2021年發布的《國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》中獲選為城市更新的試點示范區之一。

當前新天地品牌已是優質、社交及文化勝地的象征，品牌獨特性也能使物業在市場低迷時期迅速恢復。新冠疫情發生之后，瑞安新天地零售物業人流快速復原，2020年第二季至第四季訪客人數按季度分別增加65.6%、40.2%及12.0%，并于當年年底回復至疫情前水平。

此外，品牌效應使得眾多租戶決定在瑞安新天地的物業開設首家和全國性旗艦店。截至最后實際可行日期，瑞安新天地已為包括540多間本地及國際公司在內的所有辦公租戶提供瑞安辦公解決方案，其中涵蓋23間2021年《財富》世界500強企業及新經濟公司。

投資物業、物業管理及資產管理三輪驅動，經常性租金收入占比八成

在政策監管日益趨嚴的背景下，很多地產玩家開始瞄準涵蓋購物中心和寫字樓業態的商管賽道，源于商業管理相較地產開發產生穩定的現金流。按照瑞安房地產的定位，后續瑞安房地產將重點放在規劃及開發大型綜合用途社區及物業，以及這些社區中已開發物業的銷售；瑞安新天地則在中國主要從事商業地產投資及持有，物業管理以及商業資產管理業務。

招股書披露，瑞安新天地的零售物業租約一般為期12至36個月，辦公物業租約一般為期12至60個月，通常需要繳付三個月租金作為保證金；此外，其零售租約一般設有基本租金條款，這也能提供下行保障以免受經濟波動影響。

有賴于三大主要收益來源均具有經常性、穩定及高效的特征，瑞安新天地的財務指標相對完善。2018-2020年其實現收益分別為23.93億元、25.80億元及23.58億元，其中經常性租金收入分別為15.91億元、17.24億元及16.01億元，占收益比重的66.5%、66.8%及67.9%，如若納入租賃相關收入，這一比重將再增約10%。

瑞安新天地收入結構（來源：招股書）

需要一提的是， 2020年瑞安新天地盈利狀況因疫情受到影響，但在2021年上半年，其收益同比增加23.83%至13.77億元，溢利成功扭虧為盈至4.74億元。與之對應的是，瑞安新天地的流動負債凈額由2018年的28.69億元減少至2019年的11.43億元，并進一步減少至2020年的9.69億元，凈資產負債率常年維持在20%上下。

事實上，瑞安新天地擁有一批超過2000名租戶的忠誠客戶群，其中十大租戶與其建立業務關系的平均時長長達約十年。并且，瑞安新天地的租戶分布在不同行業，零售物業方面涉及餐飲、服飾、化妝品、超級市場及娛樂，辦公物業方面涉及科技、專業服務、醫療及銀行業務。

把握全方位可持續生活模式需求，產品及服務創新增厚粘性

自2006年上市起，瑞安房地產即將可持續發展原則融入業務，瑞安新天地亦將該理念作為其投資及管理商業物業的首要準則。其物業自2010年開始實施碳排查工作的系統性管理，且擁有并營運至少一年的商業物業（不包括住宅會所）于2011年至2020年間的范疇1和范疇2溫室氣體排放已減少約40%。

截至2021年6月30日，瑞安新天地總建筑面積中有約83%（或170萬平方米）已獲得外部可持續性及/或健康認證。其中，上海新天地社區于2003年獲城市土地學會頒發「卓越獎」，并于2020年獲國際WELL建筑研究院頒發「WELL健康社區」認證。

瑞安新天地認為，隨著中國可支配收入增加及中產人口增長，重視生活模式的新一代客戶群已出現，他們追求更高的生活品質、個人化服務以及體驗為本和社交性消費。其通過在瑞安辦公(WORKX)平臺加入靈活的解決方案及社交空間，進一步改善所提供的業務解決方案，使得上班族能夠省時及靈活管理時間之余，亦可全面地管理多項工作及日常生活選項。

面向未來，瑞安新天地擬引入創新的產品及服務，包括通過i天地提供社交全渠道體驗，營造吸引物業使用者的獨特體驗，以在社區提供激發活力和創造力的服務，力求把握住對全方位可持續生活模式的需求。