近日，中國金茂發布公告稱，建議分拆附屬公司金茂物業發展股份有限公司（以下簡稱“金茂物業”）的股份并在聯交所主板獨立上市。

隨著“三道紅線”政策的落地及再融資壓力的增加，房企拆分物業上市的熱度居高不下。僅今年7月以來，就有5家物管公司登陸港交所。背靠中國金茂，金茂物業也正式加入待上市物企行列。

招股書顯示，2018年至2020年，金茂物業實現營收年均復合增長28.2％，歸母凈利潤年均復合增長110％。公司業績主要依靠中國金茂，其中逾九成物業收入來自于母公司相關開發項目。值得關注的是，公司雖定位高端物業管理，毛利率仍低于港股物企同行。此外，相較于龍頭企業，金茂物業規模略顯不足。

業績增速較快 規模略顯不足

招股書顯示，金茂物業主要業務為物業管理服務、非業主增值服務和社區增值服務。截至2021年3月31日，公司合約建筑面積約為4130萬平方米，在管總建筑面積約為1810萬平方米，包括67項住宅物業及34項非住宅物業項目，其中71.4％位于一二線城市。

規模增速方面，金茂物業過去三年合約建筑面積復合年增長率達36％，高于同期18.9％的行業平均復合年增長率；在管建筑面積由2018年的1020萬平方米增至2020年末的1770萬平方米，復合年增長率為31.7％，高于同期14.6％的行業平均復合年增長率。

地域布局方面，公司重倉華東地區，在管建筑面積占比從2018年的29.7％上漲至2021一季度末的47.2％，對應在管物業項目達50個。

2018年至2020年，金茂物業收入分別為：5.75億元、7.88億元和9.44億元，復合年增長率為28.2％；同期，歸母凈利潤分別為1748.7萬元、2262.4萬元和7712.4萬元，復合增長率為110％。

圖1：2018-2021一季度金茂物業營收、歸母凈利潤

雖然金茂物業增速較快，但規模上略顯不足。根據克而瑞統計的2020年中國物業服務企業在管面積排行榜，金茂物業1770萬平方米的在管規模僅處在80-90位間。

毛利率低于同業

報告期內，金茂物業在管物業的平均物管費、住宅和非住宅物業收取的平均物管費均高于中指研究院公布的行業平均水平。2020年，金茂物業在管物業的平均物管費為5.4元/平方米，而同期行業均值為3.8元/平方米。

值得關注的是，盡管主打高端物業管理服務，金茂物業的毛利率在行業里偏低。招股書顯示，金茂物業的綜合毛利率由2018年的20.0％跌至2019年的19.2％，隨后又上升至2020年的24.9％。截至2021年一季度末，公司毛利率為25.1％。

圖2：2018-2020金茂物業及同業均值毛利率

根據港交所物業服務及管理分類，2018年-2020年，港股物業企業平均毛利率分別為29.06％、30.24％、31.12％。今年上半年，47家已發布中報的港股物業企業平均毛利率約為31.93％。

圖3：2018-2021一季度金茂物業營收結構

研究發現，公司主要營收來源物業管理服務的毛利率偏低。2020年，公司基礎物管部分毛利率僅為17.8％，而該部分營收占比達60.1％。

與此同時，毛利率相對較高的社區增值服務板塊收入占比呈下降趨勢。2018年至2020年，該板塊收入占比分別為10.6％、9.6％、8.7％，毛利率也從48.6％下降至39.6％。

第三方外拓性不足 上市或將反哺母公司回籠資金

與大多數物管企業相似的是，金茂物業較為依賴母公司及關聯方的收入。

2018-2020年間，公司物管收入中金茂集團及中化集團（以及彼等各自的合營企業及聯營公司）開發的物業占比分別為92％、93.3％及92.5％，比重均超過90％。從在管面積來看，截至2021年3月31日，88.0％的在管建筑面積與上述關聯方相關，公司獨立造血能力略顯不足。

此次赴港上市，金茂物業將募資用于戰略投資及收購、升級智慧管理服務系統、智慧社區以及智慧城市解決方案、開發公司社區增值服務及用于營運資金及一般企業用途。

在房地產行業持續調控的大環境之下，物業服務已成為眾多房企新的價值點，而拆分物業板塊上市也成為“降負債”的融資手段之一。面對著“三道紅線”的重壓，金茂物業母公司中國金茂公司從2020年以來，便頻繁通過出售股權的方式回籠資金、降低杠桿，2020年中國金茂成功從“黃色檔”降至“零踩線”房企行列。

值得關注的是，進入2021年，這種股權轉讓還在繼續。雖然“三道紅線”全部達標，中國金茂仍存在高昂的永續債等情況。在此背景下，中國金茂發布公告稱，建議分拆附屬公司金茂物業的股份，在港交所主板獨立上市。預計分拆及上市完成后，分拆公司仍是中國金茂的附屬公司。