7月15日，德信服務集團有限公司（下稱“德信服務”）正式在港交所主板掛牌，成為年內上市的第9家物業公司。截至當日收盤，德信服務報3.06港元/股，與發行價持平，總市值約為30.60億。

7月剛過半，已有6家物企成功登陸資本市場，上市熱潮空前，同時還有20家左右的物企已遞表。中指研究院報告顯示，預計到2021年末，上市物業服務企業總數會超70家，行業競爭日趨激烈。作為港股“新兵”，德信服務能夠交出怎樣的成績單？

（2021年上市的物業公司名單，央廣網房產整理制圖）

上市前一天突發延期

德信服務的前身是曾在新三板掛牌的盛全物業，2018年12月盛全物業退市，后歷經重組、更名等程序，選擇沖擊港股。

今年1月18日，德信服務向港交所遞交招股書，并在5個月后順利通過聆訊，建銀國際是其獨家保薦人。

但就在上市前一天早上，德信服務卻突然宣布上市延期。公告稱，根據招股章程，載有最終發售價、國際發售的踴躍程度、香港公開發售的認購水平及香港發售股份的分配基準的公告將不遲于2021年7月14日（星期三）刊發；由于需要更多時間落實該公告及獲取監管當局批準，故公司上市時間表將會延期，董事會將在切實可行的情況下盡快向市場提供最新資料。

這一變故一度引發市場各種猜測，不過德信服務迅速在當日午間補上了《發售價及配發結果公告》，最終順利在原定的7月15日登陸港交所。

從上市首日的表現來看，延期的小插曲并未對德信服務股價產生太大的影響，開盤、收盤價格均與發售價持平，盤中也僅有小幅波動。

資料顯示，德信服務此次上市共計全球發售2.5億股股份，最終發售價厘定為每股3.06港元，不行使超額配股權的情況下募資凈額約為6.97億港元。

德信服務曾表示，股票發售募得資金的約65%將用作擴大集團的業務規模及通過多渠道提高市場份額。而截至2020年底，德信服務在管物業合計175項，在管建筑面積合計2490萬平方米，在已上市物企中處于中等偏下水平，還有很大提升空間。

第三方在管面積占比降至64.9%

與大多數從房企分拆出來的物企不同，德信服務并非德信中國的控股子公司，二者彼此獨立并有合作關系，公司實控人和董事長均為胡一平。

因此，德信服務擁有較強的獨立業務開發能力，對德信中國的依賴程度相對較低。截至2020年底，德信服務共有106個項目為獨立第三方物業開發商所開發的物業，在管建筑面積為1610萬平方米，占在管總建筑面積的64.9%；而據中指研究院統計，同期物業百強企業第三方項目面積占比不足50%。

不過，將時間軸拉長來看，德信服務來自獨立第三方的物業項目在管面積占比和收入占比卻呈現逐年下滑趨勢。

（圖片來源：德信服務聆訊后資料集，央廣網發）

拓展第三方項目的能力常被視作物企核心競爭力之一，而這一數據的下滑或許意味著德信服務的市場競爭力正在遭遇挑戰。

除了第三方項目占比下滑，德信服務還存在業務范圍過于集中、非住宅物業占比下跌等問題。

從地理區域來看，德信服務雖然已覆蓋7個省份24座城市，但大部分項目位于浙江省以及長江三角洲地區。2018年，德信服務來自浙江省內的項目收入占比為57.9%，到2020年已上漲至71.5%。

從物業類型來看，住宅物業在德信服務在管項目中占據絕對主力，通常來說利潤率更高的非住宅物業占比卻逐年減少。從2018年到2020年，其非住宅物業在管面積占比從31.5%下降至24.1%，低于33.7%的百強物業企業均值，收入占比則從33.2%降至31.9%。

發力智能社區解決方案

盡管存在一系列問題，德信服務在過去的幾年里依然保持著穩定的業績增長。招股書顯示，在過去的2018年、2019年和2020年，德信服務的營業收入分別為3.98億、5.13億和6.92億元人民幣，相應的凈利潤分別為2246.2萬、5055.0萬和10580.7萬元人民幣。

“我們有充分的信心，在進入資本市場后，增長性會表現得更好。” 德信服務首席財務官趙暉在全球發售新聞發布會上表示。

而德信服務信心的一大來源，或許是其科技子公司。

資料顯示，德信服務旗下子公司悉爾科技在2018年獲得了國家高新技術企業認證，其研發中心也被認定為杭州市企業高新技術研發中心，還曾被評為“G20 杭州名片獨角獸企業”之一及“2016浙江創新企業智能科技杰出企業”。

通過悉爾科技，德信服務為客戶提供智能社區解決方案，比如人臉識別、車牌識別、樓宇管理系統等，從而提高服務質量，改善住戶生活體驗并提高管理效率。目前，德信服務在智能社區解決方案服務方面擁有18項專利。

科技含金量為德信服務帶來了不錯的收益增長，2020年，德信服務社區增值服務實現收入1.4億元，占總營收的20.7%；其中智能社區解決方案收入從2018年的1233萬元增至2020年的4922萬元，三年復合增長率高達99.8%，毛利率也從31.5%迅速提升至67.8%。

（圖片來源：德信服務聆訊后資料集，央廣網發）

推動智慧科技在物業行業的應用是大勢所趨，2020年12月15日，住建部等部門發布《關于推動物業服務企業加快發展線上線下生活服務的意見》，要求加快建設智慧物業管理服務平臺，補齊居住社區服務短板，推動物業服務線上線下融合發展。德信服務在這一方面可以說是已經走在了前面。

“上市不是終點，而是新起點，德信服務將在新起點上繼續勇攀高峰。” 德信服務執行董事兼董事長胡一平在敲鐘儀式上說。當下，上市物企陣營已超過50家，行業競爭日趨激烈，科技能夠為德信服務帶來一定助力，但是在“攀登”之路上，德信服務還有規模增長、業務結構優化等問題亟待解決，能否在資本市場收獲良好成績單，還有待時間檢驗。