云南物企俊發七彩服務集團有限公司（以下簡稱“俊發七彩服務”或“公司”）于2021年6月27日向港交所遞交了招股書。截至2020年末，俊發七彩服務在管建筑面積為2803.5萬平方米，是云南最大的物業管理企業。

2021年6月10日，小米旗下全資子公司Fast Pace Limited以3000萬美元的價格認購俊發七彩服務45180股股份。根據“估值財務補償條款”，公司承諾2021年、2022年實現收入分別不少于13.59億元和18.04億元。

俊發七彩服務2020年基礎物管坪效、社區增值服務坪效分別為1.24元/平米/月和0.35元/平米/月，均低于樣本公司（截至2021年7月2日，總市值排名前10的物管公司）均值。

股權高度集中 與小米簽訂對賭協議

俊發七彩服務成立于1999年，其總部位于云南省。根據中指院數據，2014年至2021年間，公司連續八年位列總部位于云南省的物業服務百強企業首位。

招股書顯示，俊發七彩服務重組后，俊發集團董事長李鎮廷間接持股90.71%，為絕對實控人，受限制股份單位受托人持股5%、Fast Pace Limited持股4.29%。

其中，Fast Pace Limited為小米集團的全資附屬公司及海外投資平臺。2021年6月10日，Fast Pace Limited以3000萬美元的價格認購俊發七彩服務45180股股份，經協定的投資后估值為45億元。

據披露，俊發七彩服務、李鎮廷先生、俊發服務控股、俊發物業及Fast Pace Limited訂立日期為2021年6月10日的股東協議，Fast Pace Limited獲授若干特別權利，包括共同出售權、反攤薄權利、信息權、贖回權、違約保障權及若干反對契約。

具體附帶“估值財務補償條款”的對賭性質協議如下：如果公司2021年收入少于13.59億元，2022年收入少于18.04億元；對應純利低于3.53億元和5.31億元，將按照下列公式進行現金補償：2021年現金補償=30百萬美元×{1–(2021年經調整估值÷人民幣45億元}；2022年現金補償=30百萬美元×{1–(2022年經調整估值÷人民幣45億元}–2021年現金補償。

對母公司依賴度較大 區域特征明顯

目前，俊發七彩服務主要從三條業務線產生收益：（1）物業管理服務；（2）向非業主提供增值服務；（3）社區增值服務。2018-2020年，公司分別實現營收4.01億元、5.93億元和8.25億元，復合年增長率為43.5%；分別實現純利0.48億元、0.76億元和1.84億元，復合年增長率為96.4%。

2018-2020年，俊發七彩服務物業管理收入分別為3.28億元、4.75億元和5.84億元，占總營收的比例分別為82%、80.1%和70.7%。其中，來自俊發集團及關聯公司所開發物業的營收分別為3.08億元、4.35億元和5.39億元，分別占比94.0%、91.4%和92.4%。

公司業務集中于云南省，區域特征明顯。2018-2020年，公司在云南省的在管面積分別為2112.3萬平方米、2435萬平方米和2583.2萬平方米，分別占總在管面積的比例為92.8%、93.3%和92.1%。同期，公司在云南省的物業管理服務收入分別為2.99億元、4.38億元和5.42億元，占總收入的比例分別為91.2%、92.3%、92.9%，均超過九成。

毛利率迅速攀升，單位面積坪效相對較低

2018-2020年，俊發七彩服務毛利率分別為23.1%、23.1%和35.1%。其中，2020年增幅較大，主要由于物業管理服務及非業主增值服務的毛利率上升，以及毛利率較高的社區增值服務占比增加所致。

但值得注意的是，社區增值服務毛利率由2018年的81.7%降至2020年的60.3%，兩年來下降了21.4個百分點。

從收入來源看，2018-2020年，俊發集團及關聯公司所開發的住宅物業的毛利率分別為20.3%、23.5%及30.9%，普遍高于獨立第三方開發商所開發的住宅物業的毛利率。主要由于公司就俊發集團及關聯公司所開發的住宅物業收取的平均物業管理費較高。

報告期內，公司向俊發集團及關聯公司所開發住宅物業收取的平均物業管理費分別為每月每平方米2.1元、2.5元及2.6元，而向獨立第三方開發商所開發的住宅物業收取的平均物業管理費分別為每月每平方米1.8元、1.9元及2.1元。

根據基礎物管坪效=基礎物管收入/（年初在管面積+年末在管面積）*2/12和社區增值服務坪效=社區增值服務收入/（年初在管面積+年末在管面積）*2/12的計算方法，對樣本公司（截至2021年7月2日，總市值排名前10的物管公司）基礎物管坪效和社區增值服務坪效進行計算，并以此評價單位面積創收能力。

根據計算，10家樣本公司基礎物管坪效平均值為1.91元/平米/月，社區增值服務坪效平均值為0.51元/平米/月。而俊發七彩服務基礎物管坪效、社區增值服務坪效分別為1.24元/平米/月和0.35元/平米/月，均低于樣本公司均值。