相比房企分拆物業(yè)上市的火熱，行業(yè)的關(guān)注點(diǎn)很少落在獨(dú)立第三方物業(yè)企業(yè)上。

作為目前國(guó)內(nèi)規(guī)模最大的獨(dú)立第三方物業(yè)企業(yè)，長(zhǎng)城物業(yè)集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱長(zhǎng)城物業(yè)）終于也開啟了赴港IPO之路。6月16日晚間，港交所披露了長(zhǎng)城物業(yè)遞交的招股書。

在多家機(jī)構(gòu)的TOP10物業(yè)企業(yè)排行榜中，長(zhǎng)城物業(yè)也是其中唯一一家非地產(chǎn)背景的物業(yè)企業(yè)。尤其是在管面積這一硬性指標(biāo)上，長(zhǎng)城物業(yè)在管總建面為1.146億平方米，規(guī)模與華潤(rùn)萬象生活、永升生活服務(wù)(18.6, 0.00, 0.00%)相當(dāng)。

不過《每日經(jīng)濟(jì)新聞》也注意到，但近幾年，長(zhǎng)城物業(yè)的毛利率與物業(yè)費(fèi)收繳率較其他同規(guī)模物業(yè)公司來說均偏低。值得注意的是，在赴港上市前夕，長(zhǎng)城物業(yè)15.28%的概約股權(quán)被碧桂園(9.02, -0.14, -1.53%)服務(wù)以5.4億元的對(duì)價(jià)收購(gòu)。

圖片來源：攝圖網(wǎng)

謀A股轉(zhuǎn)港股，上市前引來碧桂園服務(wù)(76.9, 0.25, 0.33%)

長(zhǎng)城物業(yè)是一家老牌的第三方物業(yè)機(jī)構(gòu)，1993年在深圳成立，是中國(guó)首批國(guó)家一級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

對(duì)于一家沒有地產(chǎn)母公司依賴的物業(yè)企業(yè)而言，長(zhǎng)城物業(yè)能增長(zhǎng)到如今的規(guī)模也委實(shí)不易。據(jù)其招股書披露，截至2021年3月31日，長(zhǎng)城物業(yè)擁有708個(gè)在管項(xiàng)目及855個(gè)合約管理項(xiàng)目，在管總建筑面積為1.146億平方米，合約管理總建筑面積為1.528億平方米，為大約300萬名業(yè)主和住戶提供服務(wù)。

經(jīng)過多年發(fā)展，長(zhǎng)城物業(yè)無論是區(qū)域拓展還是業(yè)態(tài)覆蓋方面，都做到了全范圍。其比較有名的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目就包括2008年北京奧運(yùn)會(huì)的奧運(yùn)村。

作為一家穩(wěn)定增長(zhǎng)的第三方物業(yè)企業(yè)，長(zhǎng)城物業(yè)幾年前也謀劃過上市但最終不了了之。2017年7月，長(zhǎng)城物業(yè)方面在官方微信表示，“正在籌謀A股上市，為公司謀求更大的資本力量。”

次年2月，南都物業(yè)率先登陸上交所，成為國(guó)內(nèi)A股市場(chǎng)第一物業(yè)股。

“雖然現(xiàn)在（港股）物業(yè)的估值有一點(diǎn)回落，但行業(yè)整體估值高度仍在。只是很難說這樣的高估值能維持多久。”匯生國(guó)際融資總裁黃立沖在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，第三方物業(yè)公司的優(yōu)點(diǎn)是，不像被房企拆分的物業(yè)公司存在對(duì)母公司的依賴。

“對(duì)市場(chǎng)來說，長(zhǎng)城物業(yè)算是一個(gè)不錯(cuò)的標(biāo)的，當(dāng)然這樣的標(biāo)的也是比較少見的。”一位不愿具名的大型物企中層管理人士向記者分析指出，短期內(nèi)像這樣的第三方物企要上市的，應(yīng)該不會(huì)像房企分拆物業(yè)那么頻繁。因?yàn)殚L(zhǎng)城物業(yè)也是少有的經(jīng)營(yíng)多年的第三方物業(yè)公司，在這個(gè)本來利潤(rùn)就較低、起步晚同時(shí)跟地產(chǎn)項(xiàng)目紐帶性比較強(qiáng)的行業(yè)，較少有第三方公司進(jìn)入這個(gè)領(lǐng)域來發(fā)展。

而在赴港上市前夕，長(zhǎng)城物業(yè)還引來了今年物業(yè)行業(yè)的“并購(gòu)?fù)?rdquo;碧桂園服務(wù)參投。今年4月29日，成都市盛美同贏投資合伙企業(yè)（有限合伙）（以下簡(jiǎn)稱盛美同贏）與訂立股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議。

據(jù)此，盛美同贏以5.4億元的對(duì)價(jià)代轉(zhuǎn)讓其于長(zhǎng)城物業(yè)的約1332萬股股份予碧桂園服務(wù)。投資完成后，碧桂園約占長(zhǎng)城物業(yè)概約股權(quán)15.28%，為長(zhǎng)城物業(yè)主要股東之一。

此番赴港上市，長(zhǎng)城物業(yè)或許也是想繼續(xù)在物業(yè)市場(chǎng)開疆?dāng)U土。招股書顯示，本次募集所得款項(xiàng)將用于物色精選戰(zhàn)略投資、收購(gòu)機(jī)遇及進(jìn)一步發(fā)展戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。

“即使考慮到物業(yè)管理公司與房地產(chǎn)開發(fā)商的從屬關(guān)系，市場(chǎng)上仍有足夠數(shù)量的合適目標(biāo)公司可納入我們的擴(kuò)張計(jì)劃。”長(zhǎng)城物業(yè)表示。

營(yíng)收逐年增長(zhǎng)，毛利率與收繳率偏低

從近三年的營(yíng)收看，長(zhǎng)城物業(yè)走出逐年增長(zhǎng)趨勢(shì)，2018-2020年，其收入分別為24.043億元、28.103億元、30.356億元，三年對(duì)應(yīng)的整體毛利率分別為17.0%、18.3%、21.0%。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2020年在港物業(yè)服務(wù)上市公司毛利率均值和凈利率均值分別為28.6%和15.3%，基礎(chǔ)服務(wù)毛利率均值由2019年的20.67%升至23.32%。

長(zhǎng)城物業(yè)的整體毛利率與基礎(chǔ)服務(wù)毛利率都低于上述均值，其近三年的物業(yè)管理服務(wù)毛利率分別為16.3%、16.8%及19%。“我們的整體毛利率受各業(yè)務(wù)線的毛利率以及業(yè)務(wù)組合波動(dòng)影響，呈上升趨勢(shì)”。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)招股書

而與長(zhǎng)城物業(yè)規(guī)模相當(dāng)?shù)娜A潤(rùn)萬象生活，在2018-2019年的毛利率也僅為15%、16%，但在2020年就飆升至27%；永升生活服務(wù)2020年的毛利率更是達(dá)到了31.4%。

在具體業(yè)務(wù)上，長(zhǎng)城物業(yè)的收益主要來自物業(yè)管理服務(wù)、地產(chǎn)開發(fā)商增長(zhǎng)服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)及專業(yè)服務(wù)，其中物業(yè)管理服務(wù)比重最大，近三年占比分別為79.3%、78.1%、76.3%。

長(zhǎng)城物業(yè)的收繳率在去年才超過80%，而2020年百?gòu)?qiáng)企業(yè)物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳率均值為93.57%。2018-2020年，長(zhǎng)城物業(yè)的物業(yè)管理費(fèi)收款率分別為76.1%、78.6%、81.1%。

“長(zhǎng)城物業(yè)的成本控制在業(yè)內(nèi)來說是非常厲害的，作為一個(gè)獨(dú)立第三方這也是比較難得的。”上述物企中層管理人士表示。

節(jié)流非常厲害，那么難就難在開源。長(zhǎng)城物業(yè)面臨的問題也是物業(yè)公司普遍還未解決的問題——物業(yè)費(fèi)難以提高。據(jù)招股書，近三年，長(zhǎng)城物業(yè)平均物業(yè)管理費(fèi)分別約為每月每平方米1.9元、1.8元、1.8元。

對(duì)比之下，華潤(rùn)萬象生活、永升生活服務(wù)近兩三年的平均物業(yè)管理費(fèi)都在2.28-2.91元/㎡/月。中指研究院統(tǒng)計(jì)顯示，2020年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)平均住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)為2.05元/㎡/月，整體平均物業(yè)費(fèi)為3.84元/㎡/月。

長(zhǎng)城物業(yè)也在招股書中坦言，近幾年有多個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)虧損，主要原因就是“我們收取的物業(yè)管理費(fèi)金額不足以覆蓋提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)生的服務(wù)成本。”